Mutui: il 74% degli acquisti con LTV elevato è sotto la valutazione di mercato

Tre case su quattro acquistate con un mutuo oltre l’80% (quindi con un Loan-to-Value elevato) sono state comprate negli ultimi anni a un prezzo inferiore alla valutazione di mercato, con differenze significative in base all’area geografica.

Lo afferma l’Osservatorio di Qualis Credit Risk, che ha analizzato l’andamento del mercato dei mutui dell’ultimo biennio, focalizzandosi in particolare sulle compravendite immobiliari finanziate con mutui casa a elevato Loan-to-Value (indicatore che definisce il rapporto tra l'importo del mutuo richiesto per procedere all'acquisto e il valore dell'immobile che si ipoteca in garanzia alla banca).

L'impatto del Loan-to-Value sul valore di vendita

Più il Loan-to-Value è alto, più il prestito è considerato rischioso, dato che è più probabile che una persona priva di un capitale iniziale e con un grosso debito non riesca a ripagarlo. E questo significa che più il Loan-to-Value è elevato, più il mutuo sarà costoso, con rate più care. È proprio questo il focus dell’analisi di Qualis Credit Risk, dalla quale è emerso che i mutui analizzati superavano tutti l’80% del valore dell’immobile.

Mutui: la compravendita e la perizia

Per capire meglio il meccanismo occorre fare un passo indietro. Quando si acquista un immobile, fissare il prezzo è certamente un punto fondamentale. Per comprendere bene questo aspetto bisogna innanzitutto distinguere tra due parametri:

• il valore di perizia, stabilito da un professionista in base a una lunga serie di caratteristiche dell’immobile (tipologia, metratura, posizione, servizi, livello finiture, ecc) e che viene chiesto espressamente dalla banca prima di erogare il mutuo;
• il prezzo di compravendita, cioè il valore finale stabilito tra il venditore e il compratore.

Nel caso in cui la perizia effettuata indichi un valore inferiore a quello di mercato e il mutuo richiesto sia ad elevato loan-to-value, potrebbe essere difficile per il contraente ottenere l’erogazione del mutuo casa.

Per fare un esempio, se l’immobile ha un prezzo di compravendita di 200.000 euro e il mutuo richiesto è di 190.000 euro (LTV al 95%), ma la perizia stabilisce che la valutazione corretta è 180.000 euro, il richiedente non riuscirà probabilmente ad ottenere il via libera dalla banca. Ragion per cui è fondamentale verificare la fattibilità dell’operazione prima di procedere con il versamento di eventuali caparre che confermino l’acquisto e vincolino l’acquirente.

Mutui e LTV: le differenze geografiche

Nel biennio preso in analisi da Qualis Credit Risk emerge che per gli immobili lontani dai capoluoghi di regione è più facile spuntare un prezzo più basso rispetto alla valutazione di mercato, con differenze ancora più evidenti nel Meridione.

A livello regionale, ad esempio in Basilicata, si possono comprare immobili con una valutazione del 10% più bassa, ma anche in Valle d’Aosta (che regista un -10,4%); Trentino-Alto Adige e Veneto invece fanno segnare un -4,8%.

A registrare una netta inversione rispetto a questa tendenza sono aree geografiche come Lombardia e Lazio, dove al contrario gli acquirenti pagano in media il 4% in più della valutazione di mercato. E sono proprio queste due regioni a rappresentare in maniera consistente questa divergenza. Del resto, entrambe si contraddistinguono per elevata vitalità e dinamicità sociale ed economica, forti fenomeni di migrazione interna e non per ultimo notevoli flussi di persone che si spostano per motivi di lavoro o di studio.