Mutui, tassi in pausa: perché i green oggi pesano meno?

Dopo oltre un anno di tagli ai tassi di interesse, la Banca Centrale Europea ha intrapreso la strada della prudenza, sospendendo a luglio e a settembre gli interventi sul costo del denaro. Intanto, le ripetute sforbiciate hanno riportato i tassi a una condizione di "normalità", con i mutui a tasso variabile nuovamente in equilibrio rispetto ai mutui a tasso fisso.

Secondo l’Osservatorio di MutuiOnline.it, a settembre il TAN medio del variabile è intorno al 2,67%, mentre il fisso si colloca più in alto, circa 3,24%. La differenza si riflette sulla rata e sul costo totale: su un mutuo-tipo da 140 mila euro a 20 anni, la rata del variabile risulta inferiore di circa 39 euro rispetto al fisso e il divario lungo l’intera durata vale quasi 9.500 euro. Se il confronto si fa con l’inizio dell’anno, il variabile ha tagliato oltre 70 euro al mese e più di 17.000 euro sul totale, con un risparmio ancora più netto se messo accanto alle condizioni di un anno fa.

Ma perché si verifica questo scenario? Due indicatori spiegano la dinamica. Da un lato l’Euribor, riferimento dei variabili, oggi oscilla attorno al 2%, segnale che, salvo scossoni, le prossime settimane potrebbero portare stabilità e – se la BCE chiudesse l’anno con un taglio – ulteriori ritocchi al ribasso. Dall’altro l’IRS (il tasso “a termine” che orienta i fissi) ha risentito delle tensioni geopolitiche e commerciali tra Usa e Ue ed è risalito verso quota 3%, rendendo meno lineare la traiettoria dei mutui a tasso fisso.

In questo quadro, la scelta tra fisso e variabile torna a dipendere dal profilo di rischio e dall’orizzonte del finanziamento. Chi accetta una quota di incertezza per risparmiare può guardare al variabile; chi preferisce “mettere in cassaforte” la rata sceglie il fisso, che oggi consente comunque di bloccare condizioni ancora competitive. La vera novità, però, è un’altra: i mutui green sono spesso la soluzione più conveniente, perché costano mediamente 40–50 punti base in meno dei prodotti standard. Nel confronto delle migliori offerte rilevate dal portale, i mutui green mostrano TAN più bassi sia sul variabile (circa 2,18%) sia sul fisso (circa 2,75%), con un risparmio immediato sulla rata e nel tempo.

Cosa sono i mutui green e perché sono più leggeri?

Si definiscono "green" i finanziamenti dedicati all’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica o agli interventi che migliorano le prestazioni dell’edificio (coibentazioni, sostituzione impianti, opere che elevano la classe energetica). Le banche li propongono con uno sconto di tasso per ragioni che hanno a che vedere con il rischio di credito:

• case più efficienti comportano bollette più basse e una rata più sostenibile. Dal punto di vista della banca questa è una variabile che riduce la probabilità di insolvenza;
• gli immobili con buona classe energetica tendono a mantenere meglio il valore nel tempo: la garanzia ipotecaria risulta più solida in caso di vendita;
• sui progetti di riqualificazione, il miglioramento energetico aumenta il valore del bene e rende più probabile una rivendibilità rapida.

La combinazione di minor rischio percepito e obiettivi ESG (ambientali) porta gli istituti a premiare queste operazioni con tassi inferiori e talvolta con costi accessori ridotti. Per il cliente, questo si traduce in rata più bassa e in un costo complessivo inferiore su tutta la durata, a parità di importo e anni.

Come orientarsi adesso sul mercato dei mutui?

Con i tassi variabili in vantaggio e i tassi fissi più esposti agli umori dei mercati, è necessario valutare bene la scelta del finanziamento se si sta acquistando una casa con un mutuo. Il suggerimento è di confrontare le offerte di mutuo casa sulla base dello stesso importo e della stessa durata, una “standard” e una “green” (se l’immobile è già efficiente o se si prevedono lavori). Il differenziale di tasso di 0,40–0,50% tipico dei green può tradursi in centinaia di euro l’anno di risparmio.

Occorre anche verificare l’Euribor e le previsioni sul fine anno: in assenza di shock, il variabile può restare stabile; il fisso, invece, dipenderà dai valori dell'IRS, oggi più volatili per il contesto geopolitico.

È inoltre necessario considerare l’orizzonte dell’investimento: chi immagina di tenere il mutuo a lungo apprezzerà la certezza della rata fissa; chi non ha problemi a sostenere un aumento della rata in futuro, potrà trovare conveniente puntare sul variabile, beneficiando delle condizioni attuali.

L’ultimo aspetto da considerare è il controllo gli oneri (perizia, istruttoria, eventuale polizza) e il TAEG: sono la fotografia del costo reale e possono variare da banca a banca, anche a parità di TAN.