Mutui 2026: rata più alta, ma il mercato regge

Dopo un 2025 vissuto all'insegna della stabilizzazione con i tassi dei mutui casa in discesa e una fiducia ritrovata, i primi mesi del nuovo anno portano una doppia pressione sulle famiglie che vogliono comprare casa: i prezzi degli immobili sono saliti e così anche i tassi sui mutui fissi. Il risultato è che per acquistare 80 metri quadri nelle principali città italiane bisogna mettere in conto una rata del mutuo sensibilmente più alta rispetto a dodici mesi fa.

Chi ha avuto una rata da pagare nel biennio 2023-2024 ricorda bene cosa può succedere quando i tassi salgono al 4,50% in poco più di un anno, con rate indicizzate che in alcuni casi sono più che raddoppiate rispetto a quelle iniziali. Quello scenario oggi appare improbabile, ma il mercato del 2026 porta con sé nuove tensioni e questa volta non vengono solo dalla BCE.

Due rialzi che si sommano: prezzi degli immobili e tassi fissi

Nei dodici mesi tra febbraio 2025 e febbraio 2026, due fenomeni si sono sovrapposti nel mercato immobiliare italiano. I prezzi delle case nelle grandi città sono tornati a salire quasi ovunque, seppure di poco. E nello stesso periodo l'Eurirs a 20 anni, l'indice che determina il costo dei mutui a tasso fisso, è cresciuto di circa 40 punti base.

Presi singolarmente, né il rialzo dei prezzi né quello dei tassi sarebbe particolarmente allarmante. Insieme, però, si amplificano: su un mutuo trentennale che copra il 70% del valore dell'immobile, l'effetto combinato fa sentire il suo peso in modo deciso sulla rata mensile.

A Milano, comprare 80 metri quadri costa oggi il 4,2% in più rispetto a un anno fa. La rata mensile è passata da 1.221 a 1.339 euro: 118 euro in più ogni mese, quasi 1.400 euro in più l'anno. A Roma l'incremento è di 98 euro, con i prezzi che hanno corso ancora di più (+7,5%).

A Napoli la crescita media è di 61 euro mensili, ma nasconde punte significative: nel quartiere Capodimonte-Materdei la rata è salita di 116 euro, pari a oltre il 20% in più. A Torino si aggiungono 55 euro al mese (+12%), a Firenze 132 euro (+12,6%), a Bologna 108 euro (+12,7%).

Anche Genova, dove i valori immobiliari sono storicamente più contenuti, registra un rialzo dell'11,9%, pari a 40 euro mensili in più. Palermo chiude con +10,8%, che in cifre assolute significa 26 euro, ma non per questo meno rilevanti su un bilancio familiare già sotto pressione.

Quanto pesa la rata del mutuo quartiere per quartiere?

Dietro queste medie si nascondono divari enormi. A Milano, l'incremento più pesante in valore assoluto è quello della zona Garibaldi-Porta Nuova, con +344 euro al mese su una rata che supera i 2.800 euro.

In termini percentuali, però, è Baggio a fare il record con +15%: uno dei quartieri più accessibili della città, dove l'aumento pesa di più proprio perché i redditi sono mediamente più bassi. A Roma spiccano i Parioli con +240 euro e +17,5%, a Napoli è Capodimonte a segnare il balzo più vistoso in percentuale, oltre il 20%.

Esistono tuttavia eccezioni. A Bologna, i Colli rappresentano l'unica macroarea tra quelle analizzate dove il mutuo oggi pesa meno rispetto a un anno fa: -5,6%. Un caso isolato, probabilmente legato a una correzione locale dei prezzi, ma indicativo di come le dinamiche di quartiere possano divergere anche nettamente dal trend generale.

Il tasso fisso tiene, ma c’è una ragione precisa

Sul mercato coesistono oggi due famiglie di prodotti con caratteristiche molto diverse. Il mutuo a tasso variabile il cui parametro di riferimento, l'Euribor a 3 mesi, si muove attorno al 2,44%, è più basso dell'Eurirs a 20 anni di circa 100 punti base.

Su un mutuo da 140.000 euro per un immobile da 200.000 euro, la rata media ventennale dei dieci prodotti indicizzati più competitivi si attesta intorno ai 739 euro, contro i 789 del fisso: 50 euro di differenza al mese. A 30 anni il gap resta analogo.

Eppure la grande maggioranza di chi compra casa sceglie il fisso, perché c'è anche una logica di mercato che spinge in quella direzione. Le banche, infatti, tendono a mantenere spread più bassi sull'Eurirs che sull'Euribor, riducendo artificialmente il divario di costo percepito tra le due formule. Il risultato è che, dal punto di vista del cliente, il vantaggio del variabile appare meno conveniente di quanto l'andamento degli indici lascerebbe supporre.

A questo si aggiunge l'incertezza sulle prospettive future. Le proiezioni di Chatham Financial indicano una risalita dell'Euribor nei prossimi mesi: dal 2,16% attuale al 2,50% per la scadenza a tre mesi entro dicembre 2026, e dall'1,96% al 2,36% per quella a un mese.

Se la BCE decidesse un rialzo di 25 punti base - ipotesi già attesa dalla riunione di aprile - la rata media di un mutuo ventennale da 140.000 euro a tasso variabile crescerebbe di 17 euro, con una spesa complessiva aggiuntiva di quasi 4.200 euro.

Con due rialzi da 25 punti base entro fine anno, la rata arriverebbe a 781 euro, 34 euro in più rispetto ad oggi, per un extra-costo totale di oltre 8.300 euro sull'intera durata.

Le migliori offerte di mutuo: fisso, variabile e green a confronto

Lo scoppio della guerra in Medio Oriente non ha portato particolari scossoni sul mercato dei mutui in Italia e secondo quanto rilevato dall’Osservatorio di MutuiOnline.it (dati al 23 marzo), il tasso nominale medio, sia fisso che variabile, è in calo rispetto a febbraio.

Per chi si muove in questo momento, il mercato offre ancora condizioni lontane dai picchi del 2023. Sul fisso a 20 anni le proposte più vantaggiose partono da un TAN intorno al 2,99% con rata di circa 776 euro su 140.000 euro, fino a salire al 3,34% delle offerte meno competitive.

Sul variabile a 20 anni, il TAN più basso scende al 2,34% per una rata di circa 731 euro. La forbice tra l'offerta migliore e quella peggiore nella stessa categoria vale svariati euro al mese e, proiettata su vent'anni, può significare migliaia di euro di differenza. Confrontare con attenzione diventa quindi l'unico strumento davvero in mano al consumatore.

Una menzione speciale meritano i mutui green, destinati a immobili ad alta efficienza energetica o a ristrutturazioni significative: lo sconto medio sul tasso fisso è di circa 30 centesimi rispetto agli standard, 15 sul variabile.

Le migliori offerte green sul fisso a 20 anni toccano il 2,59% di TAN e per i profili più qualificati i prodotti green a tasso variabile scendono addirittura sotto il 2%, un livello che fino a poco tempo fa sembrava irraggiungibile.

Per chi ha già un vecchio mutuo fisso stipulato sopra il 4% può valere la pena ragionare su una surroga del mutuo. Le banche propongono oggi soluzioni con TAEG anche inferiori al 3% e un trasferimento ben costruito può ridurre la rata mensile fino a 100-150 euro, senza costi per il mutuatario.

Il nodo redditi: quando la rata cresce più velocemente del potere d'acquisto

C'è però un elemento che i dati sui tassi rischiano di far passare in secondo piano: i redditi. Una famiglia con 3.000 euro netti al mese che può destinare 1.000 euro alla rata e 2.000 alle spese correnti si trova in una posizione molto fragile se quella rata sale a 1.100 euro e l'inflazione corrode nel frattempo il potere d'acquisto reale. A quel punto, i 2.000 euro disponibili per le spese extra-mutuo diventerebbero, in termini reali, circa 1.800.

I dati ufficiali sulle compravendite nel 2025 hanno raccontato una ripresa trainata quasi interamente dall'acquisto di prime case con il sostegno del finanziamento bancario. Se questa leva dovesse venire meno per un rialzo dei tassi o per una compressione del potere d'acquisto, chi può comprare in contanti subirebbe pochi effetti. Anzi, potrebbe persino approfittare di eventuali correzioni di prezzo.

Ma i numeri complessivi del mercato scenderebbero e con questi le speranze di tanti italiani, pur restando l’acquisto della casa di proprietà un obiettivo per molte famiglie italiane.