Contratto preliminare e compromesso casa: come funziona, costi e registrazione

Il compromesso casa è il termine comunemente utilizzato per indicare il contratto preliminare di compravendita immobiliare. Si tratta di un contratto a tutti gli effetti con cui le parti, denominate promissario acquirente (chi compra) e promittente alienante (chi vende), si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo di compravendita, il rogito notarile.

È importante comprendere fin da subito un aspetto fondamentale: il preliminare produce effetti obbligatori, non traslativi. Questo significa che la proprietà dell’immobile non passa al momento della firma del compromesso, ma solo con la stipula del contratto definitivo. Con il preliminare, le parti si impegnano a prestare il proprio consenso in occasione della futura vendita, mentre gli effetti tipici della compravendita (trasferimento della proprietà, pagamento del prezzo, consegna del bene) si producono esclusivamente con il rogito.

Ma compromesso e contratto preliminare sono la stessa cosa? La risposta è sì. Dal punto di vista giuridico, i due termini indicano esattamente la stessa tipologia contrattuale. Il termine “compromesso” è semplicemente una formula colloquiale diffusa nella pratica immobiliare, mentre il Codice Civile, all’articolo 1351, parla espressamente di contratto preliminare. Una volta firmato, vincola entrambe le parti come qualsiasi altro contratto.

Come si fa un preliminare? La legge prescrive che il contratto preliminare debba avere la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità (art. 1351 c.c.). Trattandosi di compravendita immobiliare, il compromesso deve essere redatto in forma scritta.

Le parti possono scegliere tra tre modalità:

1. scrittura privata: le parti redigono e firmano il contratto autonomamente;
2. scrittura privata autenticata: il contratto è firmato dalle parti con autenticazione da parte di un notaio;
3. atto pubblico: il contratto preliminare è rogato direttamente dal notaio.

La stipula del compromesso dal notaio è obbligatoria quando il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione (D.Lgs. n. 122/2005, art. 6).

Perché si ricorre al preliminare per l’acquisto casa? Nella prassi, il compromesso è molto frequente perché soddisfa due esigenze fondamentali:

• vincolare reciprocamente le parti: nessuna delle due può sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, garantendo sicurezza a entrambi i soggetti coinvolti;
• sfruttare l’intervallo temporale tra preliminare e definitivo per mettere a punto tutti gli adempimenti necessari: richiedere un mutuo, effettuare verifiche sulla regolarità tecnico-giuridica dell’immobile, organizzare il trasloco.

Cosa succede dopo la firma? Una volta sottoscritto il compromesso, le parti sono giuridicamente obbligate a concludere il contratto definitivo nei tempi e nei modi concordati. L’intervallo tra preliminare e rogito serve a programmare con serenità le fasi successive, tutelandosi dal rischio di ripensamenti.

La legge non prevede una disciplina specifica del contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma la sua validità dipende dalla presenza di alcuni elementi essenziali:

• consenso delle parti;
• forma scritta (a pena di nullità);
• esatta indicazione del bene immobile oggetto di vendita: indirizzo, tipologia, dati catastali, eventuali pertinenze (cantine, posti auto);
• prezzo pattuito per la compravendita.

Più il contenuto del preliminare di compravendita immobiliare è dettagliato ed esaustivo, minori saranno i dubbi che potranno sorgere in sede di stipula del definitivo.

Le clausole accessorie

Oltre agli elementi essenziali, le parti possono arricchire il contratto con clausole accessorie, previste a tutela di uno o entrambi i contraenti. Le più frequenti sono:

• termine per la stipula del definitivo: le parti indicano la data entro cui sottoscrivere il rogito, circoscrivendo temporalmente il reciproco impegno. È bene sapere che, di regola, il termine previsto nel preliminare non è da considerarsi essenziale (Cass. ord. n. 9226/2020): espressioni come “entro e non oltre il...” non integrano automaticamente un termine perentorio. Il termine è essenziale solo quando risulta l’inequivocabile volontà delle parti di considerare persa l’utilità economica dell’accordo decorso quel termine;
• caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): una somma versata dal promissario acquirente per confermare la serietà dell’impegno. Se tutto procede regolarmente, viene restituita o imputata al prezzo. In caso di inadempimento, la parte non inadempiente può recedere trattenendo la caparra ricevuta o esigendo il doppio di quella versata;
• caparra penitenziale: versata come corrispettivo della facoltà di recesso dal contratto. Chi la versa può scegliere se adempiere o recedere rinunciando alla somma; chi la riceve, può recedere restituendo il doppio;
• clausola penale (art. 1382 c.c.): una somma predeterminata dovuta in caso di inadempimento, a titolo di risarcimento del danno. A differenza della caparra, può essere prevista anche per il solo ritardo nell’adempimento.

La data del rogito è obbligatoria nel preliminare?

No, il termine per la stipula del definitivo non è un elemento essenziale del compromesso, anche se è fortemente consigliato inserirlo. Se le parti non lo prevedono, chi ha interesse può esigere l’esecuzione immediata della prestazione, applicando il principio dell’art. 1183 c.c. (Cass. Sez. II Civile, sent. n. 21647/2019).

Si può spostare la data del rogito?

Sì, se circostanze oggettive impediscono di rispettare la data concordata, ciascuna parte può chiedere una proroga, purché il differimento sia giustificabile, congruo e non pregiudichi l’utilità della prestazione. La data del rogito può essere spostata nella generalità dei casi, salvo che le parti abbiano espressamente voluto fissare un termine perentorio.

Uno degli aspetti più concreti della firma del compromesso casa riguarda le somme da versare. Vediamo le diverse opzioni.

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è lo strumento più utilizzato per garantire la serietà dell’impegno reciproco. Viene versata dall’acquirente al momento della sottoscrizione del compromesso e rappresenta solitamente una frazione del prezzo di acquisto, spesso intorno al 10%, anche se l’importo può variare in base agli accordi tra le parti.

Il meccanismo è regolato dall’art. 1385 c.c.:

• se il compratore è inadempiente, perde la caparra versata;
• se il venditore è inadempiente, deve restituire il doppio dell’importo ricevuto;
• se tutto procede regolarmente, la caparra viene restituita o imputata al prezzo del definitivo.

Differenza tra caparra e acconto

È fondamentale non confondere caparra e acconto, perché hanno natura giuridica diversa:

• la caparra confirmatoria ha funzione di garanzia e comporta le conseguenze appena descritte in caso di inadempimento;
• l’acconto è una semplice anticipazione del prezzo e non è soggetto alla disciplina della caparra. In caso di controversia, senza una qualificazione chiara nel contratto, l’acquirente rischia di non vedersi restituire le somme versate.

Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita. Per questo è sempre consigliabile specificare espressamente la natura delle somme versate nel testo del compromesso.

Quanto costa un compromesso dal notaio? Il costo complessivo varia in base alla forma scelta per la stipula dell’atto.

Se le parti optano per una scrittura privata, i soli costi sono quelli legati alla registrazione dell’atto:

• imposta di registro fissa: 200 euro;
• imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Se invece si sceglie il compromesso dal notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata), ai costi del preliminare si aggiungono:

• onorario del notaio, variabile in proporzione al valore dell’atto;
• costo di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, comprensivo di imposta ipotecaria fissa di 200 euro e diritti fissi di trascrizione di 35 euro;
• omposta di bollo nella misura di 155 euro.

I costi del preliminare dal notaio sono più elevati rispetto alla semplice scrittura privata, ma garantiscono un livello di tutela superiore, come vedremo nel paragrafo dedicato alle differenze tra compromesso tra privati e con notaio.

La registrazione del compromesso è un adempimento obbligatorio a fini fiscali, previsto dal D.P.R. 131/1986. È importante sapere che la mancata registrazione espone le parti a sanzioni, ma non pregiudica la validità del contratto: il preliminare, purché corredato di tutti gli elementi essenziali, resta valido ed efficace anche senza registrazione.

Chi deve registrare il preliminare

L’obbligo di registrazione grava su:

• parti contraenti;
• notaio, se il preliminare è redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata;
• eventuale mediatore immobiliare che ha favorito la conclusione dell’accordo (obbligato in solido con le parti).

Entro quando registrare

I termini per la registrazione sono:

• 20 giorni dalla sottoscrizione, se l’atto è stipulato privatamente tra le parti;
• 30 giorni se è stato redatto dal notaio;
• 60 giorni se è stato sottoscritto all’estero ma riguarda un immobile in Italia.

Costi della registrazione del preliminare

Per la registrazione sono dovute le seguenti imposte:

• imposta di registro fissa: 200 euro;
• imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (155 euro se l’atto è rogato dal notaio).

Se il preliminare prevede il pagamento di somme a titolo di caparra o acconto, si aggiunge l’imposta di registro proporzionale:

• 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo, se non soggetto a IVA

In entrambi i casi, l’imposta pagata in sede di registrazione del preliminare viene poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Se l’imposta proporzionale versata risulta superiore a quella dovuta per il definitivo, è possibile chiedere il rimborso entro tre anni dalla registrazione del contratto definitivo.

Contratti soggetti a IVA

Quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a IVA, il trattamento fiscale cambia:

• il versamento di un acconto va fatturato con addebito dell’IVA. L’imposta di registro è dovuta in misura fissa (200 euro);
• la caparra confirmatoria non è soggetta a IVA, poiché non costituisce il corrispettivo di una prestazione. Si applica quindi l’imposta di registro proporzionale dello 0,50%.

Spese di registrazione del preliminare: a chi spettano?

Le spese di registrazione del preliminare sono generalmente a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti. È buona prassi specificare nel contratto chi sostiene i costi della registrazione per evitare contestazioni successive.

L’obbligo di registrazione per i mediatori immobiliari

I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari stipulati a seguito della loro attività. In particolare, è obbligatorio registrare:

• i contratti preliminari;
• l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano sufficienti a determinare la conclusione di un contratto preliminare

Non sono invece soggetti a registrazione gli incarichi di vendita conferiti al mediatore, la semplice proposta di acquisto e l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un preliminare.

Una delle scelte principali nella stipula del compromesso casa riguarda la modalità: procedere autonomamente con un compromesso tra privati oppure rivolgersi a un notaio?

Quando conviene il compromesso tra privati

La scrittura privata è la soluzione più semplice ed economica. Le parti redigono e firmano il contratto senza necessità di autenticazione notarile. I costi si limitano alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Questa soluzione può essere adeguata quando:

• Le parti si conoscono e hanno un rapporto di fiducia
• L’immobile è libero da vincoli e ipoteche
• I tempi tra preliminare e rogito sono brevi

Quando serve il notaio

Il compromesso dal notaio offre un livello di tutela significativamente superiore. Il notaio garantisce l’identità delle parti, verifica la correttezza delle dichiarazioni e, soprattutto, consente la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

La trascrizione è particolarmente importante perché produce il cosiddetto effetto prenotativo (art. 2645 bis c.c.): rende opponibile a terzi il contratto, tutelando l’acquirente dal rischio che il venditore venda lo stesso immobile ad altri, costituisca diritti reali di godimento (ad esempio un usufrutto) o subisca iscrizioni ipotecarie.

In pratica, con la trascrizione è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. Questo neutralizza tutte le trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli intervenute successivamente.

La legge riconosce inoltre ai crediti dell’acquirente sorti in seguito all’inadempimento del venditore un privilegio speciale sull’immobile oggetto del preliminare: l’acquirente viene preferito ad altri creditori nella ripartizione del ricavato da un’eventuale vendita forzata.

Rischi e tutele: quando conviene trascrivere

La trascrizione del compromesso è particolarmente consigliata quando:

• L’importo versato a titolo di caparra è elevato
• L’arco temporale tra preliminare e rogito è lungo
• Esiste un rischio di insolvenza del venditore (ad esempio, se è un imprenditore soggetto a procedura concorsuale)

È importante sapere che gli effetti della trascrizione hanno una durata limitata: cessano se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo (e comunque entro tre anni dalla trascrizione stessa) non viene trascritto il contratto definitivo o un atto equivalente.

Chi paga il compromesso dal notaio

Di norma, i costi del compromesso dal notaio sono a carico dell’acquirente, poiché è la parte che beneficia maggiormente delle tutele offerte dalla trascrizione. Tuttavia, le parti sono libere di concordare una diversa ripartizione delle spese.

Una volta firmato il compromesso casa, si apre la fase che conduce al contratto definitivo di compravendita. Vediamo le tempistiche e i passaggi principali.

Tempistiche tra preliminare e atto definitivo

Il tempo che intercorre tra la firma del preliminare e il rogito varia a seconda degli accordi tra le parti e della complessità dell’operazione. Se le parti hanno fissato una data per il definitivo, questo rappresenta il riferimento temporale principale.

Se invece non è stato previsto un termine, il compromesso è soggetto al termine di prescrizione ordinario di dieci anni dalla stipula. Decorso tale periodo, le parti non sono più vincolate a concludere il definitivo. Ciascuna parte può comunque esigere l’adempimento in qualsiasi momento entro il decennio, secondo il principio dell’art. 1183 c.c.

Se il contratto preliminare è stato trascritto, occorre tenere conto anche del termine annuale (o comunque triennale) decorso il quale la trascrizione perde efficacia.

Passaggi fino alla compravendita finale

Tra il preliminare e il rogito si svolgono generalmente questi passaggi:

• Richiesta e ottenimento del mutuo per l’acquisto dell’immobile, se necessario
• Verifiche sulla regolarità tecnica, urbanistica e catastale dell’immobile
• Predisposizione della documentazione necessaria per il rogito
• Organizzazione del trasloco e degli adempimenti logistici
• Stipula del contratto definitivo (rogito) davanti al notaio, con trasferimento della proprietà e pagamento del saldo del prezzo

Il preliminare ad effetti anticipati

Una forma particolarmente diffusa nelle compravendite immobiliari è il contratto preliminare ad effetti anticipati: le parti, oltre a obbligarsi alla stipula del definitivo, convengono l’esecuzione anticipata di alcune obbligazioni, come la consegna anticipata dell’immobile al promissario acquirente.

È fondamentale sapere che, anche in questo caso, l’effetto traslativo (il trasferimento di proprietà) si verifica solo con la stipula del contratto definitivo. La disponibilità del bene da parte del futuro acquirente non integra un possesso utile ai fini dell’usucapione, ma una mera detenzione qualificata (Cass. SS. UU. sent. n. 7930/2008).

No, il compromesso casa non è obbligatorio per legge. Le parti possono, in teoria, procedere direttamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita senza passare dal preliminare.

Tuttavia, il compromesso è vivamente consigliato per diverse ragioni:

• Consente di formalizzare gli accordi raggiunti e vincolare entrambe le parti
• Offre una tutela giuridica concreta: senza preliminare, nessuna delle parti può avvalersi dello strumento dell’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso
• Permette di organizzare con serenità tutti gli adempimenti necessari prima del rogito

In sostanza, rinunciare al compromesso significa esporsi al rischio che l’operazione non vada a buon fine senza poter contare su una piena tutela giuridica.

Recedere da un compromesso casa dopo la firma è possibile, ma solo in presenza di specifiche condizioni:

• Se nel contratto è stata prevista una caparra penitenziale, la parte che recede perde la caparra versata oppure restituisce il doppio di quella ricevuta. Si tratta di un recesso “a pagamento” espressamente previsto dal contratto
• Se sussistono cause legittime di annullamento, come vizi del consenso (errore, violenza, dolo) o incapacità di una delle parti
• Se si verifica una condizione risolutiva prevista nel contratto (ad esempio, il mancato ottenimento del mutuo, se inserito come clausola sospensiva)

In assenza di queste circostanze, il recesso unilaterale comporta conseguenze economiche rilevanti: la parte inadempiente può perdere la caparra versata o essere tenuta al risarcimento del danno.

L’inadempimento del compromesso casa è un’eventualità tutt’altro che rara e l’ordinamento prevede diversi strumenti di tutela per la parte che ha rispettato i propri obblighi.

L’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.)

Il primo rimedio è l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. La parte non inadempiente può agire in giudizio per ottenere una sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo non concluso. In pratica, il giudice sostituisce il consenso mancante, producendo gli stessi effetti della compravendita.

Affinché la domanda sia accolta, è necessario che chi agisce esegua o si offra di adempiere la propria prestazione (ad esempio, il pagamento del prezzo), salvo che questa non sia ancora esigibile. La domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. può essere trascritta nei registri immobiliari con gli stessi effetti cautelativi e prenotativi della trascrizione del preliminare.

La risoluzione del contratto e il risarcimento

In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 c.c.) e il risarcimento del danno, quando l’inadempimento è di gravità tale da giustificare lo scioglimento del rapporto.

Il recesso con la caparra

Se nel contratto è prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente dispone di un ulteriore strumento: può recedere dal contratto, trattenendo la caparra ricevuta o esigendo il doppio di quella versata. In questo caso, tuttavia, resta escluso il risarcimento del danno ulteriore.

In sintesi, i rimedi a disposizione in caso di inadempimento del compromesso casa sono:

• Esecuzione forzata (sentenza che tiene luogo del contratto)
• Risoluzione + risarcimento del danno
• Recesso con trattenimento/restituzione doppia della caparra

La scelta tra queste opzioni dipende dalle circostanze del caso concreto e dagli obiettivi della parte lesa: ottenere l’immobile, sciogliere il vincolo contrattuale o recuperare le somme versate.