Mercato immobiliare: domanda in ripresa, ma l’offerta scarseggia

Il mercato immobiliare italiano ha archiviato il 2025 fornendo segnali di vivacità che hanno superato le aspettative degli addetti ai lavori. Anche se, d’altro canto, i segnali più recenti indicano incognite legate alla disponibilità degli immobili.

Secondo il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni realizzato dalla Banca d’Italia, in collaborazione con Tecnoborsa e l’Agenzia delle Entrate, il quarto trimestre ha visto un netto rafforzamento della domanda. Il saldo relativo ai potenziali acquirenti è infatti migliorato sensibilmente, passando dal -15% del trimestre precedente a un più incoraggiante -5%, con picchi di interesse localizzati soprattutto nelle grandi aree metropolitane.

Tuttavia, a fronte di una platea di compratori sempre più nutrita, il portafoglio delle agenzie immobiliari continua a svuotarsi. Il saldo degli incarichi a vendere ha registrato una flessione marcata, attestandosi a meno trentaquattro punti percentuali.

Questo squilibrio tra chi cerca e chi offre sta rendendo il mercato sempre più competitivo, con tempi di decisione che si accorciano drasticamente e concorrenza più serrata tra acquirenti. Chi desidera comprare casa oggi deve muoversi con rapidità, supportato da una pianificazione finanziaria che non ammetta incertezze.

Prezzi delle case in aumento e margini di trattativa ridotti ai minimi

La diretta conseguenza della scarsità di prodotto è l'irrigidimento dei listini. Bankitalia evidenzia come le valutazioni sui prezzi di vendita si siano ulteriormente rafforzate in gran parte del territorio nazionale. Il saldo tra i giudizi di aumento e diminuzione dei prezzi è salito a nove punti percentuali, un valore in crescita sia rispetto al trimestre precedente sia nel confronto su base annua.

Le aree urbane del Centro e quelle non urbane del Nord-Est sono le zone dove la pressione sui prezzi si avverte con maggiore intensità, mentre il Sud e le Isole mantengono un quadro più eterogeneo ma comunque orientato alla stabilità.

Per gli acquirenti, questo scenario significa che lo spazio per la trattativa si è ridotto ai minimi termini. Lo sconto medio sui prezzi richiesti dai venditori non supera l’otto per cento, con punte ancora più basse nel Nord-Est, dove si ferma al cinque per cento.

I proprietari, consapevoli della scarsità di offerta, restano fermi sulle proprie posizioni e non esitano a ritirare l'immobile dal mercato se le offerte non soddisfano le loro aspettative. In un contesto dove il "prezzo pieno" sta diventando la norma, diventa vitale per il compratore ottimizzare ogni altra voce di spesa legata all'operazione, a partire dal costo del finanziamento.

Il ruolo centrale del credito e la resilienza dei mutui

Nonostante i prezzi in salita, l'accesso al credito rimane il motore trainante delle compravendite. L'indagine di via Nazionale rivela che circa il 64% degli acquisti è assistito da un mutuo casa ipotecario.

Un dato ancora più significativo riguarda il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile, il cosiddetto Loan-to-Value, che si mantiene stabilmente intorno al 78%. Questo indica che le banche continuano a finanziare fette importanti del prezzo d'acquisto, dimostrando fiducia nella tenuta del mercato e nella solvibilità delle famiglie.

È interessante notare come le difficoltà di accesso al credito incidano in misura molto contenuta sulla cessazione degli incarichi a vendere. Se in passato il timore di non ottenere il mutuo faceva saltare molte trattative, oggi la causa principale di rottura tra le parti è il disallineamento sul prezzo.

Gli acquirenti che arrivano alla fase della proposta sono generalmente già ben informati sulle proprie capacità di spesa. Tuttavia, proprio perché il mercato corre veloce e i prezzi non accennano a calare, la scelta del mutuo non può essere lasciata al caso o affidata esclusivamente alla propria banca di fiducia.

Prospettive per il 2026: verso un consolidamento dei volumi

Le attese degli agenti immobiliari per quest’anno restano improntate a un cauto ottimismo. Sebbene le previsioni sui nuovi incarichi a vendere rimangano prudenti, le aspettative sul mercato nazionale indicano un miglioramento complessivo.

La sensazione è che il mercato si stia stabilizzando su un livello di prezzi più elevato, sostenuto da una domanda strutturale che non trova sfogo nelle nuove costruzioni, la cui quota resta marginale rispetto all'usato.