Esistono agevolazioni fiscali per chi fa un mutuo?

Sono previste agevolazioni fiscali per chi stipula un mutuo. I benefici riguardano soprattutto la prima casa, ovvero l’immobile che viene adibito ad abitazione principale. Il tipo di risparmio varia in base alla tipologia di mutuo: il finanziamento può essere concesso sia per l’acquisto delle prime "quattro mura" che per costruire o ristrutturare l'immobile.

Un immobile viene indicato come prima casa e risulta oggetto di importanti agevolazioni fiscali quando risponde ad una serie di requisiti. La prima casa non può essere un immobile di lusso e l’acquirente deve essere necessariamente una persona fisica.

Chi acquista l’immobile come prima casa, non può essere proprietario di un’altra abitazione nello stesso comune, né deve possedere su tutto il territorio italiano un altro appartamento acquistato con le agevolazioni previste per la prima casa. L’acquirente, infine, deve risultare residente nel Comune in cui ha acquistato l’immobile entro 18 mesi dal rogito. Scaduti i termini perderà le agevolazioni.

Inoltre è necessario portare la residenza nello stesso comune in cui è stato acquistato l’immobile entro 12 mesi ai fini di detrarre gli interessi passivi dal mutuo stipulato per l’acquisto della stessa casa.

Se il venditore dell’immobile è un privato, le agevolazioni fiscali previste per l’acquirente sono:

• IVA esente
• Imposta di registro pari al 2%

Inoltre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale hanno entrambe un costo di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione e l’atto viene sottoscritto entro 5 anni dalla fine dei lavori, dobbiamo prendere in considerazione che stiamo facendo i conti con un soggetto passivo di IVA.

In tal caso l’Iva sarà pari al 4%; l’imposta di registro fissa, l’imposta ipotecaria fissa e l’imposta catastale fissa avranno rispettivamente un costo di 200 euro.

Lo scenario cambia ancora se si decide di comprare la prima casa da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione dopo 5 anni dalla fine dei lavori. L’acquirente è tenuto a versare l’Iva al 4% per l’acquisto della prima casa (10% nel caso di acquisto di un immobile non destinato a prima casa). L’imposta di registro fissa ha un costo di 200 euro. Stesso costo per l’imposta ipotecaria fissa e per l’imposta catastale.

Se si acquista, infine, da un’impresa non costruttrice o che non ha realizzato lavori di ristrutturazione o restauro o ancora da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione dopo cinque anni dalla fine dei lavori, l’operazione si verifica in esenzione Iva.

L’imposta di registro, in questi casi, è pari al 2% per l’acquisto della prima casa (è pari al 9% in caso di acquisto di immobili diversi dalla prima casa). L’imposta ipotecaria fissa ha un costo di 50 euro e anche l’imposta catastale fissa è pari a 50 euro.

Nel caso in cui la cessione dell’immobile avvenga da privati, l’imposta di registro viene applicata in misura fissa ed è pari al 2% per gli immobili prima casa; al 9% per gli immobili non destinati a prima casa e al 9% per le abitazioni di lusso (sia prima casa che non).

La situazione naturalmente varia se acquistiamo un immobile ad uso abitativo che non è, però, prima casa. Se il venditore è un privato o un’impresa non costruttrice o ancora un’impresa costruttrice o di ristrutturazione che mette in vendita l’immobile dopo 5 anni dalla fine dei lavori, l’operazione sarà esente da Iva. L’imposta di registro sarà pari al 9%, mentre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale avranno rispettivamente un costo di 50 euro.

Se, invece, il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende l’immobile nell’arco dei cinque anni dalla fine dei lavori, l’Iva ha un valore del 10%. Sia l’imposta di registro fissa che l’imposta ipotecaria fissa e l’imposta catastale fissa avranno un costo di 200 euro.

Quando l’oggetto della vendita è un immobile di lusso (registrato al catasto come categoria A/1, A/8 E A/9), l’Iva è pari al 22%.

Chi stipula un mutuo per l’acquisto della prima casa, ha diritto - in seno alla dichiarazione dei redditi - ad una detrazione dall’Irpef degli interessi passivi, compresi gli oneri accessori, pagati alla banca. La detrazione fiscale viene calcolata nella misura del 19% su un massimo di 4000 euro. La decurtazione tocca nell’anno in cui le spese sono state realmente sostenute, al di là della data di scadenza.

Per poter beneficiare della detrazione, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale o comunque deve diventare tale entro 18 mesi dall’acquisto. Le deroghe si possono applicare soltanto per coloro che devono trasferirsi per motivi di lavoro.

La detrazione è destinata a chi ha acquistato casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se la casa risulta magari adibita ad abitazione principale di un suo parente. Se, invece, il mutuo risulta cointestato, a ciascun mutuatario spetta la detrazione in base alla quota di interessi. 

Nel primo anno gli oneri accessori, sui cui è possibile calcolare la detrazione, sono rappresentati dalle spese indispensabili per la stipula del contratto di mutuo, quali: l’onorario del notaio, le spese ipotecarie e di perizia.

Anche per la costruzione o ristrutturazione della prima casa si può beneficiare della detrazione degli interessi passivi e degli oneri accessori. La percentuale viene calcolata al 19% e spetta per un importo massimo di 2.585,28 euro.

Tale detrazione è consentita nel momento in cui la stipula del mutuo si verifica sei mesi prima dell’inizio dei lavori o entro 18 mesi successivi dall’avvio delle opere di costruzione o di ristrutturazione. Entro sei mesi dal termine dei lavori, inoltre, l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale perché la detrazione sia concessa.

Se ad acquistare casa con un mutuo è un giovane di età inferiore ai 36 anni, la legge prevede ulteriori agevolazioni. Un giovane può infatti richiedere un mutuo a tasso agevolato, beneficiando anche dei vantaggi fiscali che la legge offre a tutti coloro che non hanno le garanzie necessarie richieste dalle banche.

I mutui agevolati per giovani sono stati pensati proprio per coloro che di solito riscontrano le difficoltà maggiori nell'acquisto della casa e che invece grazie alle agevolazioni prima casa giovani possono ottenere prestiti anche quando solitamente non raggiungono i requisiti necessari per ottenerli.

Il recente Decreto Sostegni bis ha ulteriormente favorito la posizione degli under 36 e previsto una serie di importanti esenzioni fiscali destinate a chi acquista una prima casa con un mutuo del valore non superiore ai 250.000 euro. Lo stesso Decreto regola anche l'accesso al Fondo di garanzia mutui prima casa, potenziandolo fino all'80%: una garanzia statale sulla quota capitale del mutuo per chi ha meno di 36 anni e un Isee non superiore ai 40.000 euro. Per farne domanda alle banche c'è tempo fino al 30 giugno 2023.

Ci sono dei requisiti da rispettare per poter beneficiare delle detrazioni sul mutuo prima casa. È fondamentale che il mutuo sia stato sottoscritto per l’acquisto dell’abitazione principale o per la costruzione e la ristrutturazione della prima casa.

Inoltre, le detrazioni sul mutuo prima casa spettano pure a chi ha stipulato un mutuo per l’acquisto di un’abitazione in nuda proprietà da destinare ad abitazione principale o a chi ha sottoscritto un mutuo per l’acquisto di un appartamento in affitto, a patto che entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto e che entro un anno la casa sia destinata ad abitazione principale.

Altro aspetto importante riguarda la documentazione. Per poter beneficiare dell’agevolazione, bisogna custodire i documenti riguardanti gli oneri che sono stati sostenuti. Tra questi ci sono: il contratto di acquisto della casa da destinare ad abitazione principale, il contratto di mutuo da cui risulta che il finanziamento è stato erogato per l’acquisto di un immobile che è stato o sarà adibito ad abitazione principale, la ricevuta rilasciata dall’istituto bancario riguardante gli interessi passivi, la fattura del notaio. Le carte vanno presentate in sede di dichiarazione dei redditi.