Mutuo liquidità: quando la casa diventa un aiuto finanziario

Sebbene nel 2025 la ricchezza finanziaria delle famiglie italiane abbia superato i 6.150 miliardi di euro, con un aumento del 4,5% rispetto all’anno precedente (secondo il centro studi di Unimpresa su dati della Banca d’Italia), sono comunque molte le famiglie che oggi non dispongono delle somme sufficienti a sostenere delle spese impreviste, progetti di lungo termine o altre voci che impatterebbero in maniera significativa sui bilanci domestici.

Un’alternativa in questo senso viene offerta dal mutuo liquidità, un finanziamento garantito da un’ipoteca sulla prima casa che consente di ottenere liquidità significative senza essere necessariamente costretti a vendere l'immobile.

Questa tipologia di mutuo si rivolge a chi è già proprietario di un’immobile e offre generalmente tassi di interesse più vantaggiosi rispetto a un prestito personale tradizionale. Tuttavia, è bene ricordarlo, vi sono alcuni rischi da valutare per non ritrovarsi poi in difficoltà.

Come funziona il mutuo liquidità?

Il mutuo liquidità è una soluzione pratica e concreta che non impone dei vincoli sulla destinazione d’uso della somma ottenuta da parte del richiedente. Tale somma può pertanto essere utilizzata per affrontare spese impreviste, finanziare gli studi universitari dei propri figli o sostenere ristrutturazioni dell’immobile.

Il requisito fondamentale affinché il mutuo liquidità venga approvato è che l'immobile sia libero da ipoteca, in quanto sarà utilizzato come garanzia della somma richiesta. Solitamente gli istituti di credito erogano fino al 70% del valore dell'immobile (il cosiddetto Loan-to-value) per una cifra massima che può arrivare anche fino a 500.000 euro.

L'importo erogato dalla banca, tuttavia, dipende da diversi fattori:

• valutazione economica dell’immobile posto a garanzia;
• età del richiedente;
• capacità di rimborso del richiedente, cioè il suo livello di affidabilità nel restituire la liquidità ottenuta.

La durata di un mutuo liquidità può raggiungere i 30 anni, con rate mensili che comprendono ovviamente capitale e interessi. Il tasso applicato può indistintamente essere fisso, variabile o misto a seconda dei casi.

Mutuo liquidità: il confronto con il prestito personale

Meglio un mutuo liquidità e un prestito personale? Se si guarda ai tassi di interesse la domanda trova immediatamente risposta confrontando i tassi applicati secondo lo scenario di mercato di inizio gennaio.

Utilizzando i comparatori gratuiti di Prestitionline.it e Mutuionline.it emerge un quadro chiaro: un prestito personale da circa 60.000 euro, ad esempio, della durata di 120 mesi vede applicato un TAEG superiore al 6% mentre con un mutuo liquidità per una somma simile (75.000 euro) si riesce a spuntare un Tasso annuale effettivo globale di poco superiore al 4%.

Quando ha davvero senso il mutuo liquidità?

Anche se si possono richiedere somme importanti e non esistono vincoli per il richiedente su come spendere la liquidità ottenuta, vale la pena soffermarsi su quali siano i casi migliori per cui attivare un mutuo liquidità.

Uno di questi è la ristrutturazione dell’immobile allo scopo di migliorarne l’efficientamento energetico o in generale interventi che ne aumentino il valore finale (per i quali si può comunque anche valutare un mutuo ristrutturazione dedicato).

Un altro caso è quello dei pensionati proprietari di casa che percepiscono pensioni modeste e hanno bisogno di liquidità per sostenersi, affrontare spese mediche, cure o persone di sostegno; tutte opzioni che con questa soluzione consentono ai richiedenti di gestire le spese senza dover vendere la casa, ma continuando invece ad abitarla.

Mutuo liquidità: i rischi da tenere in considerazione

C’è tuttavia un rovescio della medaglia. Nel caso in cui vi siano difficoltà nei pagamenti delle rate, la banca che ha concesso il mutuo può procedere al pignoramento dell’immobile e alla successiva vendita all’asta per poter rientrare della somma erogata.

Occorre inoltre considerare anche le normali spese che vanno sostenute quando si accende un mutuo: dalla perizia dell’immobile alle spese notarili per l'iscrizione ipotecaria, fino alle imposte sostitutive e alle commissioni bancarie che possono far lievitare i costi finali.

Una volta attivato il mutuo liquidità, infine, occorre essere consapevoli che il proprietario non potrà vendere la casa o usarla come garanzia per altri finanziamenti, fino all’estinzione completa del debito.