Compravendite immobiliari: dove conviene di più compare casa?

Il mattone resta un punto fermo per le famiglie italiane, anche in una fase economica ancora incerta. Il 2025 si è chiuso infatti con un bilancio complessivamente positivo per il mercato immobiliare, sia sul fronte delle compravendite, sia su quello delle locazioni, anche se non mancano eccezioni e segnali di rallentamento in alcune aree urbane.

A fare la differenza, come sempre, è il quartiere: accanto a zone dove i prezzi sono letteralmente decollati, se ne trovano altre in cui acquistare casa si è rivelato un vero affare. A fotografare l’andamento dei prezzi nelle grandi città italiane è un’analisi di Immobiliare.it Insights, che ha esaminato l’evoluzione dei valori di vendita e affitto nel 2025 nelle 12 principali città del Paese e nei rispettivi quartieri.

Mercato residenziale: prezzi in crescita, con un’eccezione a sorpresa

Nel complesso, il mercato residenziale ha mostrato una buona tenuta. Nel 2025 i prezzi di vendita sono cresciuti in media del 3,3%, mentre i canoni di affitto hanno registrato un aumento più marcato, pari al 6,4%, con un prezzo medio rispettivamente di 2.139 euro al metro quadro per le compravendite e 13,9 euro al metro quadro per le locazioni.

L’unica eccezione è rappresentata da Milano, dove gli affitti hanno segnato una lieve flessione (dello 0,5%) su base annua. Un segnale che potrebbe indicare un primo raffreddamento dopo anni di rialzi sostenuti, anche alla luce della crescente difficoltà, per molte famiglie e giovani lavoratori, di sostenere canoni sempre più elevati.

Guardando alle compravendite, le città che hanno registrato gli aumenti più consistenti sono Firenze e Verona, entrambe con un +7,8%, seguite da Roma (+6,8%). All’estremo opposto, gli incrementi più contenuti si osservano a Palermo (+2,6%), Venezia (+2,5%) e Milano (+2,1%).

Ma è entrando nel dettaglio dei singoli quartieri che emergono le differenze più marcate. A Genova, ad esempio, le zone di Principe e Carmine hanno messo a segno un balzo del 24,9%, con un prezzo medio di 2.186 euro al metro quadro, risultando le aree con il maggior incremento a livello nazionale. Seguono i quartieri Avesa e Torricelle a Verona (+16,5%) e Firenze Sud (+14,3%).

Dove conviene di più acquistare casa?

Non mancano però le aree in controtendenza, dove i prezzi di vendita sono diminuiti e acquistare casa nel 2025 si è rivelato particolarmente conveniente. È il caso di diversi quartieri di Palermo, come Arenella, Acquasanta e Vergine Maria, che hanno registrato un calo del 12,6%, con valori scesi a 1.702 euro al metro quadro.

Ribassi significativi si osservano anche nelle isole della laguna veneziana – Burano, Mazzorbo e Torcello (-7%) – e in alcune zone di Genova e Napoli. Aree che oggi attirano l’attenzione non solo di chi cerca la prima casa, ma anche di investitori interessati a immobili da mettere a reddito.

Affitti: boom in periferia e nelle città medie

Sul fronte delle locazioni, lo scorso anno ha confermato una dinamica di forte crescita, soprattutto in quartieri finora considerati più periferici. A guidare la classifica dei rincari sono Ugnano e Mantignano a Firenze, dove i canoni sono aumentati del 27,6%, arrivando a 17 euro al metro quadro.

Seguono diverse zone di Bari, come Japigia, San Giorgio e Torre a Mare (+25,8%) e Palese e Santo Spirito (+25,6%), a testimonianza di un interesse crescente verso quartieri ben collegati ma più accessibili rispetto ai centri storici.

I quartieri dove gli affitti scendono

Anche nel mercato delle locazioni, però, non mancano i ribassi. Le diminuzioni più marcate si registrano a Verona, nei quartieri Avesa e Torricelle (-10,7%), e a Napoli, nelle zone Industriale, Centro Direzionale e Poggioreale (-7,2%). A Milano, oltre alla flessione media cittadina, alcune aree come Maggiolina e Istria mostrano segnali di raffreddamento.

Mutui più accessibili e ritorno agli acquisti

Un elemento chiave che ha sostenuto la ripresa delle compravendite nel 2025 è stato il miglioramento delle condizioni di accesso al credito. Dopo i forti rialzi dei tassi degli anni precedenti, il mercato dei mutui ha iniziato a mostrare segnali di distensione, rendendo nuovamente sostenibile l’acquisto della casa per molte famiglie.

In questo contesto, i quartieri che hanno visto una flessione dei prezzi rappresentano oggi un’interessante opportunità per chi intende accendere un mutuo casa, soprattutto in un’ottica di medio-lungo periodo. Zone ancora sottovalutate potrebbero infatti beneficiare di rivalutazioni future, soprattutto se inserite in progetti di rigenerazione urbana o miglioramento dei servizi.