Cos’è e come funziona il contratto Rent to Buy?

Il Rent to Buy è una formula innovativa che combina affitto e acquisto, introdotta in Italia nel 2014 con il Decreto Sblocca Italia. Questo contratto offre una soluzione a chi desidera comprare casa ma non dispone immediatamente della liquidità necessaria o non soddisfa i requisiti per ottenere un mutuo.

In questa guida aggiornata al 2025, scoprirai come funziona il Rent to Buy, quali sono i vantaggi per acquirenti e venditori, le differenze rispetto all'affitto con riscatto e le normative attuali che regolano questa formula.

Il Rent to Buy combina due contratti, quello di locazione, che permette di vivere nell'immobile come affttuario e il contratto preliminare di vendita, che garantisce il diritto di acquistare l'immobile entro un periodo stabilito.

Passaggi principali:

1. Acconto iniziale: l'acquirente versa un anticipo, solitamente pari al 6% del valore dell'immobile. Ad esempio, per una casa da 150.000€, l'acconto sarà di circa 9.000.
2. Pagamento mensile: l'affittuario paga un canone mensile, che include:
   • una quota destinata all'acquisto futuro (es. 50% del canone);
   • una quota come affitto vero e proprio (es. 50% del canone).
3. Durata del contratto: la fase di locazione può durare fino a 10 anni, ma solitamente è di 3 anni.
4. Acquisto finale: alla scadenza, l'acquirente può:
   • procedere con l'acquisto, sottraendo dal prezzo totale l'acconto e le quote accumulate;
   • rinunciare all'acquisto, perdendo solo la parte del canone destinata all'affitto.

Questa formula offre benefici sia per chi compra sia per chi vende.

Per l'acquirente:

• Accessibilità: ideale per chi non può ottenere subito un mutuo.
• Risparmio: le rate versate vengono parzialmente scalate dal prezzo finale.
• Prova dell'immobile: permette di vivere nella casa prima di acquistarla.
• Facilità di ottenere un mutuo: alla fine del contratto, l'importo richiesto sarà inferiore, e l'affittuario avrà dimostrato affidabilità nei pagamenti.

Per il venditore:

• Valorizzazione degli immobili invenduti: una soluzione per immobili fermi sul mercato.
• Garanzie economiche: il venditore può trattenere le somme versate in caso di rinuncia dell'acquirente.

Il Rent to Buy è regolato dall'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia, che lo definisce come un "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili".

La normativa prevede che il contratto venga trascritto nei registri immobiliari, garantendo così la tutela dell'acquirente da eventuali ipoteche o pignoramenti sull'immobile. La durata massima del periodo di locazione è fissata a 10 anni, anche se nella maggior parte dei casi si limita a 3 anni.

In caso di risoluzione del contratto, le conseguenze variano a seconda della parte inadempiente: se il venditore non rispetta gli accordi, è obbligato a restituire le somme versate dall'acquirente, comprensive di interessi legali; se invece è l'acquirente a non adempiere, il venditore ha il diritto di trattenere le somme ricevute come indennizzo.

Sebbene spesso confusi, Rent to Buy e Affitto con Riscatto sono due formule diverse.

L'affitto con riscatto era utilizzato principalmente per la vendita di case popolari negli anni '60, mentre il Rent to Buy è una formula più moderna e flessibile.

Alla scadenza del contratto Rent to Buy, l'acquirente non è obbligato a procedere con l'acquisto dell'immobile.

In questo caso, il venditore ha il diritto di trattenere la parte del canone versato che era destinata all'affitto, mentre le somme corrisposte come acconto e come quota per l'acquisto futuro possono essere restituite, salvo che nel contratto non siano state previste clausole diverse.

Per evitare eventuali controversie, è consigliabile inserire nel contratto specifiche disposizioni che regolino queste situazioni, come la possibilità di restituire solo una parte dell'acconto o prevedere una caparra non rimborsabile. Queste clausole possono tutelare entrambe le parti e limitare i rischi economici, soprattutto per il venditore.

Nel 2025, il Rent to Buy continua a essere una soluzione apprezzata per la sua flessibilità. Tuttavia, è importante valutare attentamente i termini contrattuali e le proprie capacità finanziarie.

Gli acquirenti dovrebbero verificare che il contratto sia regolarmente trascritto nei registri immobiliari, in modo da essere tutelati contro eventuali ipoteche o pignoramenti sull'immobile. Inoltre, è importante valutare con attenzione la propria capacità di ottenere un mutuo alla scadenza del contratto, considerando che questa sarà una condizione necessaria per completare l'acquisto.

Dall'altra parte, i venditori dovrebbero assicurarsi di inserire clausole contrattuali che proteggano il loro investimento, come la possibilità di trattenere una parte delle somme versate in caso di rinuncia da parte dell'acquirente. Questi accorgimenti possono garantire una maggiore sicurezza e trasparenza per entrambe le parti coinvolte.

Il Rent to Buy rappresenta una soluzione innovativa per chi desidera acquistare casa senza dover affrontare subito le difficoltà di un mutuo. Grazie alla combinazione di affitto e acquisto, offre vantaggi sia agli acquirenti che ai venditori, rendendolo una formula sempre più popolare nel mercato immobiliare italiano.

Se stai pensando di acquistare casa con il Rent to Buy, consulta un esperto per valutare le opzioni migliori e assicurarti che il contratto sia chiaro e vantaggioso.