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Come funziona il rent to buy?

La traduzione letterale dell’espressione inglese Rent to Buy equivale ad affitto per comprare. Tecnicamente ci troviamo di fronte ad una tipologia di contratto di compravendita preso in prestito dal diritto anglosassone ed introdotto in Italia nel 2014 grazie al Decreto Sblocca Italia.
Spiegato in parole povere, il Rent to Buy consente l’acquisto programmatico di un bene immobile e pertanto viene in aiuto a chi non possiede sufficiente liquidità per comprare casa o i requisiti necessari per accendere un mutuo.

Il contratto Rent to Buy consente, infatti, di usufruire sin da subito dell’immobile in qualità di affittuario per un periodo transitorio, al termine del quale la somma delle rate d’affitto, mensilmente versate, viene sottratta al costo totale dell’immobile. Le rate del canone altro non sono che un anticipo dilazionato nel tempo per poter successivamente procedere all’acquisto della casa. Quando allo scoccare della scadenza prestabilita dal contratto, tuttavia non si possiede la liquidità necessaria per estinguere il debito, si potrà comunque chiedere un mutuo alla banca di importo decisamente minore.

Scopri come funziona questa formula alternativa di vendita e com'è regolamentata dalla disciplina italiana.

Qual è il significato di Rent To Buy?

Il Rent to Buy rientra tra le misure urgenti introdotte nel 2014 dal Decreto Legge n.133, meglio conosciuto con il nome di Decreto Sblocca Italia, con l’obiettivo di far fronte alla crisi del mercato immobiliare, permettendo ad una fascia più ampia di famiglie di sottoscrivere un contratto di vendita per l’acquisto di una casa.

Il funzionamento è molto semplice: ci troviamo di fatto dinanzi alla combinazione tra un contratto d’affitto ed un contratto di compravendita. L’acquirente dovrà versare un acconto, che solitamente ammonta al 6% del valore dell’immobile (se ad esempio l’immobile ha un prezzo di 130.000€, l’acconto sul prezzo avrà un valore di 7.800€) e potrà disporre immediatamente del bene e corrispondere mensilmente al venditore una normale rata d’affitto. Tale canone include per metà la quota del prezzo finale dell’immobile: vale a dire che il 50% della rata andrà a creare un deposito per il futuro acquisto dalla casa insieme all’acconto inizialmente versato; mentre l’altro 50% equivale all’effettiva quota d’affitto e sarà dunque a fondo perduto.

Secondo quanto disposto dalla legge, il periodo transitorio di locazione ha una durata massima di 3 anni, ma può essere prolungato fino a 10 anni per volontà delle parti contraenti.

Rent to Buy e il Decreto Sblocca Italia

Il Decreto Sblocca Italia disciplina il Rent to Buy all’art. 23, definendolo Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Secondo quanto stabilito dal comma 1, tale tipologia di contratto deve prevedere la trascrizione nel registro immobiliare ai sensi dell’articolo 2645-bis del Codice Civile. Ciò significa che l’atto definitivo di compravendita sarà preceduto da un contratto preliminare, con il quale il venditore si obbliga a vendere l’immobile all’acquirente secondo le modalità ed i termini stabiliti nel contratto stesso.

Così facendo, si è inteso tutelare il potenziale acquirente dell’immobile dal rischio di trasmissione della proprietà dell’immobile a terzi. Inoltre, la trascrizione presso il registro immobiliare impedisce ai potenziali creditori del venditore sia di iscrivere una ipoteca sull’immobile sia di richiederne il pignoramento.

Cosa succede in caso di inadempimento di una delle parti contraenti? Il comma 5 dell’art. 23 stabilisce che in caso di risoluzione per inadempimento del venditore, quest’ultimo dovrà restituire i canoni versati dall’acquirente, maggiorati dagli interessi legali. Viceversa se la risoluzione è da imputare al conduttore dell’immobile, il venditore avrà diritto alla restituzione dell’immobile e a trattenere i canoni già versati a titolo di indennità.

L’inquilino è obbligato al riscatto dell’immobile?

Al termine dei tre anni, il conduttore non è obbligato a procedere all’acquisto della casa. In questo caso, ovvero quando al termine della scadenza non si passa alla fase di vendita, il venditore subisce un evidente danno, in quanto potrà soltanto esercitare il diritto di trattenere le somme ricevute come canone d’affitto. Questo perché, salvo diverso accordo tra le parti, il venditore ha l’obbligo di restituire il denaro ricevuto in qualità di acconto sul prezzo. Infatti, le somme ricevute a titolo di acconto, e non di caparra, prevedono la loro restituzione in caso di mancata conclusione della vendita.

Motivo per cui, sarà necessario l’aggiunta di apposite clausole all’interno del contratto preliminare di vendita (ad esempio, la restituzione solo parziale dell’acconto o il versamento di una caparra), onde limitare potenziali danni al venditore.

Opinioni e vantaggi

I benefici dell’opzione Rent to Buy sono molteplici: il più significativo è quello di concedere a chi non possiede i requisiti necessari per accedere a un mutuo casa, la possibilità di sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita e di godere sin da subito di un immobile senza necessariamente acquistarlo.

Inoltre al termine della fase transitoria, le probabilità di erogazione di un mutuo per l’acquisto della casa saranno, per diversi motivi, più alte:

  • Il compratore richiederà un mutuo di importo minore, in quanto parte del canone versato, insieme con l’acconto sul prezzo, dovranno essere sottratte dal costo totale dell’immobile;
  • Aver versato regolarmente i canoni d’affitto darà la possibilità al mutuatario di essere considerato un buon pagatore;
  • La fase transitoria d’affitto può essere utile al locatario e futuro compratore per mettere da parte di soldi necessari per l’accensione del mutuo (istruttoria mutuo, costi notaio, polizza assicurativa, imposte di registro da corrispondere all'Agenzia delle Entrate, ecc)

Lato locatore-venditore, il vantaggio è quello di liberarsi di immobili rimasti invenduti a causa dalla crisi del mercato immobiliare.

Differenza tra Rent to Buy e Affitto con Riscatto

L’affitto con riscatto ed il Rent to Buy non sono la stessa cosa, anche se spesso vengono confusi. Utilizzato soprattutto come modalità di vendita delle case popolari negli anni sessanta, l’affitto con riscatto prevede un periodo transitorio più lungo, compreso cioè tra i venti e i trenta anni.
Inoltre tale tipologia di vendita si può realizzare in due diversi modi:

  • Stipulando un contratto di locazione con opzione d’acquisto;
  • Stipulando un contratto di locazione con un patto di futura vendita

Niente a che vedere quindi con il Rent to Buy in cui troviamo la compresenza di due tipologie di contratto diverse, ovvero quello preliminare di vendita e quello di locazione.

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