Agevolazioni prima casa: più tempo a disposizione per vendere e ricomprare

Da uno a due anni: raddoppia il tempo a disposizione di chi intende comprare casa per vendere quella vecchia, senza perdere le agevolazioni prima casa. È quanto prevede una norma entrata in vigore quest’anno, che viene incontro ai bisogni degli italiani, soprattutto di coloro che – per coronare il sogno dell’acquisto – hanno sottoscritto un mutuo casa.

Agevolazioni fiscali prima casa: come funzionano per chi vende e ricompra

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono consolidate nel tempo, a evidenziare l’attenzione del legislatore verso la casa di proprietà. Si sostanziano in uno sconto in merito alle imposte dovute al momento dell’acquisto.

In particolare, l’imposta di registro è limitata al 2% (invece del 9%) sul valore catastale, se si acquista da un privato, mentre l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale sono dovute in quota fissa, 50 euro ciascuna.

Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’aliquota scende al 4% (invece del 10%), con imposte di registro, catastale e ipotecaria fisse a 200 euro ciascuna.

Per ottenere l’agevolazione, devono essere rispettate alcune condizioni:

• l’immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell’acquirente o in quello in cui si trasferirà entro 18 mesi dall’acquisto;
• non si devono possedere altre abitazioni nello stesso comune, nemmeno in comproprietà col coniuge;
• non si devono possedere, neppure per quote, altre abitazioni acquistate con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale.

Vendita e riacquisto della casa con il raddoppio dei termini

Fino al 2024, chi acquistava una nuova prima casa, pur possedendone già una, poteva mantenere le agevolazioni solo se vendeva la precedente entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

La Legge di Bilancio 2025 ha raddoppiato questo termine: ora ci sono due anni di tempo per trovare un acquirente e non perdere i benefici fiscali. Questa novità si applica anche agli atti stipulati dal 1° gennaio 2024, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate.

La fiscalità sulle plusvalenze immobiliari

Un esempio può aiutare a comprendere meglio l’innovazione normativa. Chi ha comprato una nuova prima casa a gennaio 2024 e non è riuscito a vendere quella già posseduta entro un anno, ha tempo fino a gennaio 2026 per concludere la vendita e mantenere le agevolazioni.

Per usufruire del beneficio, è necessario dichiarare al notaio, al momento del nuovo acquisto, l’impegno a vendere la vecchia abitazione entro il termine previsto. Se non si rispetta la scadenza, l’Agenzia delle Entrate recupera le imposte non pagate, con sanzioni e interessi.

Quando si vende la prima casa e se ne acquista un’altra, che diventa la nuova abitazione principale, non si pagano imposte sulla plusvalenza (guadagno tra acquisto e vendita), anche se la vendita avviene prima di cinque anni dall’acquisto, purché l’immobile sia stato effettivamente adibito a prima casa per la maggior parte del periodo.

Inoltre, si ha diritto a un credito d’imposta pari alle tasse pagate al momento del primo acquisto, da utilizzare per scontare le imposte dovute sul nuovo rogito notarile o per pagare l’IRPEF negli anni successivi, sempre che si dichiari l’impegno a trasferire la residenza nella nuova abitazione.

È prevista, poi, la detrazione sulla commissione pagata all’agenzia immobiliare fino a un massimo di mille euro. Dalle agevolazioni sono escluse le abitazioni di lusso.

Come funzionano le agevolazioni per la casa ottenuta per sentenza

La Corte di Cassazione, con una sentenza di marzo da poco pubblicata, ha stabilito che, quando l’acquisto della prima casa avviene per effetto di una sentenza (ad esempio, per trasferimento di un diritto reale su un immobile disposto dal giudice), il contribuente può chiedere l’agevolazione fiscale solo fino al momento della richiesta di registrazione della sentenza stessa.

Se la dichiarazione per ottenere il beneficio viene presentata dopo la registrazione d’ufficio da parte dell’Agenzia delle Entrate, non è più possibile fruire dell’agevolazione e si applica l’imposta ordinaria (quindi del 9%).

Il concetto di tempestività nella richiesta dell'agevolazione casa

La dichiarazione di voler usufruire dell’agevolazione rappresenta un elemento costitutivo del diritto al beneficio e deve essere presentata tempestivamente, altrimenti si perde la possibilità di pagare l’imposta ridotta.

Quindi i giudici hanno ribadito il concetto che le agevolazioni prima casa non sono automatiche, ma richiedono una manifestazione di volontà da parte del contribuente, da effettuare nei tempi previsti dalla legge.

Quindi, se si ottiene la proprietà della prima casa per effetto di una sentenza, occorre prestare particolare attenzione ai tempi e alle modalità di presentazione della dichiarazione.