I controlli sul Superbonus: cosa implica la mancata risposta

Con l’avvicinarsi della dichiarazione dei redditi, si intensificano i controlli da parte dell'Agenzia delle Entrate, per verificare l’aggiornamento in merito alle rendite catastali. Verifiche che possono comportare anche sopralluoghi in loco.

Cerchiamo di ricostruire l’evoluzione della normativa di settore e come muoversi per evitare sanzioni, anche considerando che non sono pochi coloro che hanno sottoscritto un mutuo casa quando ancora non esistevano queste incombenze normative.

Chi è obbligato all’aggiornamento catastale alla luce del Superbonus

Il decreto Omnibus del 2024 ha stabilito l’obbligo in capo ai proprietari di comunicare all’Agenzia delle Entrate qualsiasi modifica strutturale o miglioramento derivante dai lavori di riqualificazione edilizia. Questo vale per interventi che aumentano il valore dell’immobile, come l’aggiunta di una stanza, un ampliamento, o miglioramenti energetici.

La disposizione in realtà esisteva già, ma è stata esplicitata dal legislatore alla luce del successo riscontrato dal Superbonus, per includere anche i miglioramenti relativi a questo incentivo, tra quelli per i quali scatta l’obbligo di aggiornamento.

Si tratta di un aspetto tutt’altro che di poco conto, dato che l’aggiornamento catastale al rialzo porta con sé un incremento delle imposte - come IMU e TASI - sull’immobile oggetto di interventi migliorativi. La normativa punta a rendere il mercato immobiliare più trasparente, evitando disparità tra il valore effettivo di un immobile e quello dichiarato al catasto.

L’aggiornamento catastale può essere fatto tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate, ma è opportuno affidarsi a un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) per evitare multe.

Tempistiche per l’aggiornamento catastale e sanzioni per le inadempienze

Il Documento Catastale Unificato (Docfa) è lo strumento utilizzato per presentare la dichiarazione al Catasto e deve includere dettagli sui cambiamenti strutturali e le modifiche apportate. La comunicazione deve avvenire entro 30 giorni dalla fine dei lavori. È importante rispettare queste scadenze per evitare sanzioni.

Se il proprietario non provvede all'aggiornamento necessario, le sanzioni possono includere multe pecuniarie e l'obbligo di restituzione di parte delle agevolazioni ricevute. Le penalità sono calcolate in base alla gravità del mancato aggiornamento e alla discrepanza tra la vecchia e la nuova rendita.

Come funzionano i controlli sulle rendite catastali

L'Agenzia delle Entrate, in collaborazione con le autorità locali, effettua controlli per verificare che gli aggiornamenti delle rendite siano stati effettuati correttamente. Vi è una prima fase durante la quale vengono acquisiti i dati grezzi relativi agli immobili e ai titolari. Attraverso algoritmi di intelligenza artificiale, vengono individuate le incongruenze nei dati dichiarati.

Dal 31 marzo scorso, l’Agenzia delle Entrate invia lettere di compliance ai beneficiari del Superbonus che non hanno dichiarato le variazioni catastali. I destinatari possono fornire informazioni non conosciute o regolarizzare la situazione presentando la dichiarazione di variazione, con riduzione delle sanzioni. In caso di mancato aggiornamento, l’Agenzia delle Entrate può eseguire ispezioni e aggiornare d'ufficio la rendita catastale, con addebito degli oneri. A quel punto spetterà al contribuente dimostrare la liceità del proprio comportamento.

Nel caso emergano dubbi significativi, l'Agenzia passa a un'indagine diretta, che può includere richieste di documentazione aggiuntiva e sopralluoghi. Quest’ultima è la modalità di verifica utilizzata principalmente quando le incongruenze nei dati sono troppo evidenti o rilevanti. Durante il sopralluogo, i funzionari hanno il potere di effettuare controlli visivi e tecnici sugli immobili per verificare lavori dichiarati o strutture non riportate.

Come deve comportarsi un proprietario che riceve la visita delle autorità? Consentire il sopralluogo è obbligatorio, a meno che non vi siano abusi. La normativa prevede che la visita avvenga durante gli orari considerati consoni. Durante l'ispezione, i contribuenti hanno il diritto di essere assistiti da un consulente legale o tecnico, in modo da garantite una procedura trasparente.