Qual è il tempo massimo tra la delibera del mutuo e il rogito

Dal momento della richiesta alla concessione del mutuo trascorrono di norma dai tre ai cinque mesi. Una volta presentata la domanda con i relativi documenti reddituali e le eventuali garanzie personali, la banca avvierà l’istruttoria del mutuo in modo da accertarne la fattibilità. I tempi di erogazione del mutuo possono variare in base a diversi fattori ma, nella maggior parte dei casi, la concessione avviene nell'intervallo indicato.

Complessivamente sono cinque i passaggi interposti tra la richiesta e la concessione del mutuo. Si tratta di tali fasi:

• presentazione dei documenti richiesti dall’istituto bancario;
• valutazione preliminare della banca della documentazione prodotta dal cliente;
• approvazione della pratica e inizio della fase di istruttoria;
• appuntamento dal notaio;
• erogazione del mutuo.

Chi è riuscito a trovare la casa ideale ed è pronto ad acquistarla quanto prima, sarà sicuramente curioso di conoscere quali sono le tempistiche per ottenere un mutuo. È infatti molto difficile che una persona abbia così tanta liquidità da poter comprare un immobile in contanti. Questo è il motivo per cui si procede con la richiesta di mutuo alla banca, che a sua volta effettuerà una valutazione prima di concedere o meno il credito al cliente. Vediamo insieme e nei dettagli l’iter per la richiesta dei mutui in modo da capire bene come muoversi e soprattutto quanto tempo occorre.

Chi fa richiesta di un mutuo, deve presentare alla banca una documentazione ben precisa. Solo in questo modo l’istituto di credito può farsi un’idea della situazione economica dell’eventuale mutuatario. La banca dovrà, infatti, calcolare il livello di rischio a cui andrà incontro, concedendo la somma richiesta al cliente.

Tra i documenti richiesti ci sono:

• Carta d’identità in corso di validità
• Codice fiscale
• Certificato di nascita
• Certificato di residenza
• Certificato di stato di famiglia
• Modello CUD (se lavoratore dipendente)
• Modello unico (se lavoratore autonomo)
• Certificato di servizio (se lavoratore dipendente)
• Fotocopia busta paga (se lavoratore dipendente)
• Fotocopia estratto conto (se lavoratore autonomo)

Oltre ai documenti personali, vanno presentati pure la copia del compromesso, la planimetria con indicazione di eventuali pertinenze dell’immobile (cantine, solaio, box) e delle proprietà confinanti, la copia del certificato di abitabilità, la copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile. Se l’immobile deriva da successione, è necessario presentare il modello 240 o il modello 4 dell’ufficio successioni.

Il secondo step è quello del parere preliminare di fattibilità. La banca esamina la richiesta di finanziamento per poi dare un parere di fattibilità.

Un “giudizio” legato ad una serie di fattori determinanti, come il reddito del soggetto richiedente e del nucleo familiare; il valore dell’immobile oggetto di mutuo e la presenza di eventuali garanzie da parte di terzi. La banca esamina questi elementi ed esprime un parere di fattibilità. In questo modo viene concessa una pre-approvazione del mutuo e si passa alla fase di istruttoria.

Terminata la fase della pre-approvazione, inizia la vera e propria valutazione ad opera della banca per accertare che il soggetto richiedente il mutuo abbia tutti i requisiti per ottenere il finanziamento. L’istituto di credito deve essere certo che il richiedente possa rimborsare la somma che otterrà in prestito e che non vada incontro ad una situazione di insolvenza.

Sotto la lente, dunque, finiscono la storia creditizia del soggetto e la sua capacità di reddito. Il valore dell’immobile sarà poi stimato da un perito; al termine di tale fase la banca iscriverà l’ipoteca sull’immobile.

Non resta allora che fissare l’appuntamento dal notaio. Quando la banca riceve la dichiarazione notarile preliminare e la relazione tecnico-estimativa da un tecnico di fiducia, potrà poi deliberare il finanziamento. Viene data così comunicazione immediata al soggetto richiedente e verrà in seguito fissata la data per stipulare l’atto pubblico di finanziamento.

L’importo massimo finanziabile corrisponde in genere all’80% del valore di mercato dell’immobile oggetto di ipoteca. Ci sono anche alcune banche che arrivano a finanziare fino al 100%, ma in questi casi sono previsti tassi più alti e vengono richieste maggiori garanzie.

Nel momento in cui si stipula un contratto di mutuo ipotecario si ricorre al contratto unico: ciò significa che l’erogazione della somma avviene alla stipula dell’atto, ma l’importo viene al contempo versato nuovamente dal soggetto alla banca a titolo di deposito di garanzia dell’iscrizione ipotecaria. Trascorsi dieci giorni dall’iscrizione, la somma viene riconsegnata al mutuatario. Per facilitare l’operazione, la banca avvia il prefinanziamento.

I tempi di risposta per l'accettazione del mutuo possono variare in base alla banca scelta e alla complessità della pratica e ancora alla completezza della documentazione fornita. Tutti gli step indicati prevedono dei tempi tecnici e vengono, in genere, completati in un certo intervallo di tempo. In linea di massima, è necessario attendere almeno 3 mesi anche se le differenze possono essere significative.  

Bisogna considerare anche il tempo che intercorre tra la delibera, con cui la banca approva la concessione del mutuo, e il rogito, ovvero l'atto di vendita compravendita dell'immobile. Dopo aver ottenuto la delibera del mutuo conveniente affrettarsi per completare il rogito, contattando notaio e venditore. In linea di massima, bisogna considerare altre 2-4 settimane. Non c'è un tempo massimo tra delibera e rogito anche se le banche tendono a richiedere il completamento delle pratiche entro 2 mesi in modo da garantire l'attualità di documenti e della perizia. 

Nel momento in cui si avanza una richiesta di mutuo, è sempre bene accertarsi di possedere tutti i requisiti necessari e presentare i documenti richiesti dalla banca. Una volta che abbiamo presentato la documentazione, dovranno trascorrere 20 giorni per conoscere il “verdetto” e sapere se la richiesta di finanziamento è stata accolta. Ottenuto il via libera dalla banca ci vorranno circa altri 30 giorni per l’erogazione del mutuo.

Le tempistiche cambiano a seconda dell’istituto bancario a cui ci rivolgiamo. La durata delle fasi è in ogni modo sempre indicativa. Secondo uno studio in media in Italia servono circa 4 mesi e mezzo per ottenere un mutuo.

Lo scenario cambia da una regione all’altra. Sul podio per essere più celeri ci sono il Trentino Alto Adige, dove dalla domanda ufficiale di mutuo all’erogazione non trascorrono più di 85 giorni; la Liguria dove occorrono 105 giorni e il Friuli Venezia Giulia dove dalla richiesta all’erogazione passano 122 giorni.

Le regioni “lumaca” sono la Sardegna, l’Umbria e la Calabria. Rispettivamente dalla richiesta ufficiale di mutuo all’erogazione passano 185 giorni, 180 giorni e 154 giorni. Le città in cui i tempi sono più lunghi per richiedere un mutuo sono inoltre Venezia (151 giorni), Napoli (146) e Roma (145).

Sul fronte delle tempistiche c’è una differenza del 4% tra coloro che presentano richiesta di mutuo a Roma e coloro che presentano domanda di finanziamento a Milano. Tra le città che si aggiudicano i primi posti in classifica perché più veloci per l’erogazione del mutuo ci sono Trento (92 giorni dalla richiesta di mutuo all’erogazione del capitale), Genova (93 giorni) e Trieste (94 giorni).

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