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Cosa si intende per sostituzione e surrogazione di un mutuo?

Se ti stai chiedendo qual è il significato di surroga o sostituzione del mutuo, probabilmente non sei più soddisfatto del mutuo contratto con la tua banca. In questo caso, richiedere la sostituzione o la surrogazione può essere una soluzione vantaggiosa. Scopriamo insieme quando e come richiedere di sostituire il mutuo e come verificare quanto puoi risparmiare con la surroga.

Differenza tra sostituzione e surrogazione

Il mutuo è un impegno a lungo termine, per cui è bene sceglierlo con attenzione. Non tutti però sanno, che può essere sostituito con uno nuovo quando sorgono condizioni più vantaggiose, nuove necessità o semplicemente non si è più soddisfatti con quello vecchio. Per modificare il mutuo in corso si possono utilizzare diversi strumenti disciplinati dalla legge Legge 244/2007, meglio conosciuta con il nome di Decreto Bersani.

  • La portabilità o surroga del mutuo, che prevede di trasferire il mutuo in un'altra banca che offre un tasso di interessi e delle condizioni più vantaggiose. Questa operazione non prevede alcun costo e la vecchia banca non può opporsi alla richiesta di surrogazione da parte del debitore.
  • Il cambio del mutuo o sostituzione, che consente congiuntamente di estinguere il vecchio mutuo, spostarlo in un’altra banca e modificare l'importo del finanziamento. A differenza della surroga, la sostituzione prevede sia l’accensione ex novo del mutuo e quindi il pagamento delle spese di sottoscrizione (da quelle notarili agli altri eventuali oneri, come l’istruttoria, le polizze assicurative, ecc.) sia il pagamento della penale alla banca precedente per l’estinzione anticipata.
  • La rinegoziazione, che consente di modificare le condizioni contrattuali sottoscritte originariamente con il proprio Istituto di credito. A differenza della surroga e del cambio mutuo, con la rinegoziazione il mutuatario non sostituisce la banca bensì chiede a quest'ultima di rinegoziare alcuni elementi accordati in precedenza, quali il tasso di interessi o la durata del mutuo. La rinegoziazione non prevede alcun costo da parte del debitore, in quanto il nuovo accordo prende la forma di un contratto bilaterale tra la banca e il mutuatario e non necessita quindi della firma del notaio.
  RINEGOZIAZIONE SURROGA SOSTITUZIONE
Caratteristiche  Puoi ricontrattare le condizioni del contratto di mutuo Puoi trasferire il mutuo in una nuova banca Puoi estinguere il vecchio mutuo e aprirne uno nuovo in un'altra banca
 Puoi modificare La tipologia di mutuo; il tasso d’interesse e la durata La tipologia di mutuo; il tasso d’interesse, la durata e la banca La tipologia di mutuo; il tasso d’interesse, la durata del mutuo, la banca e la somma mutuata
Non puoi modificare La banca resta la stessa ed anche la somma mutuata La somma mutuata resta la stessa -
Costo Nessuno Costo d’iscrizione della surroga nei registri immobiliari (35€) Penale per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo; Costi per la stipula del nuovo mutuo

Quando optare per la sostituzione o la surroga

Facciamo un esempio concreto, immagina che il mutuatario non possa più far fronte al pagamento delle rate per via di eventi improvvisi, che hanno cambiato drasticamente la sua situazione finanziaria. Ripetuti ritardi nel pagamento del mutuo possono condurre a gravi conseguenze, come la segnalazione alla Centrale dei Rischi o la revoca del mutuo, pertanto sarà necessario correre ai ripari. Gli strumenti che vengono in aiuto in questo caso, possono essere la rinegoziazione o la surroga: nel primo caso, l'attuale banca viene incontro al cliente ritrattando la durata del mutuo o il tasso di interessi; nel secondo, invece, il cliente è libero di passare gratuitamente ad una nuova banca che offre soluzioni più vantaggiose per estinguere ciò che resta del mutuo acceso presso la banca precedente.

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Veniamo al caso in cui sorga l'esigenza di una liquidità aggiuntiva per finanziare un nuovo progetto, ad esempio ristrutturare la casa su cui grava un mutuo non ancora estinto. Scegliendo la sostituzione ordinaria del mutuo, il mutuatario può spostare ciò che resta da rimborsare in un’altra banca, che offre un tasso di interessi e condizioni più convenienti, e insieme chiedere un finanziamento aggiuntivo. Se ad esempio, il debito residuo è di 90mila euro, il mutuatario potrà richiedere un finanziamento di 130mila euro alla nuova banca, ottenendo 40mila euro da investire nel progetto di ristrutturazione della casa.

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Quando conviene cambiare le condizioni del mutuo?

Mettiamo il caso che il cliente abbia contratto un mutuo a tasso variabile e che, giusto a ridosso della sottoscrizione del contratto, il tasso di interesse fisso abbia subito una variazione al ribasso, diventando la soluzione più vantaggiosa. La portabilità consentirebbe di sfruttare al meglio la situazione passando dal tasso variabile ad un mutuo a tasso fisso, il tutto senza alcun costo da parte del cliente, così come previsto dal già citato Decreto Bersani.

È possibile richiedere la surroga più di una volta? Il cliente può utilizzare lo strumento di surrogazione più volte, di fatto, la normativa non prevede nessun limite, ma ovviamente l’ultima parola spetta alla banca.
La surroga è sempre vantaggiosa? Per rispondere alla domanda è necessario sapere che la rata di un mutuo si compone della quota di interessi e di quella capitale e che nel periodo iniziale del rimborso la parte relativa agli interessi è più alta rispetto a quella capitale. Man mano si ci avvicina all’estinzione del mutuo il rapporto si inverte, la quota capitale aumenta e quella degli interessi diminuisce. Ciò significa che la surroga conviene richiederla per un mutuo giovane, ovvero quando la quota di interessi è ancora alta.

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