Decreto Bersani: cosa cambia per i mutui?

Il Decreto Bersani bis, ufficialmente Decreto Legge 31 gennaio 2007, n.7, convertito poi dalla legge 2 aprile 2007, n.40, costituisce parte del cosiddetto "pacchetto liberalizzazioni" proposto dal Ministro dello Sviluppo Economico Pier Luigi Bersani con l’obiettivo di aprire i mercati, apportando modifiche a beneficio e tutela dei consumatori.

Il Decreto Bersani ha introdotto rilevanti novità in diversi comparti dell’economia, tra cui il settore delle assicurazioni e quello dei mutui. Per quanto riguarda i finanziamenti per la casa, il decreto interviene su alcuni aspetti rilevanti del mutuo, in particolare sull’estinzione anticipata, sulla surroga e sulla portabilità.

Per quanto riguarda le novità legate al primo aspetto dell'estinzione anticipata, queste sono previste dall’articolo 7 del decreto “Estinzione anticipata dei mutui immobiliari, divieto di clausole penali”. Questo articolo prevede in generale che, a partire però soltanto dai mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007, siano eliminate eventuali penali per l’estinzione anticipata: ciò significa quindi che, ai sensi della normativa, non possono essere previste clausole, neanche in date successive a quella di conclusione del contratto, che prevedano penali, commissioni, o qualsiasi altro tipo di prestazione a favore del mutuante e a carico del mutuatario, nel caso in cui questo richieda l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato dei mutui stipulati, o accollati a seguito di frazionamento, se questi hanno determinate finalità, quali l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche. Inoltre, saranno considerate nulle di diritto tutte quelle clausole previste dal contratto di finanziamento che risultino essere in contrasto con quanto detto prima, senza che però determinino la nullità dell’intero contratto.

L’articolo 7 del Decreto Bersani, prevede inoltre che l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale debbano definire le disposizioni generali che gli istituti di credito devono seguire per la riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere e per la determinazione del limite massimo della penale prevista per la richiesta di estinzione anticipata o parziale del mutuo. Nel caso in cui tale accordo però non dovesse essere raggiunto, dovrà essere la Banca d’Italia a determinare entro 30 giorni la misura idonea della penale per la riconduzione ad equità del mutuo.

Come detto prima, la rideterminazione della penale è prevista soltanto per i contratti di mutuo stipulati dopo il 2 febbraio 2007, ma l’articolo 7 del decreto Bersani prevede che gli erogatori di finanziamenti precedenti alla data di entrata in vigore del Decreto Bersani non possano però rifiutare la rinegoziazione della penale stessa nel caso in cui il mutuatario ne proponga la riduzione nei limiti previsti dall’Associazione Bancaria Italiana o dalla Banca d’Italia.

Solitamente, inoltre, la rinegoziazione può essere effettuata direttamente tra le parti attraverso una scrittura privata che la renda legale a tutti gli effetti, senza che sia necessaria la presenza di un notaio. Nel caso in cui non si riesca a trovare un accordo con il proprio istituto di credito, sarà possibile avvalersi del diritto di surroga, cioè il mutuatario potrà richiedere la portabilità del mutuo presso una nuova banca senza dover sostenere alcun costo aggiuntivo, a condizione che l’importo residuo del mutuo rimanga invariato.

Per quanto riguarda invece la surroga e la portabilità dei mutui, appunto, le novità al riguardo sono previste dall’articolo 8 del decreto “Portabilità del mutuo; surrogazione”. Questo stabilisce infatti che sia possibile, in forza dell’articolo 1202 del codice civile, trasferire il proprio mutuo da un istituto di credito a un altro, il quale subentra di diritto nel contratto al posto dell’altra banca, mantenendo le garanzie accessorie, personali e reali, e gli accordi presi con la precedente. Ciò è possibile solo se il finanziamento è pari a quello originale richiesto, altrimenti sarà necessario chiedere un nuovo mutuo.

Inoltre, l’articolo prevede anche la nullità di qualsiasi patto, anche posteriore alla data di stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda più oneroso per il mutuatario di avvalersi della facoltà di surroga, senza però che questa determini la nullità dell’intero contratto.

Il Decreto Bersani ha così reso possibile la surroga “a costo zero” per l’intestatario del mutuo, il quale può avvantaggiarsi di condizioni di mutuo più favorevoli che dovessero rendersi disponibili sul mercato a seguito del modificarsi del costo del denaro e/o delle politiche commerciali delle varie banche, per quanto diverse dall’istituto originario che ha erogato il mutuo in essere.

I vantaggi della surroga sono notevoli, a partire dal risparmio che è possibile ottenere sugli interessi passivi grazie all’ottenimento di tassi più bassi rispetto a quello del mutuo originario. Vantaggio non secondario della surroga è anche la possibilità di cambiare la durata residua del mutuo, di modo che si possa valutare se abbreviarla, mantenendo la rata invariata, ma risparmiando ulteriormente sugli interessi, o viceversa allungarla, in modo da avere un risparmio complessivo minore sugli interessi ma riducendo notevolmente l’importo della rata mensile rispetto a quella precedente.

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L’articolo 8-bis “Disposizioni a tutela dei cittadini utenti” prevede invece che è assolutamente vietato addebitare al cliente qualsiasi tipo di spesa che sia connessa alla predisposizione, produzione o spedizione del contratto, o altre spese previste esplicitamente da specifici articoli del Decreto Bersani stesso.