Decreto Bersani: cosa cambia per i mutui?

Il Decreto Bersani, ufficialmente Decreto Legge 31 gennaio 2007, n.7, convertito poi dalla legge n.40 del 2 aprile 2007, costituisce parte del cosiddetto "pacchetto liberalizzazioni" proposto dal Ministro dello Sviluppo Economico Pier Luigi Bersani con l’obiettivo di aprire i mercati, apportando modifiche a beneficio e tutela dei consumatori.

Il Decreto ha introdotto rilevanti novità in diversi comparti dell’economia, tra cui il settore delle assicurazioni e quello dei mutui casa. Per quanto riguarda i finanziamenti per la casa, il decreto interviene su due aspetti principali:

• estinzione anticipata, per evitare che la chiusura del mutuo venga scoraggiata da penali non dovute in molte situazioni;
• surroga o portabilità del mutuo, per rendere possibile il trasferimento del finanziamento senza ostacoli economici.

A distanza di quasi vent’anni dalla sua approvazione, le disposizioni del Decreto Bersani in materia di mutui sono ancora pienamente vigenti e rappresentano un pilastro fondamentale della tutela del consumatore nel mercato del credito immobiliare.

La disciplina della surroga è stata successivamente codificata nell’art. 120-quater del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), che ne ha rafforzato e dettagliato le modalità operative.

Le norme sull’estinzione anticipata sono contenute dall’articolo 7 del Decreto, intitolato “Estinzione anticipata dei mutui immobiliari, divieto di clausole penali”.

Questo articolo prevede che, a partire dai mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007, siano eliminate eventuali penali per l’estinzione anticipata. Ciò significa che, ai sensi della normativa, non possono essere previste clausole, neanche in date successive a quella di conclusione del contratto, che prevedano penali, commissioni, o qualsiasi altro tipo di prestazione a favore del mutuante e a carico del mutuatario, nel caso in cui questo richieda l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato del mutuo.

Il divieto di penale si applica a tutti i mutui stipulati da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione, oppure destinati allo svolgimento della propria attività economica o professionale. Nella pratica, questo significa che la norma copre la quasi totalità dei mutui casa contratti dai privati cittadini.

Il decreto estende la stessa tutela anche a chi non ha stipulato direttamente il mutuo, ma se lo è accollato a seguito di un frazionamento: è il caso tipico di chi acquista un appartamento in un edificio di nuova costruzione, dove il costruttore ha acceso un unico mutuo sull’intero immobile e, al momento della vendita dei singoli alloggi, la quota di mutuo corrispondente viene trasferita all’acquirente. Anche in questa situazione, il mutuatario ha diritto di estinguere anticipatamente senza penali.

Mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007: cosa succede alle penali?

L’articolo 7 del Decreto Bersani prevede inoltre che l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale debbano definire le disposizioni generali che gli istituti di credito sono tenuti a seguire per la riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere e per la determinazione del limite massimo della penale prevista per la richiesta di estinzione anticipata o parziale del mutuo.

Nel caso in cui tale accordo non venga raggiunto, sarà la Banca d’Italia a determinare, entro 30 giorni, la misura idonea della penale per la riconduzione ad equità del mutuo.

La rideterminazione della penale è prevista soltanto per i contratti di mutuo stipulati prima del 2 febbraio 2007, ma il decreto stabilisce che gli erogatori di finanziamenti precedenti alla data di entrata in vigore del decreto non possano rifiutare la rinegoziazione della penale stessa, nel caso in cui il mutuatario ne proponga la riduzione nei limiti previsti dall’ABI o dalla Banca d’Italia.

La rinegoziazione può essere effettuata direttamente tra le parti attraverso una scrittura privata, senza che sia necessaria la presenza di un notaio. Nel caso in cui non si riesca a trovare un accordo con il proprio istituto di credito, sarà possibile avvalersi del diritto di surroga.

Le novità relative alla surroga del mutuo sono previste dall’articolo 8 del decreto, intitolato “Portabilità del mutuo; surrogazione”.

L’articolo 8 stabilisce che sia possibile, in forza dell’articolo 1202 del Codice Civile, trasferire il proprio mutuo da un istituto di credito a un altro, il quale subentra di diritto nel contratto al posto dell’altra banca, mantenendo le garanzie accessorie, personali e reali, e gli accordi presi con la precedente.

La surroga è possibile a condizione che l'importo del nuovo mutuo corrisponda al debito residuo del finanziamento originario. Se il mutuatario intende ottenere un importo diverso, ad esempio per ottenere liquidità aggiuntiva, sarà necessario ricorrere a una sostituzione del mutuo, che comporta la stipula di un nuovo contratto di finanziamento.

Il Decreto Bersani ha reso la surroga completamente gratuita per l’intestatario del mutuo. La banca originaria non può opporsi al trasferimento né addebitare penali o costi di estinzione anticipata.

In particolare:

• la nuova banca non può imporre spese di alcun tipo, né per perizia, né per accertamenti catastali, né per istruttoria;
• la nuova banca non può obbligare il mutuatario all’apertura di un conto corrente o alla domiciliazione dello stipendio come condizione per la surroga;
• il passaggio dal notaio, se richiesto dalla banca, è a spese dell’istituto di credito, non del cliente;
• il mutuatario ha diritto di trasferire alla nuova banca la polizza assicurativa già stipulata, senza alcuna spesa;
• la surroga è esente da imposte: non sono dovuti bolli, tasse ipotecarie né imposte catastali

È infine nulla qualsiasi clausola, anche posteriore alla data di stipulazione del contratto, con la quale si impedisca o si renda più oneroso per il mutuatario avvalersi della facoltà di surroga.

Per evitare comportamenti dilatori da parte delle banche, la legge ha fissato tempi certi per il trasferimento del mutuo: massimo 30 giorni lavorativi.

Se la banca originaria non rispetta questo termine, è previsto un risarcimento a favore del mutuatario pari all’1% del valore residuo del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.

Nella pratica, i tempi effettivi della surroga possono variare dai 15 ai 60 giorni, in funzione della complessità dell’operazione e delle verifiche che la nuova banca deve effettuare (situazione reddituale del richiedente, regolarità dei pagamenti, perizia immobiliare, valore commerciale dell’immobile).

Il Decreto Bersani ha reso possibile per il mutuatario usufruire di condizioni di mutuo più favorevoli che dovessero rendersi disponibili sul mercato a seguito del modificarsi del costo del denaro e/o delle politiche commerciali delle varie banche.

I vantaggi della surroga sono notevoli:

• risparmio sugli interessi: grazie all’ottenimento di tassi più bassi rispetto a quello del mutuo originario;
• cambio del tipo di tasso: possibilità di passare da un tasso variabile a uno fisso, o viceversa, in funzione delle condizioni di mercato;
• modifica della durata residua: è possibile abbreviarla, mantenendo la rata invariata ma risparmiando sugli interessi, oppure allungarla, riducendo l’importo della rata mensile.

La surroga risulta particolarmente conveniente per chi ha un mutuo a lungo termine con una quota interessi ancora elevata. Al contrario, se il mutuo è quasi estinto e la rata è composta principalmente da capitale, il risparmio ottenuto con la surroga sarà tendenzialmente limitato. Su MutuiOnline.it è disponibile lo strumento che consente di verificare se è possibile risparmiare con la surroga.