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Che cos'è l'ipoteca giudiziale?

Per ipoteca si intende un diritto reale di garanzia volto a tutelare il creditore: nel patrimonio del debitore viene individuato un immobile su cui soddisfarsi in caso di adempimento.

L’ipoteca giudiziale si distingue dagli altri tipi di ipoteche poiché il titolo da  cui trae fondamento è una sentenza o un provvedimento dell’autorità giudiziaria che stabilisce la condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione. Il titolo esecutivo è dunque rappresentato dalla sentenza di un giudice che stabilisce che il debitore dovrà pagare il suo debito al creditore. Tra gli esempi ci sono una sentenza di separazione, divorzio, un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo ed eccetera. 

Affinché ci sia un’ipoteca giudiziale, imposta da un giudice, è essenziale che il creditore ne faccia richiesta. Vediamo insieme i costi, la durata di un’ipoteca giudiziale e come si procede per la sua cancellazione.

Come avviene l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale

La caratteristica più importante dell’ipoteca è la pubblicità in quanto la sua esistenza deve essere nota al pubblico. Si tratta di una forma di tutela nei confronti di tutte le persone interessate al bene ipotecato. Tale elemento costitutivo diviene concreto mediante l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari.

Immaginiamo che un acquirente sia interessato ad un appartamento in vendita su cui purtroppo grava un’ipoteca. Grazie ai pubblici registri immobiliari, il soggetto verrò a conoscenza dell’ipoteca.

Per procedere all’iscrizione di un’ipoteca giudiziale occorrono il titolo esecutivo, ossia una sentenza o un decreto ingiuntivo, e la nota di iscrizione da presentare presso la Conservatoria dei registri immobiliari territorialmente competente. Una volta ottenuta la documentazione necessaria, la Conservatoria passerà a pubblicare l’ipoteca nel registro.

Sullo stesso immobile è possibile iscrivere più ipoteche anche nello stesso giorno. In tali circostanze ci si ritroverà con più ipoteche di grado diverso in base all’ordine in cui sono avvenute le iscrizioni. Il creditore di primo grado godrà del diritto di essere preposto agli altri di grado successivo. Inoltre ogni nuova ipoteca potrà soddisfarsi soltanto dopo l’appagamento di chi ha iscritto precedentemente. Ciò significa che le ipoteche successive potranno essere soddisfatte soltanto quando il primo creditore avrà ottenuto la somma che gli spettava.

I creditori ipotecari di grado diverso dal primo possono prendere il posto dei creditori che gli stanno avanti, versando l’importo del credito mentre tutti i gradi possono essere scambiati. Se sono presenti surrogazioni, vengono segnate a margine dell’iscrizione.

Costo e durata dell'ipoteca giudiziale

L’iscrizione dell’ipoteca giudiziale prevede un costo: si tratta del versamento di un’imposta pari al 2% dell’importo per cui si richiede l’iscrizione. A ciò vanno sommate l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

L’iscrizione di un’ipoteca ha una durata pari a 20 anni. Chi intende rinnovare l’iscrizione prima della scadenza del termine, può farlo in modo da far sì che l’iscrizione ipotecaria abbia un’efficacia di altri 20 anni. Scaduti i termini non sarà possibile rinnovare l’ipoteca ma sarà necessario iscriverne un’altra nuova.

È l’iscrizione ipotecaria a permettere che l’ipoteca sia attiva. In questo modo il creditore può sempre vantare un diritto verso quell’immobile legato al prestito contratto dal debitore. Se quest’ultimo non riesce a ripagare il suo debito secondo i tempi e le modalità previsti dalla legge, il creditore potrà entrare il possesso dell’immobile e venderlo così da rifarsi.

Cancellazione dell’ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale si estingue nel momento in cui il debitore paga quanto deve al creditore. Va fatta, però, una differenza tra estinzione e cancellazione dell’ipoteca: un’ipoteca può essere estinta con il pagamento del debito ma non cancellata dal pubblico registro. In quest’ultima situazione si parlerà di ipoteca formale.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale rappresenta una procedura importante perché l’immobile possa recuperare il suo valore. Per un potenziale acquirente sapere che l’ipoteca è stata cancellata è sicuramente motivo di gioia perché significa che il debito è stato estinto e che si può procedere all’acquisto in tutta serenità.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale può essere fatta da chi ha saldato il suo debito. Va presentata una domanda formale e può essere richiesta in questi casi:

  • È stato estinto il debito che ha portato all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale
  • Vi è la dichiarazione di perimento della proprietà si cui pende l’ipoteca
  • Il creditore rinuncia al credito. Tale rinuncia va formalizzata per iscritto
  • Vi è la vendita forzata del bene sottoposto a ipoteca

Per la cancellazione dell’ipoteca bisogna presentare due documenti:

  • l’atto di un notaio: creditore e debitore possono andare da un notaio e ufficializzare l’estinzione del debito e la rinuncia all’ipoteca mediante una scrittura privata autenticata dal notaio.
  • la sentenza di un giudice: il giudice stabilisce con tale atto che l’ipoteca è stata cancellata poiché l’obbligazione risulta garantita. Ciò avviene ad esempio quando il creditore rinuncia al credito che gli spetta o quando vi è stata una vendita forzata dell’immobile su cui insisteva l’ipoteca.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale risulta a carico del debitore. Bisogna pagare 94 euro per gli oneri di cancelleria e per le tasse. Inoltre bisogna sommare lo 0,5% calcolato sul debito che ha prodotto l’ipoteca giudiziale. Tocca sempre al giudice ordinare la cancellazione dell’ipoteca giudiziale. È necessario dunque che i vari step in tribunale vengano completati. 

Se il debito viene estinto completamente si parla di cancellazione d’ufficio ma i tempi sono comunque incerti in quanto dipendono dal tribunale in cui viene portato a termine l’intero iter. Solitamente la cancellazione dell’ipoteca giudiziale avviene in circa un anno di tempo.

Gli altri tipi di ipoteca

L’ipoteca può essere di tre tipi. Oltre a quella giudiziale, su cui ci siamo soffermati nei precedenti paragrafi, ci sono l’ipoteca volontaria e l’ipoteca legale. La prima è la più diffusa e viene di solito iscritta intenzionalmente dal proprietario del bene a garanzia del debito. L’esempio principale è quello dell’ipoteca sulla casa per la stipula del mutuo. L’ipoteca legale, invece, può essere richiesta in determinati casi così come stabilito dall’articolo 2817 del Codice civile. Può essere anche iscritta contro la volontà del debitore; avviene quando ad esempio il venditore di un immobile non è pagato dall’acquirente.

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