Mutuo variabile ancora in vantaggio sul fisso, ma lo scenario è in evoluzione

Il mercato dei mutui casa in Italia si apre al 2026 in una fase di relativa stabilità, ma con la possibilità che la BCE inverta la rotta e torni ad alzare i tassi. Un'ipotesi che fino a pochi mesi fa sembrava remota e che ora gli analisti iniziano a prendere sul serio, con conseguenze dirette su chi sta per accendere un finanziamento o sta valutando una surroga del mutuo.

Lo scenario attuale: variabile in vantaggio, fisso sotto pressione

Secondo i dati dell'Osservatorio di MutuiOnline.it, a marzo 2026 il TAN medio dei mutui a tasso fisso a 20 e 30 anni si attesta al 3,26%, in calo rispetto al 3,42% di febbraio. Il variabile è invece al 2,57%, anch'esso in lieve discesa rispetto al 2,64% del mese precedente.

Su un mutuo da 150.000 euro della durata di 20 anni, la differenza si traduce in circa 51 euro al mese: 852 euro di rata con il fisso, contro 800 euro con il variabile. Sull'intera durata del finanziamento, il risparmio potenziale del tasso indicizzato supera i 12.400 euro.

Per trovare condizioni migliori di quelle attuali bisogna risalire alla seconda metà del 2022. Il contesto è cambiato molto: nel triennio 2023-2025, i rialzi successivi della BCE avevano portato il TAN medio del variabile vicino al 5%, per poi scendere progressivamente nella seconda parte del 2024 e lungo tutto il 2025, grazie agli otto tagli operati dall'Eurotower a partire da giugno 2024.

Rispetto a quei picchi, le condizioni attuali sono nettamente migliori, anche se restano lontane dai livelli eccezionalmente bassi del 2021 e dei primi mesi del 2022, quando il TAN medio era addirittura sotto l'1%.

Cosa succederebbe alle rate del mutuo in caso di rialzi dei tassi?

Il quadro potrebbe però cambiare. Secondo alcuni analisti, uno o due rialzi da 25 punti base entro fine 2026 rappresentano oggi lo scenario più probabile per i mutui a tasso variabile. Le stime elaborate da MutuiOnline.it per un prestito da 150.000 euro in vent'anni mostrano effetti concreti:

• con un solo rialzo da +25 bps, il TAN medio salirebbe al 2,82% e la rata mensile passerebbe dagli attuali 800 euro a circa 818 euro, con un aggravio di oltre 4.400 euro sull'intera durata del mutuo;
• con due rialzi da +25 bps ciascuno, il TAN raggiungerebbe il 3,07% e la rata lieviterebbe a circa 837 euro, quasi 37 euro in più rispetto ad oggi, con interessi totali di circa 8.900 euro.

Per chi ha già scelto il variabile, questi numeri suggeriscono di monitorare con attenzione le prossime decisioni di Francoforte, che saranno determinanti per capire l'evoluzione della rata del mutuo e del TAN nei mesi a venire.

Il tasso fisso: stabilità e qualche interrogativo sul futuro

Sul fronte del tasso fisso, il quadro degli ultimi nove mesi è stato di relativa stabilità. Le condizioni migliori rispetto a quelle attuali si trovano nel periodo tra giugno 2024 e giugno 2025, quando i tassi erano scesi sotto il 3% e la rata dello stesso mutuo da 150.000 euro in vent'anni si attestava intorno a 827 euro, circa 25 euro in meno rispetto ad oggi, per un risparmio complessivo di quasi 6.000 euro sul totale del finanziamento.

Per trovare condizioni davvero competitive bisogna invece tornare indietro fino al 2021: a settembre di quell'anno, con un TAN medio dell'1,14%, la rata mensile era di 699 euro — 152 euro in meno rispetto ai livelli di marzo 2026 — e il risparmio totale sul ventennio avrebbe superato i 36.500 euro.

Guardando al futuro, le proiezioni basate sull'andamento dei Bund trentennali, uno dei principali riferimenti per gli indici IRS che alimentano i tassi fissi, indicano per il momento stabilità, con un possibile lieve calo entro la fine dell'anno.

Se questa traiettoria venisse confermata, anche il TAN medio dei mutui a rata bloccata dovrebbe restare su livelli simili a quelli attuali, con variazioni mensili contenute. L'incertezza geopolitica rimane però una variabile difficile da controllare e rende qualsiasi proiezione sul fisso meno affidabile rispetto a quella sul variabile.

Come orientarsi oggi nella scelta del mutuo?

Il variabile è la scelta più conveniente nel breve termine, ma espone a un rischio concreto di rialzo nei prossimi mesi. Il fisso al 3,26% offre invece una protezione efficace contro scenari avversi, a un costo ancora storicamente accettabile.

La scelta dipende, come sempre, dalla propensione al rischio e dalla solidità del proprio piano finanziario. Confrontare le migliori offerte di mutuo prima casa disponibili su MutuiOnline.it resta il punto di partenza più utile per prendere una decisione informata.