Mutui, la sfida è riaprire il mercato ai giovani

L’obiettivo è sostenere le categorie che maggiormente potrebbero soffrire il rialzo dei tassi e il rallentamento del ciclo economico. Di recente il legislatore ha introdotto due innovazioni importanti nel campo dei mutui casa, che promettono di sostenere il settore. Vediamo di cosa si tratta e qual è l’evoluzione della domanda di finanziamenti per l’acquisto della casa secondo quanto emerge dall’ultimo osservatorio di MutuiOnline.it relativo a dicembre.

Più spazio ai giovani

Con la Manovra di Bilancio 2023 sono state confermate fino al 31 dicembre prossimo le agevolazioni previste per i mutui giovani under 36 con Isee non superiore ai 40mila euro, secondo lo schema introdotto dal governo Draghi e poi ritoccato dal nuovo esecutivo dopo che l’incremento dei tassi da parte della Bce aveva fatto saltare i parametri d’accesso.

Tra le altre cose è prevista la garanzia statale fino all’80% (contro il 50% che vale come regola generale per l’acquisto prima casa) e l’esenzione dal pagamento delle imposte ipotecaria, catastale e di registro.

In questo modo si punta a riaprire l’accesso ai finanziamenti da parte dei giovani, che spesso sono tra le categorie fragili su questo fronte, pur essendo quella più orientata all’acquisto di un immobile da adibire a residenza.

Facilitato il passaggio al fisso

Inoltre, ripescando una norma del 2012 (di durata annuale), il Parlamento ha deciso di reintrodurre fino al 31 dicembre la possibilità di rinegoziare il mutuo con la propria banca, in modo da passare dal variabile al fisso in tempi molto brevi. Si tratta di un’opzione che potrebbe fare gola soprattutto a chi ha sottoscritto il contratto di finanziamento quando i tassi ufficiali erano a zero ed è stato investito dai rialzi partiti dalla scorsa estate e destinati a proseguire nei prossimi mesi.

La rinegoziazione sarà possibile a patto che il mutuo in corso non superi i 200mila euro di importo, che il mutuatario abbia un Isee non superiore ai 35mila euro e che lo stesso non abbia fin qui registrato ritardi nel pagamento delle rate. Quanto al tasso fisso di riferimento, si prende in considerazione l’Irs pari alla durata residua del mutuo e lo si confronta con il tasso a dieci anni, facendo prevalere nella scelta quello più basso. Questo benchmark va poi sommato allo spread che era previsto dal contratto di mutuo variabile e si determina il nuovo tasso.

Torna in voga il fisso

Nonostante i recenti rialzi, le condizioni di accesso ai mutui restano abbondantemente favorevoli rispetto alle medie storiche. Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, nel 2022 il Tan medio del tasso fisso si è attestato al 2,33% e quello del variabile all’1,53%. Senza scomodare gli anni Sessanta e Settanta, solo dieci anni fa queste voci si attestavano rispettivamente al 5,77% e al 3,62%. Se invece si considera il solo mese di dicembre, il Tan medio del fisso – relativamente alle richieste effettuate online – è stato del 3,42%, quello del variabile si è attestato al 2,91%. Negli ultimi mesi vi è stato un progressivo restringimento del differenziale e questo spiega il ritorno del fisso, che nell’ultimo trimestre dell’anno da poco trascorso ha assorbito il 59,8% di tutte le richieste (8,4 punti in più del periodo luglio-settembre), contro il 25,7% del variabile (in arretramento di 4,1 punti, una dinamica replicata dal variabile con cap, che si è fermato al 13,7%). In sostanza, dato che il fisso costa mediamente poco più del variabile, la maggioranza degli italiani preferisce assicurarsi che la rata non crescerà durante l’intera durata del finanziamento.

Le stesse ragioni sono alla base del ritorno delle surroghe, che negli ultimi tre mesi del 2022 hanno costituito oltre un terzo di tutte le domande di mutui contro meno di un quinto del secondo trimestre.

Cresce la durata media

L’incertezza sul futuro (anche prossimo) spinge le famiglie italiane a muoversi con prudenza. Nel 2022 le richieste si sono attestate mediamente su una durata di 24 anni, uno in più del 2021 e due in più del 2020 anche grazie alla minor quota di surroghe. Questo nonostante un ammontare medio dei finanziamenti in leggera contrazione (poco meno di 90 euro a quota 137.181 euro).

Il permanere di un’inflazione elevata incide sulla capacità di risparmio e anche chi ha delle somme da parte, vi attinge con prudenza. Così il loan to value (cioè la quota di finanziamento rispetto al costo dell’immobile) richiesto sale di due punti e mezzo al 69,9%.

Infine, l’età media dei richiedenti si attesta sui 40 anni, a dimostrazione di quanto sia difficile per i giovani coronare il sogno di acquistare casa. Le prossime rilevazioni diranno se le nuove misure adottate dal legislatore riusciranno nell’intento di ampliare la platea dei beneficiari.