Mutui e mercato immobiliare: l’Italia nel confronto europeo

Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di cambiamento, nella quale emergono differenze rispetto al panorama europeo. Secondo quanto rilevato dall'European Mortgage Federation, i mutui erogati in Italia rappresentano ancora una porzione molto ridotta rispetto al PIL, con una penetrazione del credito immobiliare significativamente inferiore rispetto a Paesi come Francia, Germania e Olanda.

Questa distanza non si riflette solo nel volume complessivo dei finanziamenti, ma anche nella crescita dei prezzi delle case, che in Italia hanno registrato aumenti molto più contenuti rispetto agli altri mercati europei.

Mentre l'Europa ha visto un'espansione marcata sia nei tassi di crescita dei mutui sia nei prezzi immobiliari, in Italia l'espansione è stata più timida e lenta. Tuttavia, il contesto attuale offre opportunità concrete per uno sviluppo sostenuto nei prossimi anni, soprattutto grazie al ribasso dei tassi e alla crescente attenzione delle banche verso il segmento dei mutui casa.

Mutui: mercato europeo più maturo

In molti Paesi europei, il mercato dei mutui rappresenta una quota del PIL compresa tra il 40% e il 45%. In Italia, questa percentuale è ferma intorno al 20%, una differenza che mette in luce quanto lo spazio di crescita sia ancora ampio per il credito immobiliare nazionale.

Nel quarto trimestre del 2024, i mutui in essere nei principali mercati europei ammontavano a 426 miliardi in Italia, mentre in Olanda la cifra raggiungeva gli 890 miliardi, in Francia i 1.283 miliardi e in Germania sfiorava i 1.900 miliardi. Questi dati dimostrano come in Italia il mercato dei mutui rimanga sottodimensionato rispetto agli altri Paesi dell’Unione Europea.

Italia vs Europa: le migliori condizioni di accesso al credito immobiliare

Sempre stando alle rilevazioni dell’EMF, nel panorama dei principali mercati europei l’Italia si colloca invece ai vertici per convenienza del credito immobiliare. Nel quarto trimestre del 2024, a fronte di un tasso medio del 3,11%, troviamo valori decisamente più elevati in molti altri Paesi: la Polonia tocca un picco del 7,50%, seguita da Ungheria (6,56%), Romania (6,01%), e Repubblica Ceca (4,96%). Anche in Regno Unito i mutui costano di più, con un tasso medio al 4,54%.

Condizioni paragonabili a quelle italiane si riscontrano solo in Portogallo (3,62%), Germania (3,60%), Olanda (3,52%) e Francia (3,20%). Meglio dell’Italia troviamo invece solo la Spagna con il 3,05%, e il Belgio, con una media del 2,89%.

Prezzi delle case: l’Italia resta stabile

Dal confronto con i prezzi medi delle case in Europa, emerge come il mercato immobiliare italiano non abbia subìto forti impennate negli ultimi anni. Prendendo come base l’indice 100 del 2015, oggi l’Italia si attesta a quota 113, Francia e Spagna si muovono intorno a 130 e la Germania arriva quasi a 160. Il Regno Unito supera quota 150, mentre il Portogallo ha addirittura oltrepassato il livello del 235. Questo significa che i prezzi delle abitazioni in Italia sono cresciuti molto meno rispetto a quelli dei principali mercati europei.

L’Italia, quindi, non solo ha margini di crescita nel settore dei mutui, ma presenta anche un mercato immobiliare con valori che, nel confronto europeo, risultano più contenuti.

Il mutuo unico europeo: una proposta concreta

Nel dibattito attuale sta emergendo la proposta di creare un “mutuo comune europeo”, una formula che punta ad armonizzare l’accesso al credito immobiliare in tutta l’Unione Europea. L’obiettivo è facilitare la mobilità dei cittadini tra i diversi Paesi UE, superando le barriere nazionali che oggi impediscono, ad esempio, di mantenere un mutuo attivo spostandosi per lavoro in un’altra nazione.

Luca Bertalot, segretario generale dell’EMF (European Mortgage Federation), sottolinea come un mercato dei mutui più integrato sia un passo fondamentale per rendere l’Europa più competitiva. In molti Paesi, acquistare una casa è un impegno molto più oneroso rispetto all’Italia, soprattutto considerando il rapporto tra prezzo e reddito. Inoltre, attualmente, chi lavora in un Paese europeo non ha la possibilità di trasferire il proprio mutuo o di continuare a pagare la propria casa a distanza, un limite che penalizza la mobilità dei lavoratori e la crescita del mercato immobiliare europeo nel suo complesso.

Bertalot evidenzia anche come l’Italia sia fortemente penalizzata da questa rigidità: molti cittadini italiani che si spostano per lavoro in Europa si trovano costretti a vendere la propria casa, non potendo sostenere un mutuo attivo dall’estero. Un intervento europeo con regole armonizzate potrebbe risolvere questa criticità, garantendo una maggiore flessibilità e agevolando la circolazione dei cittadini.

Inoltre, il mercato dei mutui in Europa ha dimostrato una tenuta notevole anche nei momenti di maggiore instabilità, contribuendo a garantire stabilità sociale durante la fase acuta dell’inflazione. L’Italia, in questo contesto, è spesso considerata un modello virtuoso per la capacità di offrire supporto alle famiglie, anche nei periodi più complessi.

Un ruolo chiave per lo sviluppo del nostro mercato dei mutui potrà essere giocato dai mutui green, destinati alla riqualificazione energetica degli immobili. Un segmento verso cui le banche mostrano sempre più interesse, anche in ottica di sostenibilità e transizione ecologica.

Il potenziale italiano e la ripresa del mutuo a tasso variabile

Il nostro Paese ha dunque ancora ampi margini di sviluppo, grazie a tassi di crescita interessanti e a una domanda potenziale che non è stata ancora completamente intercettata dal sistema bancario. Il mercato italiano ha finalmente iniziato a muoversi, anche grazie alle agevolazioni per i giovani, come il Fondo di Garanzia per i mutui prima casa, che rappresenta un esempio efficace di supporto al settore, già sperimentato con successo in altri Paesi europei.

Le banche italiane, dopo un lungo periodo di rigidità, stanno tornando ad avere fame di mutui. Gli istituti di credito sono diventati più aggressivi sul mercato, proponendo nuove offerte competitive e spingendo sui tassi variabili. Secondi i dati di MutuiOnline.it, ormai i migliori tassi variabili stanno tornando a scendere: se prima della svolta della BCE (giugno 2024) il TAN medio di un mutuo a tasso variabile a 20 o 30 anni si attestava intorno al 4,76%, oggi è sceso fino al 2,62%.

L’impatto è concreto e facilmente misurabile: prendendo in considerazione un mutuo da 150.000 euro della durata di 20 anni, la rata mensile è passata da 970 euro a 804 euro, con un risparmio di 166 euro al mese e quasi 40.000 euro sull’intera durata del mutuo.

Anche rispetto a inizio 2025 la differenza è notevole: a gennaio, infatti, il TAN medio era al 3,71%, con una rata mensile di 886 euro, ben 82 euro in più rispetto a oggi. Un segnale chiaro di quanto le condizioni di mercato siano migliorate in pochi mesi.

I tassi di interesse offerti dalle nostre banche si confermano dunque buoni, con i consumatori che oggi possono contare su un’ampia gamma di soluzioni per finanziare l’acquisto di un immobile. I più attenti all’andamento del mercato hanno ora la possibilità di risparmiare scegliendo un mutuo a tasso indicizzato, con le previsioni che indicano una possibile ulteriore discesa nei prossimi mesi: l’Euribor, indice di riferimento per i mutui a tasso variabile, si attesta già sotto il 2% sia per la scadenza a 1 che a 3 mesi e, secondo i futures, nel secondo trimestre del prossimo anno toccherà il valore minimo attorno all’1,75%.

Il tasso fisso resta stabile

Se il variabile diventa sempre più conveniente, il mutuo a tasso fisso mantiene una certa stabilità, restando su livelli considerati storicamente buoni. Dopo essere sceso al 2,75% a fine 2024, è risalito leggermente e oggi si attesta intorno al 3,05% (dati giugno 2025).

Applicato allo stesso mutuo da 150.000 euro a 20 anni, questo si traduce in una rata mensile di circa 836 euro, ovvero 32 euro in più rispetto alla rata a tasso variabile. Su base complessiva, la differenza equivale a 7.700 euro in più sull’intera durata del mutuo.

Prospettive per il mercato dei mutui

Il mercato italiano dei mutui è in una fase di rilancio e offre nuove opportunità per famiglie e giovani. I dati mostrano chiaramente come il nostro Paese abbia ancora un ampio potenziale inespresso, sia per quanto riguarda la crescita del mercato dei mutui, sia per l’andamento dei prezzi delle abitazioni, rimasti più contenuti rispetto ad altri mercati europei.

La proposta di creare un mutuo europeo comune potrebbe rappresentare una svolta importante per aumentare la competitività del mercato immobiliare, facilitare la mobilità e rendere più accessibile il credito per i cittadini europei. L’Italia sembra finalmente pronta a cogliere questa occasione, sostenuta da un rinnovato interesse delle banche e da un’offerta di mutui sempre più ampia e vantaggiosa. La strada per raggiungere i livelli degli altri Paesi UE è ancora lunga, ma i segnali attuali indicano che il mercato si sta muovendo nella giusta direzione.