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Come cambiare mutuo da variabile a fisso?

Chi ha un ISEE sotto i 35.000 euro e un mutuo a tasso variabile del valore in origine entro i 200.000 euro, potrà ottenere fino al 31 dicembre 2023 la rinegoziazione e il passaggio a un tasso fisso. L’intestatario del mutuo deve aver assolto regolarmente al pagamento di tutte le rate.

25/01/2023
tasselli con percentuale crescente
Rinegoziazione del mutuo variabile a fisso per precise categorie

Chi ha già un mutuo in corso a tasso variabile ma non è soddisfatto delle condizioni o non può più sostenerne le rate, potrà ottenere fino al 31 dicembre 2023 la rinegoziazione e il passaggio a un tasso fisso. Le attuali condizioni dei tassi variabili, dopo i ripetuti rialzi della Bce, hanno causato rincari consistenti delle rate, fino a rendere i mutui a tasso variabile più onerosi di quelli a tasso fisso.

Un emendamento alla legge di Bilancio 2023, approvata lo scorso 24 dicembre, ripristina una norma del 2011 scaduta un anno dopo che consente, fatto salvo il rispetto di precise condizioni del mutuo e dei mutuatari, di ottenere un tasso fisso senza sostenere costi aggiuntivi.

La legge a cui si fa riferimento è la 106 del 2011, articolo 8 comma 6 e i requisiti che richiedeva erano essenzialmente tre:

  • ISEE sotto i 35.000 euro;
  • valore mutuo in origine entro i 200.000 euro;
  • l’intestatario del mutuo deve aver assolto regolarmente al pagamento di tutte le rate.

Non potrà passare dal vecchio al nuovo tasso chi ha saltato il pagamento anche di una sola rata del finanziamento, mentre chi ha usufruito della sospensione del mutuo per un periodo determinato potrà accedere all’agevolazione. La validità della norma è stata prorogata per tutto l’anno corrente.

Secondo la FABI (Federazione Autonoma Bancari Italiani) la misura va nella direzione di aiutare le fasce della popolazione più deboli, ormai milioni di italiani.

Le caratteristiche del mutuo

Per essere convertito, il mutuo ipotecario può avere come finalità l’acquisto della casa oppure la ristrutturazione. La norma riguarderà anche i mutui stipulati prima dell’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2023, approvata dalla Camera lo scorso 24 dicembre 2022.

La rinegoziazione può anche prevedere l’allungamento fino a 5 anni dell’ammortamento del mutuo, portando al massimo a 25 anni la durata del finanziamento.

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Il tasso applicato

Secondo quanto stabilito dalla norma la rinegoziazione assicura, per un periodo pari alla durata residua del finanziamento, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al valore minore tra l’IRS a 10 anni e l’IRS in euro per la durata residua del mutuo per la parte ancora da pagare. Se questo valore fosse non disponibile, il meccanismo di calcolo del nuovo tasso sarà “la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters”. A questo valore si aggiunge uno spread previsto nel contratto di mutuo”.

Come fare domanda

La rinegoziazione del mutuo deve essere richiesta alla banca che ha concesso il finanziamento: questa dovrà, se sussistono i requisiti richiesti, obbligatoriamente accettarla. Al modulo predisposto per la richiesta si dovrà allegare la dichiarazione ISEE per la verifica dei requisiti necessari.

A beneficiarne potrebbe essere ad esempio un giovane che ha stipulato da poco ricorrendo al Fondo di Garanzia prima casa con un loan to value oltre l’80%, condizione che rende molto difficile ottenere una rinegoziazione del mutuo.

Cosa può fare chi non rientra nei parametri della rinegoziazione

Se non si dispone dei requisiti necessari per ottenere la rinegoziazione, la possibilità può essere ricorrere a una surroga. Salvo alcuni casi specifici, surrogare un mutuo esistente dovrebbe essere sempre possibile: se un istituto di credito può rifiutarsi di concedere la surroga al mutuatario richiedente, la vecchia banca dovrà obbligatoriamente accettare la domanda di surroga e mettere la nuova banca nelle condizioni di accogliere il mutuo.

Per trovare un’occasione di mutuo surroga che consenta di tagliare il costo della rata, basta fare una verifica su MutuiOnline.it e simulare la richiesta di una surroga a tasso fisso.

La migliore soluzione è Ri Mutuo a Tasso fisso di Credem Banca al costo di € 576,88 al mese, Tan 3,44% e Taeg 3,58% (impiegato di 45 anni residente a Roma, importo mutuo 100.000 euro, valore immobile 200.000 euro, durata mutuo 20 anni).

Credem finanzia al massimo l’80% del valore minimo tra perizia tecnica (redatta da periti indicati dalla banca) e valore di compravendita, con erogazione all’atto di vendita.

Queste condizioni sono promozionali e valide in esclusiva su MutuiOnline.it per le richieste inserite online entro e non oltre il 31 marzo 2023 e per i relativi contratti di credito immobiliare stipulati entro e non oltre il primo aprile 2023.

A cura di: Paola Campanelli

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