Immobiliare a due velocità: i mutui spingono gli acquisti, gli affitti rallentano

Il panorama immobiliare italiano si presenta come un mosaico complesso, nel quale il dinamismo dei prezzi di vendita si confronta con una fase di assestamento per il comparto delle locazioni, nel quale l’accesso a condizioni favorevoli ai mutui casa gioca un ruolo cruciale. Mentre i grandi centri vedono una stabilizzazione dei canoni di locazione, il settore di pregio non conosce crisi, con quotazioni nel capoluogo lombardo che raggiungono i 27 mila euro al metro quadro.

Le ultime analisi di Nomisma per il mercato immobiliare italiano nel 2026 indicano una fase di stabilizzazione dopo i recuperi degli anni passati. Le compravendite mostrano una crescita contenuta, stimata intorno al 1,8% per un totale di circa 783 mila transazioni, segnale che la spinta degli anni precedenti si sta esaurendo.

Per quanto riguarda i prezzi, si osserva un rallentamento della dinamica di crescita. Gli incrementi medi previsti per il 2026 si attestano sullo 0,9%, con una tendenza a ridursi ulteriormente negli anni successivi verso lo 0,5% e lo 0,4%.

Spinta agli acquisti dall’accessibilità dei mutui

Secondo l'Osservatorio trimestrale di Immobiliare.it Insights, i primi tre mesi dell’anno hanno fatto registrare un aumento del 4,3% per quanto riguarda i prezzi richiesti da chi vende casa, portando la media nazionale a 2.179 euro al metro quadro. Questa spinta verso l’alto è alimentata da una domanda che resta tonica, crescendo del 3,5% su base annua, a fronte di un’offerta in calo del 2,2%.

In questo scenario, le condizioni di accesso al credito continuano a incentivare l’acquisto, nonostante il rialzo dei valori di listino. L'ultimo Osservatorio mensile di MutuiOnline.it evidenzia che a marzo il TAN medio dei mutui a tasso variabile si è attestato al 2,65%, mentre quello dei mutui a tasso fisso al 3,28%. Si tratta di livelli in calo rispetto al mese precedente, ma soprattutto particolarmente contenuti rispetto alle medie storiche.

Rincaro mutui: la spaccatura geografica tra Nord e Sud

La geografia dei rincari mostra una spaccatura netta tra le diverse aree del Paese, con il Nord-Est a +6,5%, il Nord Ovest a +5,7%, mentre il Centro Italia limita il progresso al 3,6% e il Sud+Isole si ferma al +1,5%.

Differenze significative emergono dal confronto tra le grandi metropoli e i piccoli centri: nelle città con oltre 250 mila abitanti i prezzi sono saliti del 5,9%, arrivando a una media di 3.699 euro al metro quadro, contro i 1.874 euro necessari nei centri minori.

Le nuove dinamiche nel comparto delle locazioni

Se il mercato delle vendite sorride ai proprietari del Nord, il comparto delle locazioni vive una dinamica differente. A livello nazionale i canoni d’affitto sono aumentati del 3,6% rispetto allo scorso anno, portandosi a una media di 14,3 euro al metro quadro.

Tuttavia, i segnali di un rallentamento della pressione sono evidenti. Per la prima volta si osserva una crescita decisa dell’offerta di immobili in affitto, aumentata del 24,4% negli ultimi dodici mesi, a fronte di una pressione della domanda in flessione del 10,6%. Questa inversione di tendenza è particolarmente visibile nelle grandi città, dove i canoni sono rimasti pressoché stabili, a differenza dei piccoli centri dove la crescita è stata del 5,2%.

Il raffreddamento dei canoni d'affitto nelle città simbolo

All’interno di questo quadro generale spicca la situazione di città come Milano e Firenze. Nonostante il capoluogo lombardo resti la città più cara d’Italia per chi vuole affittare casa, con una richiesta media di 22,3 euro al metro quadro, i canoni sono scesi dell’1,4%.

Un segnale di raffreddamento ancora più netto si registra a Firenze, dove la flessione dei canoni ha raggiunto il 2,6%, pur rimanendo al secondo posto con 20,8 euro al metro quadro. Al contrario, Roma mostra ancora una vitalità residua nel comparto affitti con prezzi in rialzo di quasi il 5%, posizionandosi come terza città più onerosa con 18,3 euro al metro quadro.

L'immobiliare di lusso macina record

Mentre il mercato residenziale tradizionale cerca un nuovo equilibrio, il segmento del lusso e del pregio segue logiche proprie e viaggia a velocità altissime. Secondo il Market Report di Engel e Völkers, Milano si conferma la regina di questa nicchia, attirando capitali internazionali e investitori di alto profilo.

Nelle zone di massimo prestigio della città, come il Quadrilatero della Moda, le quotazioni hanno infranto nuovi record arrivando a toccare punte di 27 mila euro al metro quadro. Questo fenomeno non riguarda solo il cuore storico ma si estende a poli come Brera o San Babila, dove la scarsità di immobili che rispondano ai più alti standard di efficienza energetica mantiene i prezzi su livelli elevatissimi, consolidando l’immagine di Milano come hub globale del real estate d’élite.