Affitti: scarsità di immobili e forte domanda fanno crescere i prezzi

Nel corso del 2025, il mercato della locazione in Italia ha continuato a manifestare un forte disallineamento tra domanda e offerta abitativa. La politica monetaria accomodante ha sostenuto un aumento delle compravendite residenziali, in particolare quelle facilitate dai mutui casa.

La disponibilità di mutui a condizioni favorevoli ha incoraggiato molte persone a considerare l'acquisto di una casa. Tuttavia, i valori di compravendita, insieme a nuove esigenze abitative, hanno mantenuto elevata la domanda di locazione.

L'affitto di un appartamento non è solo una soluzione per chi si trova in condizioni economiche sfavorevoli, ma è spesso una scelta legata a fasi della vita, studio, lavoro o cambiamenti familiari. Da qui l’aumento dei canoni di locazione del 3,5%, che ha aggravato il peso degli affitti sui bilanci familiari.

Affitti: l'offerta limitata e i timori dei proprietari

Una delle principali cause della scarsità di immobili in affitto è l'elevato numero di abitazioni non destinate al mercato della locazione tradizionale, specialmente nelle grandi città e nelle località turistiche.

A Milano, ad esempio, si stimano circa 25.000 immobili non disponibili per l'affitto, mentre a Bologna il numero è di circa 8.000. I proprietari sono spinti a non affittare a causa del timore di morosità e dei danni potenziali causati dagli inquilini.

Queste evidenze emergono dall'Osservatorio Affitti 2025, condotto da Nomisma per conto di CRIF in collaborazione con Confabitare, che fornisce una visione dettagliata sulle dinamiche, tendenze e sfide del settore locativo in Italia.

Il rapporto tra locatori e locatari

Nel 2025, l'Osservatorio ha analizzato in dettaglio il rapporto tra locatori e locatari. Le agenzie immobiliari rimangono un punto di riferimento, soprattutto per i proprietari, ma cresce la percentuale di inquilini che stipulano contratti senza intermediazione.

Circa il 50% dei locatori si è dichiarato interessato a servizi di property management, soprattutto per la selezione e verifica dell’affidabilità degli inquilini.

Il 49% dei locatori desidera richiedere un certificato di buona affidabilità dell’inquilino, mentre il 69% degli affittuari sarebbe disposto a fornire buste paga o dichiarazioni dei redditi per dimostrare la propria solidità economica. Un dato significativo è che un terzo degli inquilini si mostrerebbe pronto a presentare un certificato di affidabilità finanziaria, già utilizzato in altri Paesi.

Quali sono le criticità nel settore locativo?

Nonostante l'aumento della domanda, gli inquilini lamentano difficoltà nel trovare alloggi adeguati a costi accessibili (63%) e l'assenza di un investimento a lungo termine nell'affitto (61%). Al contrario, i locatori segnalano problemi nel trovare inquilini affidabili (48%) e sono preoccupati per i danni agli immobili (47%). Circa il 31% dei proprietari non intende affittare, mentre il 6% ha smesso di farlo per timore di morosità o deterioramento.

Malgrado ciò, il 60% degli affittuari afferma di aver sempre rispettato le scadenze di pagamento, con un 31% che ha pagato in tempo ma con difficoltà. La percentuale di morosità è in miglioramento rispetto all’anno precedente, grazie a un parziale recupero del potere d'acquisto.

Affitti: focus su Bologna e Milano

A Bologna la scarsità di offerta è accentuata da circa 8.000 abitazioni non destinate al mercato locativo tradizionale. Nonostante ciò, la crescita dei canoni di affitto è stata contenuta, con un canone medio di 840 euro mensili. L’Osservatorio ha evidenziato che il 57% dei locatori bolognesi è interessato ai servizi di property management, mentre l’8% dei proprietari ha segnalato morosità.

A Milano, invece, circa 25.000 immobili non sono disponibili per l'affitto. Qui, la crescita dei canoni è stata più contenuta (+0,8%). Il 40% delle nuove stipule è rappresentato da contratti ordinari transitori, evidenziando una preferenza per contratti più flessibili.

Il tasso di morosità tra i proprietari che affittano a Milano si attesta al 9%, un valore che è sostanzialmente in linea con la media nazionale, che si fissa all'8%. Anche per quanto riguarda i ritardi nei pagamenti, i dati sono simili: nella città meneghina il 29% dei locatori riporta casi di ritardo, una percentuale che corrisponde a quella osservata a livello nazionale.

Il servizio "Affittabile" di CRIF

L'Osservatorio ha introdotto il servizio "Affittabile", che mira a facilitare l'incontro tra domanda e offerta nel mercato della locazione. Questo certificato consente agli inquilini di attestare la propria affidabilità economica, favorendo una selezione più trasparente. Oltre il 90% dei locatori sarebbe interessato a richiederlo, mentre il 42% è disposto a offrire contratti più lunghi in cambio di maggiori garanzie.

Il ruolo dei mutui in un mercato degli affitti sotto pressione

In un contesto di forte pressione sul mercato locativo, i mutui stanno tornando a rappresentare un’opzione da considerare, pur in uno scenario economico ancora incerto. Il parziale allentamento delle politiche monetarie ha contribuito a condizioni di finanziamento più favorevoli rispetto ai picchi degli anni precedenti.

Per alcune famiglie, la rata di un mutuo può avvicinarsi al costo di un canone di locazione, soprattutto nelle aree dove gli affitti sono cresciuti in modo significativo. Tuttavia, la convenienza varia in base al profilo del richiedente, alla durata del finanziamento e all’evoluzione futura dei tassi.

L’acquisto di un immobile può rappresentare una forma di stabilità abitativa e un investimento nel tempo, ma richiede una valutazione attenta delle proprie condizioni economiche, della disponibilità di un anticipo iniziale e della sostenibilità dell’impegno finanziario nel lungo periodo.