Quali sono le principali finalità del mutuo?

La richiesta di un mutuo può rispondere a diverse ragioni, quasi sempre riconducibili a un immobile che si desidera acquistare oppure già di proprietà.

La finalità del mutuo deve essere sempre indicata in fase di richiesta, perché gli istituti di credito dispongono di soluzioni differenti per ogni specifica esigenza.

Sono sei le principali finalità per cui si ricorre a un mutuo:

• acquisto della prima casa,
• acquisto di un immobile che non è prima casa (ad esempio seconda casa o immobile commerciale),
• ristrutturazione,
• richiesta di liquidità,
• surroga,
• rinegoziazione.

Vediamole tutte nel dettaglio.

La finalità “prima casa” è quella maggiormente diffusa nel comparto dei mutui, e vede la richiesta di una somma di denaro finalizzata a comprare l’immobile di proprietà, dove si è intenzionati a stabilirsi principalmente. È necessario infatti che l’immobile sia destinato proprio all’abitazione principale e non ad altri tipi di attività, dove il proprietario e il suo nucleo familiare dimorino abitualmente e risiedano anagraficamente.

Per accedere a un finanziamento prima casa il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili nello stesso comune, e non deve aver già stipulato un mutuo con la stessa finalità.

L’acquisto della prima casa è soggetto a una serie di benefici fiscali.
In caso si compri da privato, le condizioni sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché 9%),
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro,
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se l’acquisto avviene da impresa:

• Iva al 4% (anziché 10%),
• imposta di registro fissa di 200 euro,
• imposte ipotecaria fissa di 200 euro,
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Per quanto riguarda il versamento dei tributi Imu e Tasi, la Legge di Stabilità 2016 ha stabilito l’abolizione delle imposte sulla prima casa, ma solo se costituisce abitazione principale. Se invece si possiede per esempio un immobile di proprietà, ma la residenza è indicata in un'altra abitazione, l'Imu va comunque corrisposta.

La prima casa non può essere venduta dal suo proprietario prima di cinque anni dal suo acquisto perché perderebbe queste agevolazioni.

Altra agevolazione fiscale consentita è la detrazione ai fini Irpef dei compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'abitazione, nella misura del 19%. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta.

I mutui prima casa sono la forma più vantaggiosa di prestito per l’acquisto della casa, perché godono di una serie di agevolazioni fiscali.

Chi acquista una prima casa o una pertinenza (garage o cantina) ricorrendo a un mutuo, usufruisce delle detrazioni sugli interessi passivi e sugli oneri accessori (spese di istruttoria della pratica e della perizia bancaria, la parcella del notaio, le spese amministrative e di incasso rata) nella misura del 19%, che andrà calcolato su un importo massimo di 4.000 euro. La riduzione massima di imposta applicabile sarà così di 760 euro. Il beneficiario è l’acquirente dell’immobile, e deve anche essere l’intestatario del contratto di mutuo.

L’agevolazione fiscale sussiste anche nel caso in cui il mutuo sia stato acceso in un momento differente all’acquisto dell’immobile, ma solo se l’acquisto è avvenuto nei 12 mesi che precedono o seguono l’atto di compravendita.

Si tratta di un finanziamento richiesto per acquistare una seconda casa, ad esempio al mare o in montagna, oppure da destinare alla propria attività commerciale. Nella seconda casa non si risiede abitualmente e questo comporta che non siano valide tutte le agevolazioni previste per la prima casa.

Allo stesso modo, anche il mutuo seconda casa non usufruisce delle stesse agevolazioni di un mutuo prima casa. Ad esempio, non si potrà beneficiare dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti dello 0,25%, ma l’importo finanziato è tassato al 2%.

Per continuare a beneficiare dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti dello 0,25%, bisogna che siano rispettati i seguenti parametri:

• l’immobile non deve essere abitazione di lusso;
• l’immobile deve essere ubicato nel comune di residenza del richiedente o in quello in cui egli risiederà entro 18 mesi;
• non si devono vantare diritti reali (proprietà, uso, usufrutto, abitazione) su altri immobili dello stesso comune;
• non si deve beneficiare delle agevolazioni prima casa su un altro immobile

La regola inoltre stabilisce che chi si trasferisce in una seconda casa per motivi di lavoro o salute, può mantenere le agevolazioni fiscali sulla prima casa, anche nel caso in cui si affitti l’immobile.

Il mutuo ristrutturazione è un finanziamento richiesto per far fronte alla spesa di una ristrutturazione della casa o per finanziare grossi lavori di efficientamento energetico o messa in sicurezza dell’abitazione.

Proprio per la sua specifica finalità, un mutuo ristrutturazione richiede che si presentino alla banca documenti specifici che attestino l’avvio dei lavori o la richiesta di permesso al Comune: ad esempio il preventivo dell’impresa o del professionista incaricato dei lavori, piuttosto che la documentazione edilizia riguardante le opere di manutenzione.

Così come visto per il mutuo prima casa, anche per il mutuo ristrutturazione è possibile detrarre gli interessi passivi e gli oneri accessori nella misura del 19%, su una somma massima di 4.000 euro.

In questo caso è necessario che il contratto di mutuo sia stato stipulato nei sei mesi precedenti all’inizio dei lavori, oppure entro i 18 mesi successivi all’avvio dei lavori di ristrutturazione.

L’altra condizione per usufruire delle agevolazioni fiscali è che l’immobile sia destinato ad abitazione principale entro 6 mesi dalla fine dei lavori.

Si richiede un mutuo liquidità quando si deve far fronte a specifiche necessità che prevedono si disponga di una grossa somma di denaro. Una soluzione che si può rivelare utile a superare momenti di difficoltà, ma anche in caso di spese impreviste, di un progetto in cantiere o di un acquisto importante.

Per accedere a un mutuo liquidità, così come avviene per gli altri mutui, è necessario essere proprietari di un immobile sul quale non gravi nessun tipo di ipoteca, che costituirà garanzia per la somma richiesta.

L’importo concesso dalla banca varia a seconda della posizione lavorativa e reddituale del richiedente, oltre che dal valore di mercato dell’abitazione ipotecata.

Generalmente i tassi applicati dalle banche ai mutui liquidità sono più alti rispetto a quelli praticati per i mutui acquisto, proprio perché la finalità rimane generica.

La surroga è l’operazione che consente di traslocare un mutuo da una banca a un’altra a costo zero.

Il motivo per cui si procede a una surroga è ottenere condizioni migliori del mutuo: tasso di interesse, rata, durata. Regolamentata nel 2007 con la legge Bersani, e successivamente dalla Finanziaria del 2008, la surroga va richiesta alla nuova banca che provvederà interamente al trasferimento, mentre la banca uscente ha l’obbligo di accettare il passaggio e concedere l’autorizzazione entro 30 giorni per non incorrere in penali e sanzioni. Al contrario, la banca a cui si fa richiesta di surroga può anche rifiutarsi di concederla.

Importante è che l’importo del nuovo finanziamento sia al massimo uguale al debito residuo, mentre sul finanziamento graverà l’ipoteca originaria che viene semplicemente aggiornata attraverso l’indicazione della nuova banca.

La legge non pone limiti alla possibilità di chiedere una nuova surroga quando se ne è già ottenuta una, e neanche alla terza o alla quarta surroga. Sarà la banca che con molta probabilità rifiuterà di traslocare il mutuo a un surrogatore seriale, per non rischiare che questo faccia ancora un tentativo quando i tassi dovessero calare.

Esistono tuttavia svariati casi di surroga seriale andati a buon fine. Bisogna provare a trovare un mutuo migliore e a garantirsi un livello di spesa sempre adeguato alle proprie entrate. E la maniera migliore per farlo è attraverso il comparatore MutuiOnline.it che propone ogni giorno l’elenco delle migliori occasioni di surroga del mercato.

Se si sta già sostenendo un mutuo per l’acquisto di una casa ma non si è soddisfatti delle condizioni contrattuali stabilite, il mutuo rinegoziazione consente di rivedere le stesse condizioni ottenendone di più vantaggiose.

Contrariamente a quanto accade per la surroga, la rinegoziazione va richiesta alla stessa banca che ha erogato il finanziamento di cui si è titolari.

Con la rinegoziazione si possono contrattare il tasso di interesse, passando ad esempio da un variabile a un fisso, l’ammontare della rata, la durata del mutuo. È possibile inoltre chiedere la modifica del parametro di indicizzazione del mutuo, ad esempio da un Euribor a 6 mesi a un Euribor a 3 mesi, oppure dello spread.

Anche in questo caso, il mutuatario non dovrà sostenere alcuna spesa per il passaggio di mutuo e manterrà i benefici fiscali goduti con il precedente mutuo.

Una volta definita la finalità, la via migliore per trovare il migliore mutuo è cercarlo tra le offerte che le banche propongono ogni giorno. Per questo, può essere di aiuto ricorrere a un comparatore come MutuiOnline.it, che mette a confronto ogni giorno le migliori occasioni di mutuo per finalità.

Se poi si cerca un’offerta di mutuo personalizzata secondo precise esigenze, basta farne richiesta semplicemente compilando un form con le proprie generalità e le caratteristiche del mutuo che si sta cercando. In pochi secondi si potrà consultare il suggerimento del comparatore e se lo si desidera, procedere richiedendo una consulenza privata gratuita.