Come funziona il mutuo edilizio?

Le banche possono concedere mutui di vario tipo, a seconda delle esigenze del cliente e della sua affidabilità creditizia. Ci sono, ad esempio, mutui finalizzati a finanziare l’acquisto di un immobile; mutui liquidità volti a richiedere una somma di denaro per avere a disposizione un capitale extra; mutui surroga; mutui edilizi, ideati per la costruzione o la ristrutturazione di una casa.

Il mutuo edilizio è rivolto a coloro che vogliono ristrutturare casa o costruire un nuovo appartamento, ma che necessitano di capitale per procedere. A farne richiesta possono essere sia i privati che le imprese. Rispetto ad un classico mutuo casa, con un mutuo edilizio l’importo di denaro non viene erogato in un’unica volta ma in maniera graduale. L’istituto bancario controlla lo stato dei lavori e il loro avanzamento (S.A.L.); la prima parte della somma viene concessa quando sono state realizzate le prime opere, generalmente le fondamenta.

L’importo di un mutuo edilizio non può mai eccedere l’80% del costo previsto per la costruzione o la ristrutturazione della casa. Il piano di rimborso varia a seconda delle esigenze del mutuatario e può andare dai 18 mesi ai 30 anni.

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Dal nome è già chiara la sua finalità. Un mutuo edilizio è un prestito concesso a chi ha necessità di liquidità per costruire un immobile o ristrutturare un edificio già esistente. Al di là della costruzione di un immobile, questo mutuo può essere infatti richiesto anche da chi intende far fronte ad una serie di spese per adeguare magari le proprie mura di casa alle norme antisismiche, o per garantire un efficientamento e un risparmio energetico.

La principale differenza, rispetto ad altri tipi di mutui, consiste nella modalità di erogazione in quanto nel mutuo edilizio la somma viene dilazionata in tranche a seconda dello stato di avanzamento dei lavori. È un modo per la banca di cautelarsi dinanzi all’eventuale futura insolvenza da parte del debitore

Quando la casa è già esistente, l’immobile funge da garanzia se il mutuatario non riesce a rimborsare il suo debito. L’istituto di credito procede, in tali casi, alla vendita all’asta per recuperare le inadempienze del mutuatario. Il discorso, invece, cambia completamente quando si fanno i conti con un mutuo edilizio: le opere di costruzione o ristrutturazione comportano infatti anche una variazione del reale valore dell’immobile.

La concessione di un mutuo edilizio presenta, sulla carta, aspetti di maggior rischio per la banca in merito al rimborso del capitale dato in prestito, in quanto la costruzione potrebbe essere sospesa o bloccata per qualsiasi motivazione; la ristrutturazione, invece, potrebbe comportare anch’essa delle conseguenze negative qualora insorgessero difficoltà nel completamento dei lavori da parte dell’impresa incaricata:

Per ovviare a tali fonti di maggior rischio, gli istituti di credito erogano il mutuo per stato di avanzamento lavori (S.A.L.) riuscendo in tal modo a limitare la loro esposizione alla reale realizzazione delle opere murarie.

La banca infatti eroga il capitale, di volta in volta, a seguito di una perizia tecnica che permette di verificare la conformità dei lavori eseguiti alle opere e alle tempistiche previste.

Rispetto ad un mutuo casa, con un mutuo edilizio non si procede naturalmente con l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa da costruire, in quanto la sua inesistenza rende impossibile l’accensione dell’ipoteca.

Il solo terreno non costituisce infatti, per la banca, un immobile in grado di garantire con il suo valore l’ammontare delle somme erogate a titolo di mutuo. La banca quindi generalmente non eroga mutui per l’acquisto del solo terreno ma preferisce finanziare, con mutuo edilizio, chi ha già la proprietà di un terreno e decide di costruire su questo un immobile ad uso abitativo.

Nei rari casi in cui un istituto di credito acconsente al finanziamento dell’acquisto del terreno, si procede con l’erogazione di un mutuo subordinato all’impegno di edificare un immobile sul terreno oggetto dell’acquisto. La banca erogherà quindi una somma iniziale utile all’acquisto del fondo e successivamente, tramite S.A.L., ulteriori somme volte alla costruzione dell’immobile.

Per ottenere un mutuo edilizio volto alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile bisogna presentare delle garanzie. Nel caso di costruzione di un nuovo edificio si procederà all’iscrizione dell’ipoteca sul terreno su cui si andrà ad edificare. Nel caso di ristrutturazione, invece, l’ipoteca verrà messa sull’immobile oggetto dei lavori.

Oltre all’ipoteca, che viene iscritta all’atto della concessione del mutuo, un’altra garanzia richiesta è quella di natura economica. Il soggetto deve presentare, tramite buste paga e dichiarazioni dei redditi, una situazione reddituale idonea a dimostrare la sua capacità di rimborsare le rate del mutuo ipotecario.

La busta paga viene richiesta ai lavoratori dipendenti, mentre ai liberi professionisti e agli imprenditori viene chiesto di esibire una documentazione che certifichi comunque le loro fonti di reddito. La banca esaminerà la storia creditizia dei vari richiedenti in modo da stabilire, in base alle esigenze del cliente, il piano di rimborso.

I tempi di restituzione e la modalità di concessione del finanziamento sono inseriti nell’atto di mutuo in presenza del notaio.

Per far richiesta di un mutuo edilizio bisogna essere in possesso di una specifica documentazione. Naturalmente la situazione può cambiare da un istituto bancario all’altro per quanto riguarda alcuni documenti richiesti. Nella maggior parte dei casi bisogna sempre presentare la documentazione stilata dal notaio, i documenti concernenti l'ipoteca che fungerà da garanzia e la documentazione reddituale per scongiurare possibili casi di insolvenza.

Nel caso si faccia richiesta di un mutuo edilizio per un immobile di nuova costruzione bisogna presentare la mappa catastale del terreno e i documenti che ne certificano l'acquisto. Per richiedere e ottenere, invece, un mutuo edilizio per la ristrutturazione di un immobile bisogna esibire il progetto di ristrutturazione.

Il mutuo edilizio ha solitamente una durata medio/lunga, giungendo talvolta ai 30 anni; naturalmente minore è la somma richiesta e maggiore sarà la possibilità di una durata ridotta, anche solo 5 o 10 anni. Nella maggior parte dei casi la banca non eroga più dell'80% del valore dell'immobile. È possibile che si superi questa soglia quando vengano presentate ulteriori garanzie, quale la fideiussione.

A giocare un ruolo importante in questo tipo di operazione sono i periti e l’Ufficio tecnico della banca: si occuperà quest’ultimo di controllare i preventivi delle ditte di costruzioni o i progetti relativi alle ristrutturazioni degli immobili. La documentazione deve essere completa e approfondita affinché l’erogazione del mutuo edilizio vada in porto. Al perito spetta il controllo dello stato di avanzamento delle opere e l’assegnazione del valore alla casa in costruzione o in ristrutturazione. In base a tale valore viene stabilito pure l’ammontare di ogni tranche.

Il mutuo edilizio prevede costi d’istruttoria e di gestione della pratica. Parliamo di costi fissi che non cambiano nel tempo. Al costo del mutuo si devono aggiungere le spese secondarie, come anche le tasse e le imposte da versare allo Stato, le spese notarili e quelle relative alle perizie tecniche. 

La restituzione del mutuo edilizio cambia a seconda delle esigenze del debitore e della politica interna adottata dalla banca che concede il prestito. Solitamente il rimborso avviene in rate mensili ma in alcuni casi il piano di ammortamento prevede pure rate trimestrali o semestrali.

I mutui edilizi possono essere erogati sia ai privati che alle imprese che hanno bisogno di un sostegno economico per completare o costruire una struttura edile. L’istituto di credito solitamente stabilisce un limite massimo alla durata delle opere che è pari a 36 mesi.