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Che cos'è il mutuo cartolarizzato?

Con il termine cartolarizzazione si fa riferimento ad una tecnica utilizzata in ambito finanziario. In sintesi si tratta di una vendita di crediti da una banca a una società. Le condizioni contrattuali relative ai mutui che la banca aveva precedentemente stipulato con il mutuatario non cambiano. Sarà la banca ad interfacciarsi direttamente con la società veicolo. Scopriamo insieme cos’è un mutuo cartoralizzato e come funziona.

  • Cos’è il mutuo cartolarizzato
  • La società veicolo
  • Cosa cambia per il mutuatario?

Cos’è il mutuo cartolarizzato

La cartolarizzazione o securatisation è una tecnica finanziaria utilizzata come fonte di reddito che negli ultimi anni sta prendendo piede in ambito economico. È utilizzata sia nel pubblico sia nel privato e permette, nonostante la crisi, di concedere con più facilità i mutui. La cartolarizzazione serve per tramutare un credito in titoli. Le banche possono concedere dei prestiti immobiliari, che a loro volta possono essere cartolarizzarli, ossia possono essere emessi dei titoli che garantiscano quei mutui.

Ma a chi vengono venduti questi titoli? Possono essere venduti a soggetti pubblici e privati. In questo modo le banche hanno la possibilità di far rientrare quei soldi che hanno protestato a coloro che hanno richiesto un mutuo. La banca in questo modo può utilizzare quei capitali per investirli nuovamente. Perché attraverso questo tipo di processo finanziario le banche sono più propense a concedere prestiti immobiliari? Il rischio in questo caso viene dato agli investitori. In sintesi possiamo dire che le banche attraverso la cartolarizzazione dei crediti riescono ad avere maggiore liquidità cedendo il rischio di investitori terzi.

II titoli cartolarizzati prevedono delle scadenze e dei tassi interesse. La cartolarizzazione è regolata per legge. Per coloro che attivano un mutuo le condizioni contrattuali sono le stesse: anche se il mutuo è stato cartolarizzato il rapporto tra la banca e il mutuatario rimane il medesimo, è la banca stessa che si interfaccia con la società veicolo. Il cliente della banca dovrà pagare in modo regolare le rate del mutuo come in un normale caso di prestito. Nel caso in cui il cliente volesse surrogare o rinegoziare il mutuo, la situazione cambia in quanto si devono modificare le condizioni precedentemente trattate. Questo non esclude che sia possibile comunque tentare di fare questo tipo di richiesta alla banca, che in alcuni casi potrebbe venire incontro al cliente in base alla situazione specifica.

La cartolarizzazione permette quindi di trasformare dei crediti in carta, attraverso la vendita di questi a una società veicolo.

La società veicolo

La società veicolo, chiamata in inglese special purpose vehicle, acquista i crediti vantati dalle banche. In pratica è un modo per la banca per avere della liquidità, che equivale al valore dei mutui che ha emesso. La società veicolo emette dei titoli obbligazionari che trasformano questi crediti in carta, ed è per questo che l'operazione è definita cartolarizzazione. In che modo la società veicolo guadagna nell’acquistare dei crediti delle banche? Essa recupera i capitali mettendo a sua volta in vendita i titoli acquistati.

Cosa cambia per il mutuatario?

Come precedentemente detto, chi attiva un mutuo accetta determinate condizioni che gli vengono proposte dalla banca con cui ha deciso di sottoscriverlo. Ma cosa accade quando esso viene cartolarizzato? Cambiano le condizioni contrattuali precedentemente approvate? Ci sono dei rischi?

Per colui che sottoscrive il mutuo la situazione rimane immutata e tutto quello che è previsto nel contratto rimane tale. Ovviamente il mutuatario deve essere a conoscenza che il mutuo è stato cartoralizzato e solitamente questo avviene in forma scritta da parte della banca. Il rapporto tra il cliente che ha attivato un contratto e la sua banca di riferimento rimane inalterato, così come le condizioni: durata, tasso d’interesse, eventuali accordi. Le rate del mutuo continueranno a essere pagate alla banca con cui si è sottoscritto il mutuo. Sarà la banca che dovrà comunicare con la società veicolo che ha acquistato i crediti.

Nonostante le condizioni generali rimangano le stesse, la cartolarizzazione del mutuo comporta però una piccola differenza per il mutuatario, che in alcuni casi può essere importante: non è semplice rinegoziare o surrogare il mutuo. La rinegoziazione e la surroga del mutuo sono previsti nella normativa italiana e permettono al cliente di avere migliori condizioni contrattuali che possono riguardare i tassi d’interesse (approfittare di un spread più basso), ma anche la durate e altre condizioni precedentemente stipulate che negli anni a venire possono risultare meno convenienti per i cambi del mercato.

Per esempio, attualmente i tassi d’interesse sono bassi e i trasferimenti sono sempre maggiori al fine di ottenere delle proposte più convenienti. Entrando nel dettaglio possiamo dire che la surroga è la sottoscrizione di un contratto con nuova banca mentre, la rinegoziazione consiste nella modifica dei termini precedentemente stabiliti con la banca con cui si è deciso originariamente di sottoscrivere il mutuo. La surroga e la rinegoziazione del mutuo che sono possibili per qualsiasi altro tipo di prestito e previsti per legge, possono essere difficili nel caso in cui il mutuo sia cartolarizzato. È utile tenere presente questo aspetto nel caso in cui si volessero avere maggiori vantaggi futuri.

Il mutuatario viene a conoscenza della cartolarizzazione del mutuo che ha sottoscritto solo attraverso una comunicazione scritta che la banca invia, non precedentemente.

In sintesi possiamo dire che le banche, che tra le altre attività finanziarie erogano mutui, tendono a cartolarizzare. Questo perché i contratti di mutuo prevedono spesso dei tempi molto lunghi per il rientro del capitale per cui è un modo per le banche di ottenere liquidità. Per coloro che sottoscrivono un mutuo, la cartolarizzazione non comporta delle variazioni contrattuali, il cliente dovrà pagare la rata così come previsto da contratto senza variazioni.

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