Ottimizzare la successione? Ecco quando può essere utile ricorrere alla donazione

Sono tanti i genitori che fanno ricorso a un mutuo casa per acquistare un immobile, da destinare poi ai propri figli. Lo fanno sapendo di poter contare su una stabilità economica che solitamente è maggiore rispetto a quella di un giovane che sta ancora studiando o ha da poco iniziato a lavorare e questo, indubbiamente, facilita i rapporti con la banca. Guardando nella prospettiva della successione, vediamo quando e in che modo può essere utile ricorrere alla donazione di un immobile.

Cos'è la donazione di una casa e quando conviene?

La donazione è un atto con cui una persona (donante) trasferisce gratuitamente un bene o un patrimonio a un'altra (donatario), che lo accetta. Nel caso degli immobili, questo trasferimento avviene tramite un atto notarile con la presenza obbligatoria di due testimoni, requisito inderogabile per la validità dell'atto. La donazione avviene in vita e permette al donatore di godere del bene immediatamente, a differenza del testamento, il cui effetto si realizza solo dopo la morte.

Si ricorre alla donazione soprattutto in ambito familiare, per esempio per trasferire la casa ai figli e può essere utile per:

• anticipare la distribuzione del patrimonio;
• evitare lunghe e costose procedure ereditarie;
• evitare l'imposta di successione e altre tasse;
• gestire in modo preventivo la divisione dei beni per scongiurare conflitti successori.

Come funziona la donazione di un immobile?

Il trasferimento della proprietà tramite donazione deve rispettare una serie di passaggi. Oltre al già citato atto notarile, occorre definire il valore dell’immobile, in virtù del quale calcolare le imposte. Per la piena proprietà si fa riferimento al valore di mercato, mentre per diritti parziali (usufrutto, abitazione) esistono coefficienti di calcolo che tengono conto dell'età e del tasso di interesse legale.

Di norma la donazione, una volta accettata, è irrevocabile, salvo casi limiti previsti dalla legge, come l'ingratitudine del donatore o la sopravvenienza di figli del donante. La revoca è quindi complessa e raramente attuabile.

Occorre ricordare che la donazione non può ledere i diritti degli eredi legittimari (coniuge, figli, genitori), che possono comunque proporre azioni giudiziarie entro dieci anni dalla morte del donante se ritengono violata la loro quota di legittima.

Implicazioni fiscali e costi della donazione immobiliare

Quanto all’imposta di successione/donazione, è prevista una franchigia di un milione di euro per erede, oltre la quale vi è un prelievo del 4%. Se si tratta della seconda casa, la franchigia è più bassa. Quanto all’imposta di registro, è fissa (400 euro) per la prima casa, mentre per le altre è il 3% del valore imponibile.

I vantaggi della donazione rispetto alla successione

Un primo vantaggio è dato dal fatto che il donatore può utilizzare e disporre dell'immobile fin da subito, a differenza della successione, che si perfeziona solo dopo la morte. La donazione, inoltre, consente di diluire nel tempo il trasferimento dei beni, ottimizzando la tassazione con eventuali donazioni scaglionate o frazionate fra più eredi. Senza dimenticare la possibilità di inserire clausole, ad esempio una riserva di usufrutto per il donante (che può continuare a vivere nell'immobile).

Donazione: rischi e accorgimenti da valutare

Dal punto di vista del donante può, tuttavia, essere un problema perdere da subito il possesso del bene senza ricevere compensi. E poi, come già detto, gli altri eredi legittimari esclusi possono impugnare la donazione entro dieci anni dalla morte, causando potenziali problemi di circolazione del bene per il donatore e per i futuri acquirenti.

Infine, le banche spesso richiedono polizze assicurative specifiche per concedere mutui su immobili derivati da donazione, a causa del rischio di azioni legali che potrebbero retrocedere il bene in successione.

Per minimizzare i rischi, è possibile redigere un testamento complementare anche dopo donazioni importanti, per chiarire la volontà patrimoniale complessiva e prevenire contenziosi. Inoltre, chi riceve un immobile in donazione può tutelarsi con polizze che coprono il rischio di richieste di restituzione da parte degli eredi esclusi.