Come funziona il mutuo in caso di donazione dell'immobile?

Prima di acquistare un immobile donato è necessario che vengano effettuati una serie di controlli. Le banche possono infatti concedere dei mutui per l’acquisto di un immobile donato, ma i controlli cui si fa riferimento servono per comprendere se il donante è deceduto e da quanto tempo, oppure se è ancora in vita.

Le due procedure sono infatti differenti. Scopriamo insieme cosa bisogna fare nel caso in cui si desideri acquistare un immobile dato in donazione e si voglia allo stesso tempo chiedere alla banca o a un altro operatore finanziario.

• Cosa si intende con donazione?
• Donazione dell’immobile e mutuo
• Donante deceduto da 20 anni: cosa succede?
• Donante in vita: cosa succede?

La donazione è il passaggio di un bene da un soggetto ad un altro. Per quanto riguarda gli immobili, essa deve essere stipulata davanti a un notaio e conclusa con un atto pubblico in presenza di due testimoni.

Il donante deve essere capace di intendere di volere e pienamente consapevole dell’azione che sta compiendo e delle conseguenze che questa comporta. Gli elementi caratterizzanti di una donazione sono essenzialmente due: lo spirito di liberalità e l’arricchimento di colui che riceve la donazione. È un vero e proprio contratto che non può essere revocato da una delle due parti. La donazione di immobile può avvenire con riserva di usufrutto, ossia, il donante cede la proprietà, ma fin quando sarà in vita avrà la possibilità di tenere l’usufrutto del bene donato.

Quando si richiede un mutuo a una banca bisogna seguire un iter in cui si analizza la situazione economica del richiedente, ma allo stesso tempo anche la casa chi si vorrebbe acquistare. È prevista una fase di istruttoria e una fase di perizia dell’immobile. Dopo aver valutato tutto l’insieme di informazioni, la banca decide se accettare la pratica e approvare, quindi, il mutuo.

Nel caso in cui la casa che si intende acquistare sia stata donata bisogna comprendere se il donante è in vita oppure se è deceduto. In quest’ultimo caso è importante comprendere anche il periodo in cui il donante è venuto a mancare, o meglio quanto tempo è passato dalla sua morte.

Vediamo insieme i due casi e cosa è opportuno fare al fine di richiedere un mutuo per una casa donata.

Abbiamo precedentemente detto che l’iter è differente nel caso in cui il donante sia deceduto oppure sia ancora in vita. È indispensabile sapere anche da quanto tempo è venuto a mancare il donante. Infatti, se quest’ultimo è deceduto da almeno vent’anni, gli eredi non hanno più la possibilità di far valere i propri diritti di successione. In questo caso le banche sono ben disposte a concedere un mutuo per l’acquisto di una casa donata.

Nel caso in cui non siano ancora trascorsi vent’anni dalla morte del donante, la situazione è un po’ più complessa, in quanto i legittimi eredi possono richiedere la revoca della donazione fatta in precedenza. Questo non vuol dire che le banche a priori non concedono un mutuo per l’acquisto di quella casa, ma è necessario che gli eventuali eredi che non sono stati inclusi in questa donazione dichiarino espressamente di rinunciare all’immobile desiderato dal richiedente del mutuo.
Le banche così si tutelano su eventuali ipoteche, poiché, secondo la normativa italiana, i legittimi eredi potrebbero richiedere la revoca della donazione e questo comporterebbe la restituzione dell’immobile precedentemente donato.

Ricapitolando, nel caso in cui fossero trascorsi vent’anni dalla morte del donante non si pone alcun problema e le banche sono più propense a concedere un mutuo, in quanto per legge i legittimi eredi non potrebbero più far valere il loro diritto. Nel caso in cui invece il donante fosse morto da meno di vent’anni, i legittimi eredi possono dichiarare che rinunciano a qualsiasi diritto sulla proprietà che avrebbero potuto ereditare e che successivamente non intraprenderebbero nessuna azione legale per farla revocare.

In entrambi i casi, quindi, le banche seguendo un iter un po’ più articolato del solito possono concedere il mutuo al soggetto interessato all’immobile donato.

Andiamo ad analizzare ora cosa accade se il donante è ancora in vita. In questo caso la procedura è meno complessa di quelle precedentemente analizzate, in quanto non si dovrà nè attendere vent’anni, né tantomeno si dovrà richiedere la dichiarazione da parte di tutti gli eredi. In questo specifico caso il donante diventa un garante. Lo stesso donante diventa infatti una sorta di tutela sia per la banca che concederà il mutuo all’acquirente sia per quest’ultimo. Allo stesso tempo è possibile richiedere una fideiussione bancaria, come garanzia anche se non totale, dal momento che potrebbe accadere che i legittimi eredi richiedano successivamente la revoca della donazione. In questi casi le banche o gli operatori finanziari che dovranno concedere il mutuo valuteranno qual è la scelta migliore.

In linea generale prima di acquistare un immobile è sempre opportuno comprendere la situazione dello stesso, in quanto nel caso di una casa donata potrebbe accadere che la banca decida di non concedere il mutuo perché si presenta per essa un rischio. Infatti, gli eredi, se non sono passati determinati anni, possono richiedere di far valere i propri diritti sull’immobile. I cosiddetti legittimari infatti potrebbero per legge richiedere una quota del patrimonio del parente deceduto. Questo può avvenire anche se il mobile donato è stato successivamente venduto ad un’altra persona. Per questo motivo è indispensabile prima di firmare il preliminare di vendita conoscere perfettamente la situazione dell’immobile che si intende acquistare al fine di non avere problemi futuri che possono in primis compromettere la concessione del mutuo (le banche potrebbero decidere che per loro non è una garanzia) e successivamente ritrovarsi in situazioni spiacevoli come quella sottolineata in precedenza.

Inoltre, sempre durante la stipula del preliminare, è indispensabile verificare le vendite precedenti e se tra queste vi è stata una donazione. Questo controllo preventivo permette di arrivare alla fase di acquisto con la consapevolezza che potrebbero esserci in futuro delle problematiche, cui far fronte attraverso delle possibili soluzioni.