Come funziona il mutuo in caso di donazione dell'immobile?

Prima di acquistare un immobile donato è necessario che vengano effettuati una serie di controlli. Le banche possono infatti concedere dei mutui per l’acquisto di un immobile donato, ma i controlli cui si fa riferimento servono per comprendere se il donante è deceduto e da quanto tempo, oppure se è ancora in vita.

Le due procedure sono infatti differenti. Scopriamo insieme cosa bisogna fare nel caso in cui si desideri acquistare un immobile dato in donazione e si voglia allo stesso tempo chiedere alla banca o a un altro operatore finanziario.

La donazione è un contratto regolato dall’art. 769 del Codice civile dove una parte, il donante, per spirito di liberalità attribuisce ad un’altra persona, il donatario, una parte del suo patrimonio con la consapevolezza di perderne il valore corrispondente, arricchendo la persona che lo riceve.

La donazione è disposta da chi è capace di agire e, nel caso di beni immobili, dev’essere fatto con la forma dell’atto pubblico – art. 782 CC - a cura del notaio. La donazione di immobile può avvenire con riserva di usufrutto, ossia, il donante cede la nuda proprietà, ma fin quando sarà in vita avrà la possibilità di condurre il bene donato abitandolo o cedendolo in affitto e percependone i proventi.

La richiesta del mutuo a una banca presuppone un’attività di controllo da parte dell’istituto di credito che è rivolta a verificare la presenza dei requisiti richiesti per la concessione del finanziamento. Trattandosi di mutuo siamo in presenza di un contratto di credito assistito da garanzia ipotecaria sull’immobile oggetto della compravendita, per cui i controlli saranno duplici:

• analisi merito credito: consiste nel verificare la capacità dei richiedenti di produrre un reddito stabile con cui rimborsare le rate del mutuo senza insolvenze;

• analisi tecnico legale: consiste nel verificare se l’immobile abbia le caratteristiche tecniche di regolarità urbanistica, di valore sul mercato e che possa essere regolarmente venduto e diventare una garanzia per la banca in caso di insolvenza dei mutuatari.

Il problema della donazione consiste nel fatto che, trattandosi di un atto di liberalità, può intaccare il diritto alla legittima degli eredi del donante verso i quali la legge assicura degli strumenti di tutela attraverso i quali poter rivendicare i diritti negati. Questa garanzia di tutela degli eredi comporta il fatto che un ricorso giudiziale potrebbe concludersi con l’annullamento dell’atto e, di conseguenza, far mancare alla banca l’immobile a garanzia del credito purgandolo dalle ipoteche, nel caso che questo sia stato successivamente oggetto di vendita con mutuo.

Questo non significa che la banca, in caso di provenienza dell’immobile da una donazione, non interviene a priori, ma bisogna tenere conto di due casistiche specifiche di intervento.

Andiamo ad analizzare ora cosa accade se il donante è ancora in vita. In questo caso la procedura è meno complessa di quelle precedentemente analizzate, in quanto non si dovrà nè attendere vent’anni, né tantomeno si dovrà richiedere la dichiarazione da parte di tutti gli eredi. In questo specifico caso il donante diventa un garante. Lo stesso donante diventa infatti una sorta di tutela sia per la banca che concederà il mutuo all’acquirente sia per quest’ultimo. Allo stesso tempo è possibile richiedere una fideiussione bancaria, come garanzia anche se non totale, dal momento che potrebbe accadere che i legittimi eredi richiedano successivamente la revoca della donazione. In questi casi le banche o gli operatori finanziari che dovranno concedere il mutuo valuteranno qual è la scelta migliore.

In linea generale prima di acquistare un immobile è sempre opportuno comprendere la situazione dello stesso, in quanto nel caso di una casa donata potrebbe accadere che la banca decida di non concedere il mutuo perché si presenta per essa un rischio. Infatti, gli eredi, se non sono passati determinati anni, possono richiedere di far valere i propri diritti sull’immobile. I cosiddetti legittimari infatti potrebbero per legge richiedere una quota del patrimonio del parente deceduto. Questo può avvenire anche se l'immobile donato è stato successivamente venduto ad un’altra persona. Per questo motivo è indispensabile prima di firmare il preliminare di vendita conoscere perfettamente la situazione dell’immobile che si intende acquistare al fine di non avere problemi futuri che possono in primis compromettere la concessione del mutuo (le banche potrebbero decidere che per loro non è una garanzia) e successivamente ritrovarsi in situazioni spiacevoli come quella sottolineata in precedenza.

Inoltre, sempre durante la stipula del preliminare, è indispensabile verificare le vendite precedenti e se tra queste vi è stata una donazione. Questo controllo preventivo permette di arrivare alla fase di acquisto con la consapevolezza che potrebbero esserci in futuro delle problematiche cui far fronte attraverso delle possibili soluzioni.