Come funziona il mutuo in caso di donazione dell'immobile?

Quando si parla di mutuo e casa donata si rischia di fare confusione, perché in realtà esistono due situazioni ben distinte. Nella prima, hai ricevuto una casa in donazione e vuoi chiedere un mutuo casa, magari per ristrutturarlo. Nella seconda, vuoi comprare una casa che il venditore ha a sua volta ricevuto in donazione. Sono casi diversi, ma con un nodo comune: i diritti degli eredi del donante.

La donazione di un immobile è un contratto formale con cui una persona, il donante, cede gratuitamente a un’altra, il donatario, la proprietà o l’usufrutto di una casa o di un terreno.

Proprio la gratuità è l’elemento chiave: chi riceve un immobile in donazione non lo compra, lo riceve senza pagare un prezzo. Per questo motivo, l’espressione "acquisto di un immobile donato" non riguarda mai il donatario, ma soltanto chi, in seguito, acquista quella casa dal donatario.

Trattandosi di un bene immobile, la donazione deve avvenire per atto pubblico davanti al notaio (art. 782 del Codice civile). Può anche prevedere la riserva di usufrutto: il donante cede la nuda proprietà ma, finché è in vita, conserva il diritto di abitare la casa o di darla in affitto e percepirne i frutti.

Il punto critico, comune a entrambi gli scenari, è che la donazione può ledere la quota di legittima, cioè la parte di patrimonio che la legge riserva ad alcuni familiari del donante. Questi familiari, i cosiddetti legittimari, sono soltanto il coniuge (salvo che sia divorziato o separato con addebito), i figli e, in assenza di figli, i genitori.

Se si ritengono lesi, i legittimari hanno due strumenti da non confondere:

• l’azione di riduzione, con cui impugnano la donazione entro dieci anni dalla morte del donante;
• l’azione di restituzione, con cui possono riprendersi l’immobile dal terzo che lo ha acquistato, entro vent’anni dalla donazione, anche se nel frattempo il donante è ancora in vita.

L’azione di restituzione travolge anche l’ipoteca iscritta dalla banca: ecco perché un immobile di provenienza donativa è una garanzia più fragile e gli istituti la finanziano con prudenza.

Attenzione però: il rischio è concreto solo se ricorrono tutte e tre queste condizioni:

• esistono altri legittimari oltre al donatario;
• questi legittimari sono stati davvero lesi nella loro quota (contano anche le donazioni che hanno già ricevuto);
• non sono ancora trascorsi i termini di dieci o vent’anni.

Se manca anche una sola condizione, non c’è alcun rischio. Una madre vedova che dona la casa all’unico figlio, per esempio, non lascia altri legittimari che possano contestare la donazione.

Ipotizziamo la richiesta di un mutuo per la ristrutturazione di una casa ricevuta in donazione. In questo caso, possiedi già l’immobile e chiedi un mutuo ipotecario su quella casa per finanziare lavori di ammodernamento.

La banca avvia la consueta istruttoria, con due controlli:

• l’analisi del merito di credito, per verificare che il tuo reddito sia adeguato a sostenere le rate del mutuo ristrutturazione;
• l’analisi tecnico-legale, per accertare la regolarità urbanistica dell’immobile e il suo valore di mercato.

Su quest’ultimo fronte, pesa la provenienza donativa: poiché l’eventuale azione di restituzione cancellerebbe la sua ipoteca, la banca valuta con attenzione da quanto tempo è avvenuta la donazione e se esistono altri legittimari potenzialmente lesi.

Più tempo è passato e meno eredi possono vantare diritti, più la pratica diventa semplice. Se il donante è ancora in vita, può inoltre rafforzare la richiesta intervenendo come garante.

Quando si parla di acquistare una casa da qualcuno che l'ha ricevuta in donazione, la situazione cambia: vuoi acquistare una casa che il venditore ha ricevuto a sua volta in donazione, magari accendendo un mutuo per finanziare l’acquisto.

È qui che il rischio è più alto: se i legittimari del donante esercitano l’azione di restituzione, tu, in quanto terzo acquirente, potresti dover restituire l’immobile e la banca perderebbe la garanzia ipotecaria. Per questo motivo, molti istituti finanziano con difficoltà l’acquisto di una casa di provenienza donativa e, per lo stesso motivo, il donatario fatica a rivenderla.

Prima di firmare, quindi, è fondamentale conoscere la storia dell'immobile: da quanto tempo è stato donato, se il donante è vivo o deceduto e se esistono altri eredi legittimari.

Per ridurre il rischio esistono alcune soluzioni, tutte legate a un principio fondamentale: la rinuncia all’azione di riduzione da parte degli altri legittimari è valida solo dopo la morte del donante, mai prima.

In ordine di affidabilità:

• attendere la morte del donante e farsi rilasciare in quel momento la rinuncia formale degli altri legittimari: è la via più sicura;
• se il donante è in vita e non si vuole aspettare, il donatario può rinunciare alla donazione, così l’immobile torna al donante, che lo vende direttamente all’acquirente: una vendita a titolo oneroso non è contestabile dagli eredi;
• farsi rilasciare una fideiussione dal donante e dai suoi futuri eredi legittimari, in modo che chi volesse agire si troverebbe a ereditare anche il relativo debito; questa strada, però, è poco praticabile, perché contrasta con il divieto di porre pesi sulla quota di legittima (art. 549 del Codice civile).

In ogni caso, è la banca a valutare di volta in volta quale garanzia rende la pratica finanziabile.

Che tu voglia ristrutturare una casa con un mutuo ricevuta in donazione o acquistarne una di provenienza donativa, la cosa più importante è confrontare con attenzione le condizioni di più banche, perché non tutte valutano allo stesso modo una garanzia di questo tipo.

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