Come funziona il mutuo in caso di donazione dell'immobile?

Quando si parla di mutuo e casa donata si rischia di fare confusione, perché in realtà esistono due situazioni ben distinte. Nella prima, hai ricevuto una casa in donazione e vuoi chiedere un mutuo casa, magari per ristrutturarlo. Nella seconda, vuoi comprare una casa che il venditore ha a sua volta ricevuto in donazione. Sono casi diversi, ma con un nodo comune: i diritti degli eredi del donante.

La donazione di un immobile è un contratto formale con cui una persona, il donante, cede gratuitamente a un’altra, il donatario, la proprietà o l’usufrutto di una casa o di un terreno.

Proprio la gratuità è l’elemento chiave: chi riceve un immobile in donazione non lo compra, lo riceve senza pagare un prezzo. Per questo motivo, l’espressione "acquisto di un immobile donato" non riguarda mai il donatario, ma soltanto chi, in seguito, acquista quella casa dal donatario.

Trattandosi di un bene immobile, la donazione deve avvenire per atto pubblico davanti al notaio (art. 782 del Codice civile). Può anche prevedere la riserva di usufrutto: il donante cede la nuda proprietà ma, finché è in vita, conserva il diritto di abitare la casa o di darla in affitto e percepirne i frutti.

Il punto critico, comune a entrambi gli scenari, è che la donazione può ledere la quota di legittima, cioè la parte di patrimonio che la legge riserva ad alcuni familiari del donante. Questi familiari, i cosiddetti legittimari, sono soltanto il coniuge (salvo che sia divorziato o separato con addebito), i figli e, in assenza di figli, i genitori.

Se si ritengono lesi, i legittimari hanno due strumenti da non confondere:

• l’azione di riduzione, con cui impugnano la donazione entro dieci anni dalla morte del donante;
• l’azione di restituzione, con cui possono riprendersi l’immobile dal terzo che lo ha acquistato, entro vent’anni dalla donazione, che rappresenta però un'opzione solo per alcune successioni casistiche specifiche a cui è applicabile la disciplina transitoria.

Con il nuovo regime normativo, infatti, la riduzione non pregiudica il terzo cui il donatario ha alienato l’immobile. Resta comunque la possibilità di ricorrere al regime transitorio dell’art. 44, comma 2 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, ma solo per alcune successioni aperte prima del 18 dicembre 2025.

Fino alla riforma entrata in vigore il 18 dicembre 2025, la provenienza donativa poteva rendere più complessa la circolazione dell’immobile e incidere sulla stabilità dell’ipoteca bancaria. Nel nuovo regime, invece, i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario restano efficaci.

Per alcune successioni già aperte il quadro transitorio è rimasto più complesso fino al 18 giugno 2026, quando è scaduto il termine di sei mesi previsto dall’articolo 44 della legge n. 182/2025 per determinate domande e opposizioni. Restano salvi gli effetti degli atti compiuti nei termini. La banca continua comunque a valutare autonomamente il merito creditizio e la qualità complessiva della garanzia.

Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 occorre però verificare la disciplina transitoria e, in particolare, quando:

• la successione si è aperta prima del 18 dicembre 2025;
• la domanda di riduzione era già stata notificata e trascritta, oppure lo è stata entro il 18 giugno 2026;
• entro il 18 giugno 2026 è stato notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione, fatti salvi gli effetti delle opposizioni già trascritte.

Fuori dai casi transitori, la riduzione non pregiudica il terzo acquirente. Restano però da valutare i rapporti successori con il donatario e le altre eventuali criticità del titolo.

Ipotizziamo la richiesta di un mutuo per la ristrutturazione di una casa ricevuta in donazione. In questo caso, possiedi già l’immobile e chiedi un mutuo ipotecario su quella casa per finanziare lavori di ammodernamento.

La banca avvia la consueta istruttoria, con due controlli:

• l’analisi del merito di credito, per verificare che il tuo reddito sia adeguato a sostenere le rate del mutuo ristrutturazione;
• l’analisi tecnico-legale, per accertare la regolarità urbanistica dell’immobile e il suo valore di mercato.

Su quest’ultimo fronte, le cose sono molto migliorate per i mutuatari dato che oggi la provenienza donativa non determina più, di per sé, rischi in merito alla cancellazione dell’ipoteca. Restano comunque da verificare la possibilità per gli eredi di applicare la disciplina transitoria prevista dalla legge per alcune successioni e i criteri adottati dalla banca, che ha sempre possibilità di rifiutare la richiesta di mutuo per tutelare se stessa.

Più tempo è passato e meno eredi possono vantare diritti, più la pratica diventa semplice. Se il donante è ancora in vita, può inoltre rafforzare la richiesta intervenendo come garante.

Quando si parla di acquistare una casa da qualcuno che l'ha ricevuta in donazione, la situazione cambia: vuoi acquistare una casa che il venditore ha ricevuto a sua volta in donazione, magari accendendo un mutuo per finanziare l’acquisto.

Fino alla riforma entrata in vigore il 18 dicembre 2025, l’acquisto di un immobile di provenienza donativa poteva esporre il terzo acquirente alla restituzione del bene e pregiudicare l’ipoteca della banca, rendendo più difficile ottenere il finanziamento o rivendere l’immobile. Nel nuovo regime l'eventuale azione di riduzione da parte degli eredi non pregiudica il terzo acquirente e l’ipoteca resta efficace. Occorre però verificare i casi transitori relativi alle successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 e gli ordinari criteri di finanziamento applicati dalla banca.

Prima di firmare, quindi, rimane fondamentale conoscere la storia dell'immobile: da quanto tempo è stato donato, se il donante è vivo o deceduto e se esistono altri eredi legittimari.

Che tu voglia ristrutturare una casa con un mutuo ricevuta in donazione o acquistarne una di provenienza donativa, la cosa più importante è confrontare con attenzione le condizioni di più banche, perché non tutte valutano allo stesso modo una garanzia di questo tipo.

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