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Preliminare

Il preliminare è il contratto con il quale le parti si obbligano a concludere un futuro contratto di cui fin d'ora viene determinato l'intero contenuto. Oggetto del contratto è una prestazione di fare. Il preliminare è denominato, dunque, anche "promessa di vendita" o "compromesso".  

Nel preliminare devono essere indicati tutti gli elementi tecnici della vendita:

  • il prezzo e la casa da acquistare;
  • l'indirizzo, una precisa descrizione dell'immobile e i dati catastali;
  • la data del contratto definitivo. 

Nella definizione del preliminare è importante, inoltre, precisare quali sono gli obblighi di entrambe le parti che sottoscrivono il contratto e che devono adempiere prima della consegna dell’immobile. La casistica è varia. Ad esempio, in caso di vendita di immobili in costruzione la legge prevede delle regole precise da seguire per la stipula di un contratto preliminare. 

Il contratto preliminare va sottoscritto anche in caso di:

  • acconti prezzo sostanziosi; 
  • tempi lunghi tra preliminare e definitivo;
  • venditore soggetto fallibile.

Per maggiore garanzia di chi acquista è necessario che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, con una scrittura privata autenticata o con un atto pubblico, per poi essere trascritto nei Registri Immobiliari. Gli altri casi vanno considerati direttamente con il notaio.

Nel momento in cui avviene la trascrizione si ha come una prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Quindi l'accordo non è più tra due privati, ma viene reso pubblico ed è quindi opponibile nei confronti di terzi acquirenti. Così nessun creditore potrà iscrivere un'ipoteca sull’immobile promesso in vendita né avviare procedura di pignoramento. In pratica, l'immobile dopo la trascrizione del preliminare è tecnicamente del futuro acquirente.

Per la registrazione del contratto preliminare è previsto il pagamento di alcune imposte che potranno essere recuperate nel momento in cui sarà stipulato il contratto del definitivo. In particolare, si trovà pagare 0,50% sulla caparra e 3% della cifra pattuita come acconto prezzo.

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