Immobili all’asta? Ecco come va il mercato e come partecipare

Accendere un mutuo per comprare una casa all’asta è un’opportunità da considerare con attenzione, anche alla luce del calo registrato dai tassi di interesse, a patto di conoscere il funzionamento di questo mercato e di restare aggiornati sui trend del settore, per spuntare un prezzo sensibilmente inferiore a quello di mercato.

L’evoluzione del mercato delle aste immobiliari

Il mercato delle aste immobiliari in Italia sta attraversando una fase di significativa trasformazione, caratterizzata da un calo generalizzato dei volumi, ma anche da un contemporaneo aumento della qualità degli immobili posti in vendita. Questo trend, emerso in particolare nel primo semestre del 2025, riflette una maturazione del settore e l'adozione di strategie più efficienti da parte di banche e operatori del credito.

Secondo le rilevazioni di Berry Srl, nel primo semestre del 2025 si è registrato un calo del 15,9% nel numero complessivo delle aste giudiziarie rispetto allo stesso periodo del 2024, arrivate a quota 58.223. Questa flessione ha interessato sia il settore residenziale (-16,8%) sia quello commerciale (-15,2%). La somma complessiva delle basi d'asta ha seguito la stessa tendenza, riducendosi del 15,2%, da 11,73 miliardi a 9,94 miliardi di euro.

Al tempo stesso, il valore medio per immobile in asta è aumentato dello 0,8%, passando da 169.463 a 170.795 euro. Questo dato suggerisce che, pur essendoci meno immobili all'incanto, la loro qualità media è migliorata.

Il calo delle aste ha interessato tutte le aree geografiche italiane, con il Nord che ha registrato la flessione più marcata (-25,7%), seguito dal Sud (-19,2%), dalle Isole (-20,3%) e dal Centro (-14,7%). La Lombardia, la Sicilia e il Lazio si confermano le regioni con il maggior numero di lotti all'asta.

Le ragioni dietro il calo delle aste immobiliari

Il calo degli immobili all’asta è dovuto alla contrazione delle insolvenze, il che significa che le banche registrano meno crediti in sofferenza nei loro bilanci. Di conseguenza, meno immobili finiscono all'asta.

Un altro fattore è la maggiore efficienza delle soluzioni stragiudiziali. Gli accordi bonari tra banche e proprietari sono diventati più efficienti. Questo permette di risolvere le situazioni debitorie prima che si arrivi all'asta, preservando il valore per tutte le parti coinvolte. Un ruolo importante lo gioca anche la crescente adozione delle aste telematiche, che ha reso il processo più efficiente e accessibile, apportando una maggiore liquidità nel mercato.

L’analisi di Berry Srl contiene anche un altro elemento significativo, l'aumento della qualità media degli asset giudiziari. Questo significa che sempre più spesso vengono messi all'asta immobili più strutturati, con documentazione regolare e un maggiore appeal commerciale, il che favorisce le vendite a prezzi più elevati.

Come funzionano le aste immobiliari?

Per partecipare con cognizione di causa a un’asta è importante conoscerne – quanto meno per sommi capi – il funzionamento. Ne esistono di diverse tipologie:

• nell’asta senza incanto, i partecipanti presentano offerte segrete in busta chiusa entro un termine stabilito. Le buste vengono aperte in udienza e, se l'offerta più alta supera di un quinto il prezzo base, si procede all'aggiudicazione. Altrimenti, si apre una gara tra i presenti;
• nell’asta con incanto, viene fissato un prezzo base d'asta e i partecipanti possono fare offerte al rialzo. L'aggiudicazione avviene a favore della migliore offerta;
• nell’asta telematica (in forte crescita), le offerte e lo svolgimento della gara avvengono online, garantendo maggiore trasparenza e accessibilità da qualsiasi luogo. Questa modalità può essere sincrona (in tempo reale con tutti i partecipanti connessi) o asincrona (le offerte possono essere presentate in un arco di tempo predefinito).

In tutti i casi, per partecipare è richiesto il versamento di una cauzione, solitamente pari al 10% del prezzo base dell'asta, tramite assegno circolare. In caso di asta telematica, l'offerta viene caricata sulla piattaforma designata. L'aggiudicatario è tenuto a versare il saldo del prezzo entro i termini stabiliti (solitamente 60 o 90 giorni).