Mutui: mercato in fermento, novità sui tassi

I tassi dei mutui in Italia si mantengono su livelli contenuti rispetto alle medie storiche. Una situazione che favorisce chi si trova ad acquistare casa, impiegando per altro eventuali risparmi, che altrimenti resterebbero improduttivi sul conto corrente.

Tendenza al ribasso

Secondo l’Osservatorio di MutuiOnline.it, a luglio gli indici Eurirs hanno addirittura registrato un calo dopo mesi di rialzi. Gli indici di riferimento per le erogazioni a tasso fisso sono passati dal 2,28% di giugno all’1,98% di luglio nella scadenza decennale e dal 2,31% al 2,10% nella scadenza a 20 anni, per il timore di una recessione nell’Eurozona, che frenerebbe la Bce nella strategia di rialzo dei tassi ufficiali nonostante l’inflazione galoppante. Questa tendenza sta a dimostrare che lo scenario resta favorevole a chi si finanzia. Se nei mesi scorsi i costi erano cresciuti nell’attesa di politiche monetarie più restrittive, ora la tensione si allenta, nella consapevolezza che la stretta da parte della Bce dovrà essere limitata per non compromettere la già debole crescita economica.

Cresce invece l’Euribor, che fa da riferimento per i mutui a tasso variabile. Dopo essere rimasto a lungo fermo nonostante i segnali provenienti dalla Bce, a luglio vi è stata una crescita da -0,24% a 0,04% per l’indicatore a 3 mesi e da -0,52% a -0,31% per la scadenza a 1 mese. Anche in questo caso siamo ancora su livelli estremamente contenuti rispetto a quello che si è visto fino a pochi anni fa. Infatti, se si guarda alla media dei primi otto mesi del 2022, il TAN del variabile allo 0,94% e quello del fisso all’1,77%, si registrano livelli inferiori del 70-80% rispetto a quanto registrato dieci anni fa.

Differenziale più ampio

Gli ultimi mesi hanno visto l’ampliarsi del differenziale tra fisso e variabile: secondo i dati di MutuiOnline.it il TAN medio del primo, attualmente, è più caro dello 0,83% contro il +0,33% di un anno fa e questo determina il parziale ritorno di interesse verso il variabile, che nel trimestre in corso riguarda il 31,8% delle richieste di mutui contro il 19,9% del periodo aprile-giugno. Soprattutto è più che triplicata (raggiungendo il 18,5% del totale) la richiesta di finanziamenti a tasso variabile con CAP, che storicamente costituiscono una nicchia di mercato. Oggi, invece, riscuotono un discreto seguito in quanto da una parte consentono di beneficiare di un tasso iniziale contenuto, dall’altra prevedono la presenza di un tetto alla possibilità di rialzo. Di conseguenza crollano dal 73,2 al 48,7% le richieste di mutui a tasso fisso, mentre il tasso misto cresce di un solo decimale arrivando all’1%.

Scenario in evoluzione

Queste tendenze andranno testate con le prossime rilevazioni per capire se si tratta di assestamenti, da non escludere in uno scenario di grande incertezza a livello macro, o di movimenti di un trend più ampio. Proprio questa situazione di instabilità del mercato potrebbe aprire le porte a un ritorno delle surroghe da variabile a fisso, tra i mutuatari in cerca di sicurezze, dopo il raffreddamento di questa componente negli ultimi trimestri in seguito all’incremento dei tassi praticati sulle nuove erogazioni. Basti pensare che da inizio anno le richieste di “rottamazione” del vecchio mutuo si sono fermate al 14,9% dell’asset mix contro il 29,1% del 2021.

Crescono importi e durate

Intanto cresce l’importo richiesto dagli italiani. L’ultima rilevazione di MutuiOnline.it segnala una media di 140.123 euro contro 138.084 euro di un anno fa. Si potrebbe pensare a una crescita dettata dall’aumento dei prezzi delle case, ma se si considera che già tra 2020 e 2021 vi era stato un incremento dell’importo medio richiesto, è probabile che la tendenza sia legata anche ad altri fattori, come una maggiore fiducia delle famiglie in merito alla capacità di rimborsare le rate e, in parte, all’esperienza pandemica, che spinge a considerare abitazioni con una stanza in più per l’homeworking, anche a costo di spendere somme maggiori.

Queste tendenze si riflettono a cascata sul loan to value, vale a dire sull’incidenza del mutuo rispetto alla somma sborsata per l’acquisto. Da inizio anno la media è del 71,3% contro il 67,4% del 2021. Se si guarda all’erogato, l’incidenza è del 67,7%, in crescita di oltre sei punti rispetto allo scorso anno, a dimostrazione del fatto che le banche mantengono un atteggiamento accomodante verso le richieste di mutui.