Mutui a tasso variabile con CAP: l’opzione sicurezza degli italiani

Chiuso il capitolo dei mutui extra convenienti, con tassi fissi pari a quelli variabili e finanziamenti portati a casa a tassi irrilevanti, gli italiani tornano a confrontarsi con la difficoltà di acquistare casa, seppure con un mutuo.

Il processo di rialzo del livello dei tassi di interesse sembra essersi stabilizzato nelle ultime settimane, ma ci si prepara ad affrontare nuovi rialzi dei tassi a livello europeo, annunciati in conseguenza alla crescita del tasso di inflazione che a luglio ha registrato una crescita del 7,9% su base annua.

Ecco che in un periodo di acque agitate e grande vulnerabilità, gli italiani scelgono soluzioni che consentano di mettersi al riparo da futuri aumenti. Cresce di fatto l’interesse per la formula di mutuo variabile con CAP: non dunque tasso fisso che in questo momento è aumentato in maniera sostanziale già rispetto solo a un anno fa, non un tasso variabile, che garantirebbe un risparmio adesso ma che rischia di subire progressivi aumenti negli anni a venire.

Come funziona il mutuo variabile con CAP

Il mutuo stipulato con la formula del tasso variabile con CAP consente di definire anticipatamente il tetto massimo del tasso di interesse pagato a fronte del finanziamento. Una formula “ibrida”, che permette di evitare di imbattersi negli aumenti a lungo termine del tasso variabile, che potrebbero far lievitare in maniera insostenibile la rata del mutuo.

Di fatto, si tratta di un mutuo stipulato secondo le regole del tasso variabile, ma con un’opzione che scatta al momento in cui il tasso di interesse dovesse oltrepassare il limite prestabilito. In questo modo, le fluttuazioni dei tassi di interesse possono modificare la rata, quindi anche aumentarla se la variazione dei tassi è positiva, ma secondo un tetto massimo definito per contratto.

C’è anche da valutare l’eventualità che i tassi di interesse subiscano una riduzione, avvantaggiando il mutuatario ma non la banca: è per questo che spesso gli istituti di credito possono applicare il tasso floor, una soglia minima al di sotto della quale la rata non può scendere.

Quanto costa la formula ibrida

Meno di un fisso, più di un variabile. In sostanza, il riferimento di partenza per valutare il costo di un mutuo con CAP è il tasso variabile, maggiorato di uno spread più alto rispetto a quello normalmente applicato su un semplice tasso variabile. Lo spread più alto si giustifica con il fatto che la banca rischia di rispondere in prima persona su eventuali futuri aumenti.

Quando conviene il mutuo a tasso variabile con CAP

Questo periodo è ideale per valutare un mutuo a tasso variabile con CAP, un momento in cui i tassi variabili sono ancora convenienti ma le previsioni sono al rialzo, vista la vulnerabilità dei mercati e l’inflazione in continuo rialzo che richiama un sicuro futuro aumento dei tassi.

Poiché tuttavia il costo di un mutuo a tasso variabile con CAP può avvicinarsi molto, se non superare, quello di un mutuo a tasso fisso, occorre sempre valutare molto bene le offerte di diverse banche, anche in considerazione della durata del mutuo: se infatti si trattasse di un finanziamento entro i 15 anni, il variabile si manterrà probabilmente ancora più basso del fisso per qualche anno, condizione che permetterebbe di arrivare “indenni” alla seconda metà dell'ammortamento e smaltire gli interessi.

Se invece stiamo per fare un mutuo di lunga durata, 20 o 30 anni, allora il rischio di rialzo del variabile è troppo elevato e servirà tutelarsi ricorrendo alla formula con CAP.

A titolo di esempio, proviamo a fare una simulazione per una richiesta di 150.000 € a 30 anni, per un valore dell’immobile di 200.000 €. Il sistema di ricerca della migliore offerta di MutuiOnline.it trova la soluzione di mutuo Crédit Agricole, con Tasso variabile 1,65% (Euribor^® 3M+1,93%), Taeg 1,87% e Cap Tasso massimo 3,83%. Da sostenere inizialmente ci sono le spese di istruttoria per 1.100 € e di perizia per 200 €.

Se ipotizzassimo lo stesso mutuo ma a tasso fisso, il migliore di MPS offrirebbe un Tasso fisso del 3,02% (IRS+1,45%), Taeg 3,25% e spese di istruttoria e perizia rispettivamente per 900 € e 300 €.

Dunque il mutuo a tasso variabile con CAP di Crédit Agricole costituisce una buona opportunità per approfittare ancora di qualche anno dei valori del variabile.