Mutui, le surroghe arrivano a un terzo del totale

Mentre gli analisti si dividono sulla possibilità che la politica restrittiva della Bce si avvicini alla conclusione, i mutuatari preferiscono la certezza del tasso fisso.

Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it relativo a luglio, continua a crescere l’incidenza delle surroghe sul totale dei mutui richiesti, arrivate al 32,7% del totale, vale a dire 1,4 punti in più rispetto al terzo trimestre. Verosimilmente si tratta di passaggi dal variabile alla rata immutabile per tutta la durata del finanziamento, considerata anche la situazione dei tassi, che eccezionalmente vede il fisso costare meno.

I tassi di mercato continuano a premiare il fisso

Ma andiamo con ordine. Con la Banca centrale europea che prosegue nella sua politica monetaria restrittiva, i tassi di mercato continuano a crescere. L’Euribor a 3 mesi e quello a un mese, indicatori di riferimento dei finanziamenti a tasso variabile, crescono entrambi di tredici centesimi rispetto al periodo aprile-giugno, attestandosi mediamente al 3,67 e al 3,47%.
Mentre gli indici Irs (benchmark per i mutui a tasso fisso), pur crescendo a loro volta, restano più bassi, rispettivamente al 3,12% (scadenza a 10 anni), 2,96% (20 anni) e 2,68% (a 30).

Inoltre, la crescita del fisso si è fermata al 3,55%, mentre quella del variabile è salita ulteriormente rispetto a giugno, al 3,32%. La differenza è ancora più netta per quanto riguarda le nuove richieste di mutuo, per cui il tasso medio variabile è al 4,75%, oltre 100 punti base più alto del fisso (3,73%).

Di conseguenza, le richieste di finanziamento si orientano sempre più verso il tasso fisso, che a luglio cresce al 93,5% del totale (quasi due punti in più rispetto al secondo trimestre, ma la crescita rispetto al primo trimestre supera gli undici punti). Speculare la discesa dell’opzione variabile rispetto ad aprile-giugno, con l’ultima rilevazione che si ferma al 5,3% delle richieste, con misto e cap sempre più marginali nel mercato.

Ultima tornata di rottamazioni e nuove sottoscrizioni

L’andamento dei tassi spiega in gran parte l’ulteriore crescita delle surroghe, arrivate ormai a quasi un terzo delle richieste totali. Al primo posto tra le finalità c’è sempre l’acquisto della prima casa (57% delle richieste), con l’acquisto della casa per investimento che si conferma poco sotto il 6%, la ristrutturazione in leggero calo al 3% e il consolidamento all’1,5%.

Resta, invece, sostanzialmente stabile la durata media dei finanziamenti. A luglio il dato è di 23,8 anni contro i 24 del secondo trimestre, una variazione troppo contenuta per parlare di un nuovo trend.

Segno opposto, ma considerazioni simili in merito all’importo medio richiesto. A luglio si è attestato a 132.123 euro, lo 0,7% in più rispetto al trimestre precedente. Il dato resta di 9mila euro inferiore a quanto registrato nel primo trimestre del 2022, quando cioè ha preso il via la correzione dovuta principalmente al raffreddarsi del ciclo economico. La ripresa post-pandemica, che sembrava destinata a durare a lungo, ha perso progressivamente forza, lasciando spazio a crescenti timori di recessione, che hanno spinto le famiglie – per altro zavorrate dall’inflazione – a limitare le spese e gli investimenti.

Le difficoltà del contesto macro, con le ricadute dirette sulle tasche delle famiglie, sono evidenti anche dall’andamento del loan to value, cioè la somma finanziata rispetto al valore della transazione. Negli ultimi due trimestri il valore delle erogazioni è rimasto sotto i due terzi del totale speso per l’acquisto degli immobili, un livello che evidenzia la prudenza con cui si muovono le banche su questo fronte. Pur conservando tendenzialmente una predisposizione positiva verso il business dei mutui, da sempre caratterizzato da tassi di insolvenza particolarmente contenuti, limitano le concessioni per minimizzare i rischi di mancata restituzione.