Mutui, come scegliere il miglior tasso

Fisso o variabile? È il perenne interrogativo di chi si trova a dover contrarre un mutuo per l’acquisto della casa. Un dilemma che in un contesto di rialzo dei tassi, come quello attuale, è ancora più sentito: meglio una rata più bassa ma che potrebbe crescere nel tempo per effetto di un aumento dei tassi, o una rata più alta ma che rimane costante per tutta la durata del mutuo?

A questo interrogativo non c’è una risposta che sia “vera” per tutti. La scelta può dipendere da tanti fattori: sicuramente dalle attese sul 2023 (Mutui: le previsioni per il 2023 | MutuiOnline.it) e sugli anni a venire, ma anche dalla “portata” del bilancio familiare e dalla capacità di poter sostenere una rata più alta per un determinato periodo di tempo.

Detto questo, è possibile comunque fare un ragionamento generale, partendo proprio da un’analisi dei tassi a cui sono legati i mutui a tasso variabile e fisso.

Andamento dell'Euribor

L’Euribor, il tasso interbancario a cui sono legati i mutui a tasso variabile, “quota” oggi al 2,33%, un valore che è leggermente più alto rispetto alla sua media storica degli ultimi 20 anni (1,60%) e che, in vista di ulteriori aumenti dei tassi da parte della Bce, potrebbe aumentare ancora fino a raggiungere un picco del 3,4% a giugno.

Analizzando, la storia, solo in due occasioni l’Euribor ha fatto segnare livelli da guinness: nel 2000-2001, quando dopo lo scoppio della bolla tecnologica raggiunse un massimo al 5,14%, e nel 2007-2008, quando in piena crisi di liquidità toccò un picco al 5,39 per cento. Negli anni successivi alla bolla hi-tech, e fino al 2007-2008, l’Euribor ha sempre oscillato in un range compreso tra il 2-3%, mentre negli anni successivi alla crisi di liquidità è letteralmente crollato, oscillando tra lo 0% e l’1% fino al 2015, per poi posizionarsi in territorio negativo fino al 2022.

Andamento dell'IRS

L’IRS, invece, che sulla scadenza a 20 anni “quota” oggi al 2,54%, viaggia su livelli superiori rispetto a quelli “da saldo” degli ultimi 6 anni, ma è ancora a sconto se confrontato con i tassi che hanno caratterizzato gli anni dal 2001 al 2011, quando oscillava abbondantemente sopra il 3% (tra il 2012 e il 2014 quotava in un range tra il 2% e il 3%). A questi prezzi, dunque, l’Irs appare ancora conveniente rispetto alla storia e potrebbe essere un buon compromesso per chi non può, o non vuole, sopportare oscillazioni (anche consistenti) della rata del mutuo.

Il confronto tra tasso fisso e variabile

Ad essere determinante nella scelta del mutuo, però, è anche lo spread e la sostenibilità della rata. Nei finanziamenti a tasso variabile, per esempio, il tasso finito, ovvero quello comprensivo dello spread, è più conveniente, nonostante il divario ridotto tra l’Euribor e l’Irs.

Per esempio, facendo una simulazione sul portale MutuiOnline.it, il miglior mutuo a tasso variabile con una durata di 20 anni (lavoratore a tempo indeterminato che vuole comprare a Milano un immobile da 200mila euro con un loan to value dell’80%) mostra un tasso finito del 2,81% (Taeg 2,94%) e una rata di 861,50 euro. Alle stesse condizioni, invece, il miglior mutuo fisso mostra un tasso finito del 3,58% (Taeg 3,70%) e una rata di 934,53 euro.

Sottoscrivendo il miglior mutuo a tasso variabile oggi, nell’ipotesi in cui l’Euribor dovesse raggiungere un picco del 3,4% a giugno, la rata crescerebbe di 70-80 euro circa, arrivando ad eguagliare quella dell’opzione a tasso fisso. Inflazione permettendo, poi, i tassi dovrebbe iniziare a scendere, rendendo più leggera la rata. Su queste basi, e a questi livelli di Euribor, quindi, il variabile potrebbe davvero essere un’opzione interessante.