Mercato immobiliare e mutui tra crescita e nuove sfide

Nei primi mesi del 2026 il mercato immobiliare italiano mostra un andamento positivo, che conferma la validità del percorso intrapreso nel corso del 2025. Il comparto residenziale, sul fronte delle compravendite, sta consolidando il trend di crescita, mentre il segmento delle locazioni registra livelli ancora sostenuti, pur in presenza di un lieve ridimensionamento fisiologico.

Secondo i dati presentati nel primo Osservatorio 2026 sul mercato immobiliare di Nomisma, la situazione attuale evidenzia un rafforzamento significativo rispetto a un anno fa. I segnali di questo ciclo espansivo sono rintracciabili in una dinamica dei prezzi più solida e in una riduzione del divario tra i valori richiesti dai venditori e le offerte presentate dai potenziali acquirenti. Questa maggiore convergenza permette all'offerta di essere assorbita più rapidamente dai compratori, rendendo il mercato tendenzialmente più dinamico e liquido.

La domanda appare sostenuta in modo omogeneo, evidenziando come l'abitazione resti al centro delle strategie di investimento e di vita delle famiglie italiane, nonostante le mutazioni del quadro macroeconomico generale.

L'importanza della leva creditizia per le compravendite

Un fattore determinante per sostenere l'espansione del mercato immobiliare negli ultimi anni è stato senza dubbio il ricorso al credito. I dati rivelano che nel triennio compreso tra il 2023 e il 2025 la quota di acquisti finanziati tramite un contratto di mutuo casa è salita costantemente, passando dal 40% circa del 2023 fino a superare la soglia del 45% nel 2025.

Questo rafforzamento della leva finanziaria a supporto della domanda dimostra come l'accesso ai finanziamenti bancari rimanga il motore principale per il settore residenziale. Nel corso dell'ultimo anno il mercato dei mutui è stato favorito da condizioni di domanda meno rigide e da un quadro monetario che si era progressivamente stabilizzato, permettendo alle banche di mantenere buoni indicatori di rischio.

Tuttavia all'inizio del 2026 si osserva un fenomeno particolare riguardante il disallineamento tra l'evoluzione dei tassi italiani e quelli dell'area euro. Lo spread ha raggiunto infatti il picco massimo degli ultimi due anni segnando un divario di trentadue punti base, che evidenzia una specificità del mercato creditizio nazionale rispetto al resto del continente.

Dinamiche dei prezzi e tempi di vendita nei mercati intermedi

Sul fronte dei valori degli immobili residenziali, la variazione annuale dei prezzi rilevata conferma un trend di crescita che però manifesta un'intensità più contenuta rispetto al passato recente. Analizzando i tredici mercati intermedi presi in esame, si nota che i prezzi delle abitazioni in ottimo stato aumentano di poco più del due per cento, mentre le unità in buono stato segnano una crescita superiore che sfiora il tre per cento.

La pressione della domanda sembra essere più intensa sulla fascia di mercato delle abitazioni meno pregiate, segnale di una ricerca di soluzioni più accessibili dal punto di vista economico.

Un indicatore molto interessante della salute del mercato è rappresentato dai tempi medi di vendita, che attualmente si attestano intorno ai cinque mesi per concludere una transazione.

Parallelamente, lo sconto medio applicato in fase di trattativa si ferma sotto la soglia del 9%, confermando che il mercato ha una buona capacità di assorbimento dell'offerta e che i venditori non sono costretti a eccessivi ribassi per trovare una controparte interessata all'acquisto.

Il mercato delle locazioni tra rendimenti e scarsità di offerta

Per quanto riguarda il mercato della locazione residenziale, il 2025 si è chiuso con una dinamica complessivamente positiva, superando la soglia di un milione di contratti registrati su tutto il territorio nazionale.

I canoni di affitto confermano un ciclo espansivo ormai consolidato, con incrementi medi che superano il 3% annuo. La crescita prosegue ma con un ritmo più moderato rispetto al recente passato, a causa di una persistente carenza di offerta che non riesce a soddisfare pienamente una domanda ancora molto vivace.

Alcune restrizioni introdotte sul mercato degli affitti brevi potrebbero riportare nel tempo qualche unità immobiliare verso la locazione tradizionale, ma al momento queste quantità non appaiono sufficienti a modificare gli equilibri generali del settore.

Dal punto di vista degli investitori, il segmento abitativo continua a garantire rendimenti elevati, con un totale medio lordo annuo superiore all'8% derivante dalla somma del canone percepito e della rivalutazione del capitale immobiliare. Anche i tempi necessari per concludere un contratto di affitto sono estremamente ridotti, mediamente sotto i due mesi.

La convenienza dell'acquisto rispetto all'affitto

Nonostante l'aumento dei tassi di interesse e il costo dei finanziamenti più oneroso, le famiglie italiane continuano a mostrare una forte propensione verso l'acquisto della casa di proprietà. Molti operatori del settore rilevano che la preferenza per la compravendita prevale, anche a fronte di una capacità di spesa che potrebbe apparire limitata dai prezzi elevati.

Questa scelta è dettata dalla percezione che l'acquisto sia ancora più conveniente rispetto alla locazione soprattutto in un'ottica di lungo periodo e di protezione del risparmio. La radicata cultura della proprietà in Italia funge da ammortizzatore rispetto alle oscillazioni del mercato del credito garantendo una base di acquirenti costante.

Mercato immobiliare: previsioni per il 2026 e prospettive future

Guardando alle prospettive per i prossimi mesi, le stime di Nomisma indicano un rallentamento dell'attività di compravendita legato principalmente al venir meno delle politiche monetarie accomodanti e al rialzo dei tassi di interesse.

Si prevede che le transazioni residenziali cresceranno a un ritmo più contenuto rispetto all'anno precedente, attestandosi intorno alle 780 mila unità complessive. Questo livello di attività dovrebbe mantenersi sostanzialmente stabile anche per il biennio successivo, confermando volumi prossimi a quelli registrati durante la fase di ripresa seguita al periodo della pandemia.

Non si tratta quindi di una crisi del settore ma di una stabilizzazione su livelli fisiologici dopo un periodo di eccezionale dinamismo.