Mercato immobiliare: domanda vivace, sconti in calo

Ci sono molti fattori di spinta che stanno vivacizzando in questo periodo il mercato immobiliare: dalla voglia degli italiani di mettere al riparo il capitale dagli effetti dell’inflazione alla ricerca di rendimenti più sicuri (e magari anche più interessanti) rispetto alla volatilità oggi ‘promessa’ dai mercati finanziari, al desiderio di trovare una soluzione migliorativa, accresciuto dopo l’esperienza vissuta durante i vari lockdown.

Uno degli indicatori più affidabili di questa nuova vena, che si scontra con una carenza dell’offerta (soprattutto quella di qualità), è la scontistica: la sua contrazione rivela un mercato in tensione.

Lo sconto medio passa a -7,8%

Infatti, osserva Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, quando il mercato immobiliare si rimette in moto una delle variabili che ne è influenzata è la scontistica media, ovvero quanto viene ribassato il prezzo di richiesta della proprietà durante la trattativa che porta poi alla compravendita.

Nella prima metà dell’anno, afferma, nel Paese il gap si è attestato a -7,8%, in ulteriore calo rispetto a -8,2% registrato nella prima parte del 2021. Si assiste quindi ancora a una diminuzione del margine di trattativa, compatibile con le attuali dinamiche di mercato che vedono un aumento della domanda, una contrazione dell’offerta e una diminuzione dei tempi di vendita.

L’usato più a buon mercato perché necessita di interventi

Le percentuali degli sconti, secondo l’esperta, cambiano se si analizzano le diverse tipologie immobiliari. A seconda dello stato dell’immobile si registra un ribasso maggiore per le tipologie usate (-8%) rispetto a quelle nuove/ristrutturate (-5,7%).

Le prime, infatti, quasi sempre necessitano di interventi di riqualificazione e, di riflesso, si tratta maggiormente sul prezzo alla luce degli ulteriori costi che si dovranno poi sostenere per rimodernare la casa. Questo spiegherebbe perché su queste soluzioni la riduzione di prezzo è leggermente superiore, ancora di più oggi col rincaro delle commodity. In particolare, sulle nuove costruzioni il gap si assottiglia ulteriormente.

L’analisi di Tecnocasa per tipologie immobiliari evidenzia che le diminuzioni più forti di prezzo, nella prima parte dell’anno, riguardano in particolar modo le soluzioni acquistate per investimento, potendo contare sul potere di acquisto dell’acquirente. Queste, infatti, registrano un calo dell’11%. Seguono i monolocali (-10,4%) e le soluzioni economiche (-10,1%). Chi vende per necessità, dovendo recuperare capitale è maggiormente disposto ad accettare prezzi più bassi (-9,2%). Ribasso superiore alla media anche per le soluzioni indipendenti (-8,8%) e per gli immobili posizionati al piano terra (-8,2%).

La professionalità delle agenzie riduce il margine degli sconti

Il gap tra prezzo iniziale e prezzo finale, secondo la ricerca, è più contenuto rispetto alla media nazionale per i tagli più grandi (trilocali, quattro locali). Bene anche gli ultimi piani (-7,6%) e le tipologie signorili (-6,6%), risultato abbastanza prevedibile visto che si tratta di immobili sempre piuttosto ambiti e poco presenti sul mercato.

I dati indicati, secondo l’analisi di Megliola, mostrano dunque coerenza con il quadro immobiliare che si sta disegnando. Va comunque sottolineato, aggiunge, che i prezzi di richiesta sono definiti dopo un’attenta valutazione fatta dalle agenzie immobiliari che - conoscendo bene il mercato immobiliare di riferimento - determinano un prezzo di partenza congruo e allineato alla capacità di spesa della zona.