La classifica delle città italiane con più immobili da ristrutturare

Non è certo una novità che il patrimonio immobiliare italiano sia in gran parte vetusto. Il che comporta lavori di riqualificazione per rendere gli ambienti abitabili, con ciò che ne deriva in termini di mutui casa da sottoscrivere per finanziare i lavori. Uno studio condotto da Immobiliare.it censisce la situazione nelle diverse città del Paese, prendendo in considerazione i centri più grandi.

Ristrutturazioni: lavori necessari a Catania e Napoli. Verona e Bologna ok

Catania risulta essere il capoluogo italiano con la più alta quota di abitazioni da ristrutturare (27%), seguita da Napoli (23%) e Palermo (22%). Questi dati evidenziano come una parte coerente dell'offerta richieda interventi manutentivi e di riqualificazione, fattore che ha un impatto diretto sulle esigenze di mutuo da parte degli acquirenti. Più in generale, sono i centri del Mezzogiorno e delle Isole a presentare un patrimonio consistente di immobili che necessitano di lavori, spesso anche di un certo rilievo.

Dall'altro lato, ci sono città come Verona, leader per le nuove costruzioni con il 18% delle offerte immobiliari di questo tipo, seguita da Bologna (17%) e Milano (14%). Questa presenza di immobili nuovi o in costruzione rappresenta un segmento differente per il mercato dei mutui, con caratteristiche di finanziamento e durate spesso diverse rispetto agli immobili da ristrutturare.

L'impatto sui mutui nell’ambito della riqualificazione urbana

Il patrimonio abitativo esistente, in particolare quello che necessita di lavori di ristrutturazione, rappresenta una sfida ma anche un'opportunità per i consumatori italiani. Da una parte, infatti, consente di acquistare abitazioni a un prezzo più contenuto rispetto al nuovo, dall’altro pone di fronte alle incognite su tempistiche e costi della ristrutturazione.

Gli aspetti da considerare quando si acquista un immobile datato

Quando si decide di acquistare un immobile da ristrutturare, è fondamentale considerare diversi aspetti che influenzano sia l'investimento complessivo, sia il tipo di finanziamento necessario:

• valutare con attenzione le condizioni dell'immobile, verificando lo stato delle strutture portanti, degli impianti e della copertura, per stimare con precisione i costi e i tempi dei lavori di ristrutturazione;
• acquisire tutte le informazioni urbanistiche e catastali, assicurandosi che non vi siano vincoli o pendenze che possano complicare il progetto;
• tenere presente che una valutazione attenta del quartiere e dei servizi disponibili completa la panoramica, perché la riqualificazione deve inserirsi in un contesto che valorizza l'immobile una volta ristrutturato.

Le caratteristiche del mutuo ristrutturazione

Il mutuo ristrutturazione è uno strumento specifico pensato per finanziare sia l'acquisto dell'immobile, sia gli interventi di ristrutturazione, oppure solo i lavori, nel caso l'immobile sia già di proprietà. Questo tipo di mutuo può prevedere una fase in cui l'importo erogato viene suddiviso in tranche, sbloccate man mano che avanzano i lavori, dopo controlli e verifiche da parte della banca.

Nel caso in cui il mutuo copra anche l'acquisto, il mutuatario può beneficiare di un piano di rimborso più flessibile per coprire la complessità e la durata degli interventi. La banca valuta il progetto di ristrutturazione, richiedendo documentazione tecnica e preventivi dettagliati, perché il rischio del finanziamento è legato all'effettiva realizzazione e valore finale dell'immobile stesso.

Inoltre, uno degli aspetti da considerare è la presenza di incentivi fiscali dedicati alla ristrutturazione (per il 2026 è confermato il bonus casa, la detrazione al 50% per i lavori relativi alla prima casa, mentre per le seconde il beneficio è al 36%, in entrambi i casi con i soldi che si recuperano in un arco decennale), che possono influenzare positivamente la convenienza economica dell'operazione.

Infine, occorre valutare il piano finanziario complessivo, considerando non solo il mutuo, ma anche le spese accessorie come tasse, oneri notarili, costi tecnici e imprevisti. La scelta della durata del mutuo e del tasso di interesse, fisso o variabile, invece, dipende dalla capacità di rimborso e dall'orizzonte temporale di recupero dell'investimento, oltre che da aspetti psicologici (il variabile è più conveniente, ma gli italiani preferiscono la sicurezza del fisso).