Imposte e riforma catastale: è il momento più caldo dell’anno

La rendita catastale è un valore attribuito a un immobile ai fini del calcolo delle imposte. Contenuta nel rogito oppure reperibile chiedendo in Comune una visura catastale, è ad esempio il dato di base per il calcolo dell’IMU, il cui valore da corrispondere si ricava proprio dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente catastale (ad es 160 per le abitazioni).

Dopo anni di stallo della normativa, il Governo ha disposto con il Disegno di Legge Delega per la revisione del sistema fiscale una riforma del catasto, che stabilisce l’adozione di norme finalizzate a modificare il sistema di rilevazione catastale degli immobili.

L’intento della riforma è fare emergere gli immobili abusivi o non censiti, riaccatastare i terreni agricoli che sono di fatto aree edificabili e rivalutare gli immobili per renderli più aderenti alla realtà del mercato immobiliare.

Cosa prevede la riforma e quando entrerà in vigore

La data stabilita di entrata in vigore della nuova riforma è il 2026. Da qui a quella data, a ogni immobile verrà attribuita una rendita catastale aggiuntiva rispetto a quella già esistente, determinata sulla base della redditività degli immobili, partendo dai canoni di locazione medi secondo i criteri fissati dal Dpr 138/1998.

Non solo, perché il nuovo valore catastale terrà conto di altri fattori: il territorio in cui sorge l’immobile, la destinazione d’uso catastale, la metratura.

E poiché il valore degli immobili è molto differente a prescindere dall’estensione, saranno attribuiti nella valutazione coefficienti dipendenti dalle caratteristiche delle singole unità abitative o commerciali.

La legge Delega promette tuttavia di non portare alcun incremento sull’imposizione fiscale degli immobili regolarmente accatastati, e che nessuno pagherà più tasse visto che la nuova rendita non potrà essere utilizzata per il calcolo della base imponibile dei tributi, la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali.

Quanto è vecchio il nostro sistema di valutazione catastale

Il sistema catastale italiano è stato istituito nel 1939 ed è entrato in vigore nel 1962. L’ultima data di aggiornamento è il 1990, ma ha riguardato le tariffe di estimo e non la classificazione degli immobili né le zone censuarie. Una legge del 2004 conferisce ai Comuni autonomia nella riclassificazione degli immobili per microaree o sui singoli immobili, qualora presentassero uno scostamento rilevante tra valore catastale e valore di mercato, ma sono pochissimi i Comuni che hanno preso l’iniziativa di intervenire, mentre solo 1000 sono intervenuti sui singoli immobili.

Le possibili conseguenze della riforma catastale

Viene naturale domandarsi quale sarà la conseguenza della riforma, che potrebbe anche tradursi in una rimodulazione delle aliquote, così che parte dei contribuenti potrebbe pagare di meno.

Allo stesso tempo, molti contribuenti che corrispondono una tassazione non adeguata perché rispondente a valori catastali obsoleti rispetto alle nuove quotazioni di mercato, rischierebbero di vedersi adeguare i valori.

Ci si chiede allora il motivo di un aggiornamento così importante, sul quale il Governo si sta battendo perché trovi attuazione, spinto anche dalle pressioni esercitate dalla Commissione Ue che in diverse occasioni ha criticato il nostro sistema di valutazione, definendolo obsoleto. Perché mettendo a confronto i valori catastali di alcuni immobili con quelli di vendita secondo le misurazioni dell’Agenzia delle Entrate, le cifre potrebbero cambiare considerevolmente.

Di fatto quello che potrebbe fare la nuova riforma catastale è andare a stanare gli immobili fantasma che secondo le ultime stime dell’Agenzia delle Entrate potrebbero essere 1,2 milioni in Italia. L’intenzione è di iniziare attribuendo una nuova classe agli immobili che in tutti questi anni hanno subito una ristrutturazione e incrementato il loro valore. Altra mossa sarà recuperare nella categoria lusso molti immobili che di fatto a oggi possono a ogni ragione considerarsi come tali, e dunque assoggettarli al versamento dell’IMU anche se prime case.

In ogni caso, non resta che aspettare il 2026 per vedere cosa accadrà realmente alle nostre tasse sugli immobili. Per il 2021, gli italiani hanno già pagato oltre 35 miliardi, un record considerato anche il dato delle transazioni immobiliari generate dal boom delle compravendite, che hanno pesato per 13,8 miliardi di euro.