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Firenze: un mercato immobiliare molto effervescente

Il mercato immobiliare di Firenze attraversa un ottimo momento: le vendite nel 2021 sono balzate del 28,9 per cento, accompagnate da una rivalutazione media del 3,2 per cento. La corsa dei prezzi è proseguita anche nel primo trimestre 2022: più 10,2 per cento. Domanda vivace e offerta in calo.

29/06/2022
vista città di firenze
Andamento del mercato immobiliare di Firenze

Il mercato immobiliare di Firenze, dopo la frenata (comunque controllata) imposta dal Covid-19, è tornato a correre. La città toscana, una delle più apprezzate per il suo valore artistico e per la qualità della vita che offre, trova il sostegno in un mix di tre fattori: nel rinnovato interesse delle famiglie (la loro ricerca di soluzioni migliorative è sensibilmente accresciuta), nel ritorno in massa degli studenti e dei turisti stranieri (che ha risvegliato la domanda degli investitori) e, a esacerbare la speculazione, una marcata rarefazione dell’offerta. A segnalare il buon momento del mattone del capoluogo toscano sono i numeri.

+10,2%, la corsa dei prezzi accelera nel 2022

Nel secondo semestre del 2021, secondo quando emerge dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, le quotazioni sono aumentate in media del 3,2%. Ancora più brillante l’andamento delle compravendite, che nell’intero anno sono ammontate a 5.443, pari a un incremento del 28,9% rispetto al 2020 (anno, bisogna ricordare, che ha scontato l’esplosione della pandemia).

La corsa è proseguita nel primo trimestre del 2022, con i prezzi che sono aumentati del 10,2% rispetto allo stesso periodo del 2021. A tirare la volata è stata la macroarea di Poggio Imperiale-Bandino, con valutazioni salite nella seconda metà del 2021 del 5,2% rispetto ai primi sei mesi del 2021, seguite da Campo di Marte e Novoli-Careggi (+3,4% in entrambe). Quadro invece all’insegna della stabilità all’Isolotto.

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Domanda vivace e offerta in calo a Poggio Imperiale-Bandino

L’area più performante per quanto riguarda le quotazioni è quella Poggio Imperiale-Bandino, con il quartiere Gravina che ha svolto il ruolo di locomotiva. Qui la domanda è vivace e l’offerta in calo, come segnalano i brevi tempi di vendita. Gli acquirenti più attivi sono coppie e famiglie che cercano la prima casa o una soluzione migliorativa, mentre la tipologia più richiesta è quella con due camere da letto.

Per un appartamento in buone condizioni degli anni ’50-’60 si spendono 3100-3200 euro/mq, mentre per le soluzioni degli anni ’30 il prezzo sale a 3500-3600 euro. Punte di 3800-4000 euro/mq per le case signorili situate in piazza Ferrucci e Lungarno. Guardando al futuro, il quartiere dovrebbe essere interessato dai lavori per la costruzione della tramvia e questo comporterà la riduzione delle aree parcheggio. La domanda di box, infatti, inizia ad aumentare e i prezzi sono attesi in aumento: per un box con ingresso comodo si spendono circa 30 mila euro.

Gli investitori dettano il ritmo a Novoli-Carreggi

Dinamica dei prezzi sostenuta anche nella macroarea di Novoli-Carreggi, a nord-ovest del capoluogo. Gli spunti più interessanti sono stati registrati, ancora, proprio nel quartiere di Novoli, da sempre oggetto di grande interesse da parte degli investitori alla luce della presenza del polo universitario e del Palazzo di Giustizia che determinano una buona domanda a uso investimento.

Con questa finalità, secondo il report in esame, qui si cercano soprattutto bilocali e trilocali: dai tagli da 60-70 mq a quelli di 40 mq. La zona, costruita tra gli anni ’60 e gli anni ’70, registra prezzi medi di 2600 euro/mq per soluzioni in buono stato, 2000 euro/mq per quelle da ristrutturare. L’attenzione si focalizza sulla presenza di spazi esterni. Gli investitori, frenati nel 2020 dalla crisi pandemica, nel corso del 2021 si sono ora lanciati più prepotentemente sul mercato di questa zona.

Gli occhi puntati sulla macroarea Mazzini-Oberdan

Stessa percentuale di crescita dei prezzi (+3,4%) anche in Campo di Marte, che ha tratto beneficio delle performance della zona residenziale e signorile di Mazzini-Oberdan. Qui si alternano costruzioni d’epoca e palazzi degli anni ’60-’70. La maggior parte delle case ha un taglio medio grande, ma oggi è possibile anche trovare metrature più contenute (quelle più cercate dagli investitori) a seguito dei frazionamenti cui alcune di queste tipologie sono state oggetto nel corso degli anni.

Meno costose le soluzioni (a volte anche signorili) presenti a ridosso di Piazza della Libertà a causa del traffico che la rende meno appetibile. Verso piazza Oberdan il contesto è quasi identico, con alternanza tra immobili di taglio più grande e quelli più piccoli. Tuttavia, in questa parte della città, i prezzi sono leggermente più elevati in quanto la zona offre servizi essenziali e numerosi locali di ritrovo e ristoro. Da segnalare il passaggio della tramvia che collegherà Bagno a Ripoli al centro storico e che, attraversando anche i viali di circonvallazione, toccherà anche quest’area.

A cura di: Fernando Mancini

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