Il mattone ad alta quota rende. Ecco l’andamento dell’immobiliare in montagna

Per anni la casa in montagna è rimasta un sogno per pochi: il rifugio d’inverno per sciare e poco più. Nel tempo, tuttavia, lo scenario è cambiato. L’estate 2025 evidenzia che l’investimento in alta quota è sempre più redditizio anche nella stagione calda, con affitti settimanali in crescita e un rendimento che in molte località supera il 6% annuo lordo, con picchi oltre il 7,5%.

A spingere questo trend non è solo la voglia di natura e benessere, ma anche una domanda in forte aumento da parte di famiglie italiane e straniere. Complici i cambiamenti climatici, che rendono meno appetibile il mare durante i mesi più caldi e l’evoluzione del concetto stesso di vacanza, sempre più legato al comfort, alla qualità ambientale e alla sostenibilità, la montagna è diventata una vera e propria alternativa abitativa e d’investimento.

Il calo dei tassi di interesse favorisce l’accesso al credito

Ma non è tutto: a rendere questo scenario particolarmente favorevole per chi vuole acquistare un immobile oggi è anche la fase di raffreddamento dei tassi d’interesse. Dopo due anni segnati da rialzi rapidi per contrastare l’inflazione, il 2024 ha segnato un’inversione di tendenza, che sta proseguendo anche nell’anno in corso.

Secondo le ultime rilevazioni di MutuiOnline.it, a luglio il TAN medio dei mutui a tasso variabile si è collocato al 2,67%, con la possibilità di spuntare offerte poco sopra il 2,2%. Mentre per il mutuo a tasso fisso la media è stata del 3,14%, con le migliori offerte al 2,62%.

Condizioni particolarmente favorevoli anche solo se paragonate a qualche trimestre fa, con la possibilità di risparmi più consistenti per chi opta per un mutuo green, destinato cioè a immobili ad alta efficienza energetica (classe A o B) oppure a interventi di ristrutturazione che abbattono i consumi di energia.

Immobili in montagna: rendimenti a un passo dall’8%

Un report del Centro Studi AbitareCo, citato su Milano Finanza, fotografa l’estate nelle principali località montane italiane: da Brunico ad Alagna, da Bormio a Sauze d’Oulx, in ben 29 su 40 destinazioni analizzate il rendimento annuo lordo degli affitti estivi supera il 6%. A Brunico si tocca il massimo, con il 7,8%, seguita da Merano (7,6%), Ponte di Legno (7,5%) e Alpe di Siusi (7,4%). Il meccanismo è semplice: una casa in buone condizioni, magari un bilocale tra i 60 e i 90 metri quadrati, si affitta bene sia d’inverno sia d’estate e l’investitore ha la possibilità di massimizzare l’uso dell’immobile lungo tutto l’arco dell’anno.

Una doppia stagionalità che rende l’investimento nel “mattone alpino” meno rischioso e interessante anche nel confronto con altre forme d’investimento. A differenza di azioni e obbligazioni, infatti, l’immobile non subisce la volatilità dei mercati finanziari. E a differenza di una casa al mare, la montagna offre più margini di redditività, anche grazie a prezzi d’acquisto ancora più abbordabili in molte località. Per esempio, a Campodolcino si compra in media a 3.500 euro al metro quadrato, a Clusone si scende a 2.500. Molto meno dei 7 mila o 9 mila euro richiesti per una casa al mare in Liguria o in Costa Smeralda.

Courmayeur e Ortisei al top per i prezzi di acquisto

Naturalmente esistono anche le eccezioni: in località top come Courmayeur o Ortisei i prezzi sono ben più alti, ma il mercato è vivace anche grazie alla spinta degli investitori istituzionali.

Un bilocale acquistato con mutuo al 70% in località come Aprica, Bormio o Madesimo può autofinanziarsi anche per il 50-60% grazie agli affitti estivi e invernali, sempre più richiesti su piattaforme come Airbnb o Booking.

Gli aspetti da considerare prima dell’investimento

Certo, l’investimento va pianificato con attenzione. Serve valutare non solo il prezzo d’acquisto, ma anche le spese di manutenzione, i costi fiscali (IMU e cedolare secca), eventuali lavori di ristrutturazione e, soprattutto, la capacità di gestire la casa nei periodi di affitto.

Ma per chi ha la possibilità di investire, il mattone in quota oggi offre una combinazione difficile da battere: stabilità, reddito, rivalutazione potenziale e utilizzo personale. Il tutto con la spinta di una nuova normalità turistica che guarda sempre più alle vette come rifugio climatico, spazio di rigenerazione e investimento alternativo, o quanto meno parte di una pianificazione che punta sulla diversificazione.