Frazionamento della casa: come funziona e quando conviene

Investire nell’acquisto di un immobile, anche con il ricorso al mutuo, con l’obiettivo poi di procedere al frazionamento e puntare a incassare somme importanti dalla locazione. È la scelta che in tanti hanno fatto negli ultimi anni e molti altri hanno in serbo da tempo. Perché il boom degli affitti brevi, che non è stato frenato nemmeno dalla stretta normativa, offre nuove prospettive di guadagno, come alternativa o integrazione allo stipendio da lavoro.

In cosa consiste il frazionamento catastale

Il punto di partenza è la proprietà di un immobile, da dividere in due o più unità distinte e indipendenti. È una strada che può seguire ad esempio chi ha esigenze non superiori a quelle che può offrirgli un bilocale e si innamora di un immobile che invece ha un numero maggiore di stanze. Oppure chi si trova in situazioni differenti rispetto a quelle che lo avevano portato all’acquisizione originaria (ad esempio si è separato dal coniuge, è rimasto vedovo o il nucleo familiare si è ristretto dopo che i figli sono usciti di casa).

In entrambi i casi, l’esito non è scontato. Il primo passo da compiere consiste nel richiedere una consulenza professionale in grado di assicurare che sia possibile prevedere due ingressi e almeno altrettanti bagni e cucine.

In caso di esito positivo, occorrerà mettere giù un piano di interventi per fare una stima da una parte delle spese necessarie per la suddivisione, dall’altra dei possibili guadagni che si possono conseguire. Per il primo passaggio non resta che richiedere due o tre preventivi. Se l’immobile è da acquistare, vanno considerate anche le spese connesse alla transazione (a cominciare da quelle notarili) e il costo dell’eventuale mutuo. Quanto a quest’ultimo, è possibile farsi un’idea della situazione di mercato alla ricerca delle offerte più convenienti, attraverso la consultazione di un comparatore. Inoltre, vanno considerate: le tasse di istruttoria relative alla pratica edilizia da presentare per il frazionamento, l’imposta catastale per la variazione e i costi di allacciamento alle nuove utenze.

Dopo di che si può procedere con il calcolo dei guadagni, analizzando le somme per la locazione richieste da immobili simili e ubicati nel medesimo quartiere.

Le ipotesi di impedimento alla procedura

Al di là della valutazione del tecnico, occorre consultare il regolamento condominiale per appurare che la procedura non sia espressamente vietata. In caso contrario, si può procedere e l’assemblea non potrà opporsi, a meno che non vengano alterate le parti comuni.

La divisione può, poi, essere ostacolata da limitazioni impiantistiche o strutturali. Il caso più frequente è l’impossibilità di separare le forniture di gas ed elettricità. È essenziale considerare anche la disposizione delle tubature dei bagni per garantire un corretto drenaggio delle acque. Così come è necessario rispettare le norme igienico-sanitarie stabilite nel regolamento edilizio del Comune o del condominio.

Le procedure da seguire per i lavori

In caso di decisione positiva, è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato (architetto o geometra) incaricato di dirigere i lavori. Quindi occorre trasmettere al comune di competenza una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata) firmata dal tecnico e inviare al Catasto il relativo aggiornamento.

Dopo di che si può procedere con le opere edilizie, al cui termine è necessario recarsi nuovamente al Comune e presentare il certificato di collaudo a conclusione dei lavori. In caso contrario, si incorre in sanzioni pecuniarie e amministrative.

Se però il frazionamento dell’immobile non necessita di interventi edilizi, la sola la suddivisione che occorre effettuare riguarda le mappe catastali.

Infine il capitolo agevolazioni. Di recente la Cassazione ha stabilito che si perdono le agevolazioni fiscali sulla prima casa anche se l’immobile viene frazionato in due unità distinte e si vende una sola di queste entro cinque anni. Mentre il beneficio non viene meno se una o entrambe le unità immobiliari vengono cedute prima di cinque anni ma il contribuente acquista, nell’anno successivo, una nuova abitazione da adibire a prima casa.