Acquistare un immobile da mettere a reddito? Ecco le voci da considerare

La metà del patrimonio che fa capo alle famiglie italiane è allocato nell’immobiliare. Segno evidente di come, a fronte di tanti cambiamenti tra una generazione e l’altra, resti invece immutato l’interesse per il mattone. Non solo con finalità abitativa, ma anche in ottica di investimento.

Compravendite di seconde case in forte crescita

Una conferma in tal senso arriva da uno studio della Fiaip (Federazione degli agenti immobiliari professionali), dal quale emerge che le compravendite di seconde case nel corso del 2023 sono state circa 285 mila, con un incremento del 2,5% rispetto al 2022 e del 27% se il confronto viene fatto con il 2021. Quindi, a fronte di un calo generalizzato delle compravendite complessive (-10% circa), sempre più italiani puntano sul mattone come investimento e spesso ricorrono al mutuo per finanziare l’acquisto. Anche perché, complice il boom degli affitti brevi, oggi ci sono più opportunità rispetto al passato di mettere a reddito gli immobili e conseguire guadagni soddisfacenti.

“L’aumento significativo di compravendite di seconde case da parte degli italiani e non solo, passate dal 30% delle compravendite residenziali complessive del 2021 ad oltre il 40% del 2023, confermano un comparto in continua crescita a cui gli italiani guardano con interesse sia per un uso personale ma soprattutto per una rendita locativa”, si legge nello studio della Fiaip. Lo studio stima un’ulteriore crescita del settore nell’anno in corso, complice il boom del turismo anche al di fuori dei picchi stagionali.

Il budget medio che il cliente mette a disposizione per una compravendita gestita da un’agenzia immobiliare è in crescita nel 36% dei casi rispetto al 2023 relativamente a chi spende fino a 150 mila euro (e stabile per gli altri) e nel 21% dei casi quando la somma da spendere sale a 200 mila. Tendenze verosimilmente destinate a rafforzarsi con la discesa dei tassi sui mutui, che rende più agevole e meno costoso l’accesso ai finanziamenti.

Boom degli acquisti in montagna

Uno studio di Scenari Immobiliari segnala che i prezzi medi al metro quadrato delle case delle località turistiche sono saliti del 17% negli ultimi cinque anni. L’afa diffusa durante la bella stagione spinge in particolare gli acquisti in montagna.  Sulle Dolomiti è stato di ben un terzo nell’ultima decade, con Cortina d’Ampezzo a +38%, Madonna di Campiglio e Ortisei in crescita del 34%, San Martino di Castrozza un punto sotto e Canazei in progresso del 29%.

Secondo i dati di Immobiliare.it, la località più cara è Cortina d’Ampezzo, che ormai ha superato gli 11 mila euro al metro quadro come media. Madonna di Campiglio supera di poco i 9 mila euro e Ortisei sfiora quella soglia.

Le voci da considerare per una scelta consapevole

Il costo del finanziamento è una delle variabili più importanti per capire se conviene investire nel mattone, nella consapevolezza che si tratta di una delle poche classi d’investimento con una correlazione positiva rispetto all’inflazione. Su questo versante, dal mercato arrivano indicazioni incoraggianti. Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, a luglio il Tan medio del variabile è sceso di 24 basis point rispetto a due mesi prima, fermandosi in media al 4,87%, ma si può arrivare a spuntare il 4,49% puntando sulle migliori offerte di mercato. Quanto al fisso, la media è del 3,27%, mentre le migliori condizioni si fermano al 2,90%.

Un altro aspetto da considerare è l’ubicazione dell’immobile e i rendimenti medi nella specifica località. Un dato che si può ricavare in modo spannometrico attraverso la lettura delle proposte di canone per immobili simili.

Il terzo capitolo concerne le spese. Quando si compra da privato nell’acquisto di un immobile non si paga l’IVA, bensì l’imposta di registro calcolata sul valore catastale dell’immobile. Se per la prima casa, l’ammontare di questa imposta è del 2%, nel caso di investimento si sale al 9%. Se, invece, si acquista un immobile di nuova costruzione da un’impresa, occorre pagare l’IVA, che per le seconde case è nell’ordine del 10%, ben più del 4% previsto per l’immobile da destinare alla residenza.

Infine la Tari (tassa sui rifiuti) è prevista in tutti i casi, a prescindere dal numero di case in possesso del proprietario, ma molti comuni prevedono un’aliquota maggiorata per le abitazioni dei non residenti.