Sottoscrivere un mutuo per poi dare la casa in locazione? Ecco i rendimenti

Il calo dei tassi costituisce un’opportunità per accendere un mutuo con il quale finanziare l’acquisto di un immobile, da adibire poi a locazione. Questo considerato che i rendimenti degli affitti sono in salita e il boom di turisti stranieri in Italia offre anche la possibilità di assicurarsi un’integrazione allo stipendio.

Cresce il mercato degli acquisti da investimento

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il 19,5% delle compravendite immobiliari, nella seconda parte del 2023, è stato realizzato per investimento, in leggero aumento rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, quando la quota si attestava intorno al 18,2%. Questo a dispetto delle difficoltà che caratterizzano le compravendite delle prime case. Un andamento che si spiega essenzialmente con due ragioni: da una parte il boom di turisti internazionali che arrivano in Italia, rendendo così profittevole il business degli affitti brevi; dall’altra la consapevolezza che il mattone offre rendimenti interessanti nel medio-lungo periodo ed è un asset rifugio nei tempi di incertezza, quando si offuscano le aspettative relative ad esempio all’azionario e all’obbligazionario.

Rendimenti medi nelle grandi città italiane

La possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, segnala la ricerca, soprattutto negli ultimi tempi alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici.

I rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si sono attestati intorno al 5,4%. Le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono Genova e Palermo, con il 6,7% a testa. A completare il podio è Verona con il 6,3%.

Chi investe nel mattone mira anche alla rivalutazione dell’immobile e, negli ultimi anni, abbiamo assistito a un recupero dei prezzi. Gli investitori preferiscono sempre le aree vicine alle università (o, quanto meno, ben collegate con queste), di servizi (il cui peso è sempre maggiore dopo il lockdown) perché garantiscono sempre una buona domanda di locazione. Le aree sottoposte ad interventi di riqualificazione sono scelte per le loro potenzialità di rivalutazione.

Gli analisti evidenziano anche un altro aspetto. Chi investe nel settore immobiliare non guarda solo ai rendimenti da locazione ma soprattutto alla rivalutazione del capitale. Dal 1998 al 2023, limitando l’esame alle grandi città italiane risulta una rivalutazione dei prezzi del +46,8%. Quella che si è rivalutata maggiormente è stata Milano con +132,3%, seguita da Napoli con +75,4% e Firenze con +72,2%.

La dinamica dei tassi e le nuove incombenze burocratiche per chi affitta

Secondo quanto rilevato dall’Osservatorio di MutuiOnline.it, nel corso degli ultimi due mesi il Tan medio del mutuo a tasso variabile è sceso di 24 basis point, arrivando al 4,87%, ma si può arrivare a spuntare il 4,49% puntando sulle migliori offerte di mercato. Quanto al fisso, la media è del 3,27%, mentre le migliori condizioni si fermano al 2,90%. Più in generale, evidenziano gli analisti del comparatore, è possibile risparmiare in modo considerevole sottoscrivendo un mutuo green. Nel caso del variabile si risparmiano in media 44 punti base, se si opta per il fisso il costo è mediamente più basso di 35 basis point. E non si tratta di un differenziale emerso di recente. Gli istituti di credito, infatti, sono “strutturalmente” orientati a preferire la concessione di finanziamenti a chi acquista casa in classe A o B o chiede una somma di denaro per ristrutturare l’immobile e ridurne i consumi, in quanto in questo modo la stessa unità abitativa ci guadagna in termini di valore di mercato e facilità di eventuale rivendita.

Secondo semestre 2023: