Compravendite e prezzi sotto pressione: è l’ora degli sconti

I continui rialzi dei tassi da parte della Bce cominciano a produrre effetti sul mercato immobiliare italiano. Finora sono soprattutto le compravendite ad aver pagato lo scotto per le crescenti difficoltà di accesso al credito, ma anche i prezzi cominciano a essere sotto pressione. Uno scenario che può creare le condizioni per ottenere uno sconto consistente rispetto alle aspettative del venditore.

Inizio di 2023 in sostanziale tenuta per le compravendite

Secondo le rilevazioni del Consiglio Nazionale del Notariato, nei primi due mesi del 2023 le transazioni sono calate del 2,7% rispetto al medesimo periodo del 2022. Una tendenza da leggere positivamente, sia perché il mercato arrivava da un lungo periodo di crescita, sia perché evidenzia la capacità di tenuta dell’immobiliare rispetto ad altri settori dell’economia. Anche se i rialzi più recenti dei tassi non si sono ancora fatti sentire sul mercato e inevitabilmente agiranno da zavorra nei prossimi mesi.

Fin qui i dati generali, dato che la situazione è molto frastagliata a livello territoriale. A considerare solo i grandi centri, le tendenze migliori hanno riguardato Torino (+3,3% rispetto al primo bimestre del 2022), Bologna (+2,9%), Bari (+1,1%) e Palermo (+2,1%).

Male, invece, Milano (-3,7%, dopo aver guidato per anni la crescita del mattone italiano), Verona (-1,4%), Roma (-2,1%), Firenze (-5,3%) e Napoli (-14,9%). In tutte le città si registra comunque un calo delle compravendite nel mese di febbraio 2023, tranne a Torino dove le transazioni sono addirittura maggiori rispetto al mese di gennaio.

Tornando a considerare il livello nazionale, il calo riguarda solo le prime case che, registrano rispettivamente un –6% per le compravendite tra privati e -24% per acquisti da impresa, mentre il mercato delle seconde case sia tra privati sia tra imprese segna un dato positivo rispettivamente 2,9% e del 3,4%.

Prezzi verso la stabilità

Quanto ai prezzi, uno studio condotto da Bnl/Bnp Paribas segnala che anche il 2022 è stato un anno di crescita (+2,8% sul 2021 in termini generali), nonostante la frenata dell’usato (-0,6%). Questo a fronte delle principali asset class finanziarie, che all’opposto hanno fatto segnare forti cali. Per l’anno in corso, l’aspettativa è di prezzi fermi. La difficoltà principale dell’immobiliare italiano, sottolinea lo studio, risiede nella qualità degli immobili e nella loro età: il 60% del nostro patrimonio è vetusto, ha oltre 45 anni ed è spesso in cattivo stato di conservazione. La prospettiva della Direttiva Case Green complica ulteriormente le prospettive degli immobili più datati, con ricadute sui prezzi che iniziano a essere evidenti.

Un concorso di fattori che gioca a favore dei compratori, i quali sempre più spesso oggi riescono a spuntare anche il 13-15% in meno rispetto al prezzo proposto dal venditore, vale a dire 3-4 punti in più rispetto a ciò che avveniva fino a un anno fa.

Il lusso resta un evergreen

Intanto, la domanda per gli immobili di lusso in Italia continua a crescere, tanto da risultare nel 2022 del 9% superiore ai livelli pre-Covid. Anche l’offerta di alta gamma aumenta e ora questo segmento è arrivato a rappresentare il 2,3% di tutto il mercato italiano. E, sebbene gli immobili di lusso abbiano generalmente tempi di permanenza sul mercato più lunghi di quelli del mercato tradizionale, negli ultimi anni vi è stata una forte contrazione. Oggi si attesta sui 6,7 mesi contro gli 8,7 di inizio 2019. Tendenze che emergono da uno studio di Immobiliare.it Insights. Quasi il 90% degli immobili di lusso si concentra nel Nord e nel Centro della Penisola, con Milano a primeggiare nella classifica delle città, davanti a Roma. Seguono due territori ad alto impatto turistico, la Versilia e la Riviera Ligure.