Aumentano i mutui e le rate: quanto costa adesso comprare casa?

Alla vigilia dell’appuntamento del 23 marzo con il quinto aumento successivo dei tassi di interesse da parte della Bce (di ulteriori 50 punti base), ci si interroga su quale potrebbero essere le sorti per il resto del 2023 sul mercato immobiliare.

La rata di un mutuo è aumentata in media dal 25 al 40%, condizione che ha impedito a molte famiglie di acquistare: per chi desiderasse diventare proprietario, le possibilità sono oggi allungare la durata del mutuo oppure scegliere una soluzione di immobile fuori dal centro.

Secondo L’Economia del Corriere della Sera, visto che è poco plausibile che per quest’anno si riducano i tassi, potrebbe cambiare lo scenario delle altre due variabili: i prezzi e le compravendite. Più specificamente, le tre ipotesi prospettate sono:

• si abbassano i prezzi;
• si riducono le compravendite;
• calano tanto i prezzi quanto le compravendite.

Ma qual è in questo momento la spesa media per chi fosse intenzionato ad acquistare? Lo vediamo con una simulazione sulla base di tre tipologie di acquisto: in centro città, fuori dal centro e in periferia.

Il mercato immobiliare

Ci si aspettava un crollo delle transazioni post pandemia, e invece il 2022 è stato nella prima parte un anno buono, durante il quale si sono portate a termine molte trattative sospese durante il Covid, e invece calante nella seconda parte, in corrispondenza dei primi aumenti dei tassi. Secondo le previsioni di Nomisma i dati del 2022 daranno una media di 767mila compravendite, mentre per il 2023 ci si aspetta un calo a 665mila e per il 2024 a 659mila.

La causa della sensibile riduzione dei numeri è da imputarsi anche alla risalita dei rendimenti degli investimenti alternativi al mattone, che con il crescere dei tassi hanno riacquistato attrattiva per i risparmiatori.

Quanto costa in questo momento investire in un immobile

Ma quanto costa in questo momento investire in un immobile? Mettendo a confronto i dati di Nomisma a fine 2021 e fine 2022, con i mutui riferiti invece a fine febbraio 2022 e allo stesso periodo del 2023, L’Economia del Corriere della Sera fa tre ipotesi di acquisto:

• 120 metri quadri in zona centrale nuova o ristrutturata al costo di 474.000 euro;
• 90 metri quadri in zona semicentrale al costo di 209.000 euro;
• 70 metri quadri in periferia al costo di 170.000 euro.

Qualora si acquistasse con un mutuo a 20 anni e loan to value 60%, si dovrebbe fare i conti con una rata passata in media da € 2.127 al mese a € 2.653 al mese (+24,8%). Bologna la città con gli aumenti della rata maggiori, del 32,2%.

Se si acquistasse con un mutuo a 25 anni e loan to value 70%, ci si troverebbe una rata del mutuo aumentata in media da € 605 al mese a € 796 al mese (+31,6%). Torino registra il maggiore aumento percentuale, del 33,5%;

Se invece si acquistasse con un mutuo a 30 anni e loan to value 80%, il costo della rata schizzerebbe in media da € 333 al mese a € 459 al mese (+38,0%). Milano è la città che registra il maggiore aumento percentuale della rata del mutuo, del 47,9%: per comprare lo stesso appartamento l’anno scorso bastavano 499 euro, adesso ce ne vogliono 739.