Un mutuatario su quattro ha un tetto di spesa sotto i 120 mila euro

La domanda immobiliare italiana sta cambiando, come emerge chiaramente da un’analisi di Tecnocasa relativa alla disponibilità di spesa. La ricerca evidenzia uno scenario molto frastagliato a livello geografico, a fronte di una platea crescente di persone che possono coronare il sogno di una casa di proprietà grazie al calo dei tassi relativi ai mutui casa.

Acquisto casa: Milano e Roma richiedono budget maggiori

Secondo la ricerca, nelle grandi città il 23,6% degli acquirenti ha una disponibilità inferiore ai 119 mila euro: una quota che conferma la presenza strutturale di una domanda contenuta, ma tenace.

All’estremo opposto, nelle metropoli i numeri cambiano: a Milano il 25,5% degli acquirenti si colloca nella fascia 250 mila–349 mila euro, una quota quasi identica a quella di Roma (25,0%). Nei capoluoghi regionali diversi dalle grandi città, invece, prevalgono i budget più contenuti: il 42,9% resta sotto i 119 mila euro.

Una geografia frammentata, dunque, che riflette prezzi molto diversi tra territori ma anche una maggiore consapevolezza della propria capacità di acquisto. E proprio questa capacità oggi può essere rivalutata, alla luce del nuovo scenario dei mutui.

Tassi mutui più stabili: le scelte della BCE favoriscono l’accesso al credito

Dopo un biennio di tassi in crescita, dall’estate del 2024 la Banca Centrale ha cominciato a tagliare i tassi, con la successiva stabilizzazione. Attualmente i tassi ufficiali sono al 2% sui depositi, al 2,15% sui rifinanziamenti principali e al 2,40% sui prestiti marginali. Una stabilità che si riflette sugli indicatori chiave per i mutui.

Secondo le ultime rilevazioni di MutuiOnline.it, a ottobre l’IRS (indicatore per la costruzione dei mutui a tasso fisso) a 30 anni si è attestato al 2,89%, in calo rispetto al 2,94% di settembre. Mentre la scadenza a 10 anni è scesa di cinque punti base, arrivando al 2,64%. Quanto al mutuo a tasso variabile, l’Euribor^® a 3 mesi, dopo essere sceso sensibilmente in passato, negli ultimi tempi si è consolidato e a ottobre ha registrato un 2,03%.

Come risultato, i tassi medi dei nuovi mutui si posizionano tra il 2,7% e il 3,3%, nettamente più bassi rispetto ai picchi vicini al 5% registrati nel 2023. Un calo che riapre margini di sostenibilità soprattutto per le fasce di acquirenti con budget più limitati. Chi punta sulla sicurezza può bloccare un fisso poco sopra il 3%; chi invece è disposto a un margine di variabilità trova offerte variabili inferiori al 2,8%.

Mutui green: condizioni ancora più vantaggiose

La fase favorevole non riguarda solo i mutui tradizionali. L’analisi di MutuiOnline.it rileva che al 18 novembre per un mutuo green da 160 mila euro a 25 anni, il TAN variabile era circa 2,19% (TAEG 2,41%), mentre il TAN del fisso corrispondente era intorno al 2,75%. Un vantaggio di 40-50 punti base, che nel lungo periodo si traduce in un risparmio significativo.

Per chi rientra nei parametri energetici richiesti – oppure per chi sta acquistando un immobile da riqualificare – queste condizioni possono ampliare la capacità di spesa, rendendo possibili acquisti che pochi mesi fa risultavano fuori portata.

Mutui: la disponibilità di spesa incontra i tassi favorevoli

I dati di Tecnocasa si prestano a una lettura completamente diversa rispetto a quella dello scorso anno. Se un acquirente con meno di 119 mila euro di budget nel 2023 rischiava di trovarsi tagliato fuori dal mercato, oggi la riduzione dei tassi può riportare la sua rata entro soglie sostenibili. E per le fasce medio-alte – quelle tra 250 mila e 349 mila euro nelle grandi città – tassi più bassi garantiscono maggiore tranquillità nella pianificazione finanziaria.

In altre parole, la disponibilità di spesa rimane quella indicata dallo studio, ma la sua “potenza di acquisto” aumenta grazie alle condizioni di credito più morbide. E questo spiega perché, secondo molte agenzie, la domanda si sta progressivamente riattivando.

Quali valutazioni fare prima di sottoscrivere un mutuo?

Il contesto è favorevole, ma la scelta resta personale. Le analisi di mercato consentono di:

• confrontare con attenzione fisso e variabile, in base alla propria stabilità di reddito;
• considerare il mutuo green quando possibile, perché offre condizioni più leggere;
• guardare al TAEG e non solo al TAN, per valutare correttamente il costo complessivo;
• mantenere la ratio rata/reddito entro limiti sostenibili nel lungo periodo;
• sfruttare gli strumenti di simulazione online, come MutuiOnline.it per testare diverse combinazioni di durata e importo.

Per chi inoltre ha un mutuo a tasso elevato stipulato nel 2023, la discesa dei tassi apre la porta anche a surroghe del mutuo potenzialmente convenienti.