Tra abitazione e rendita: come funziona il frazionamento degli immobili

Per procedere con il frazionamento, il primo passo da compiere consiste nell’acquisto di un immobile, meglio se dopo la consulenza di un addetto ai lavori (in primis un architetto) per farsi già dal principio un’idea di come potrà essere rimodulato e con quali ritorni. Per altro, questo permette di capire se vi sono ostacoli impiantistici e costruttivi al frazionamento, dato che non sempre gli elementi strutturali o la morfologia dell'immobile (un esempio per tutti, le pendenze delle tubazioni per raggiungere gli scarichi idrici) permettono un'agevole suddivisione dell'appartamento.

Passaggi che è meglio compiere in modo da avere un’idea chiara anche dell’eventuale mutuo da sottoscrivere.

Tecnicamente il frazionamento è la registrazione - presso gli uffici del Catasto - della suddivisione di un'unità immobiliare in due o più parti indipendenti e nell'assegnazione sulla mappa catastale di un nuovo subalterno per ciascuna nuova entità. Infatti, è necessario comunicare al Comune e al Catasto qualsiasi modifica apportata alla planimetria in modo da ottenere i relativi certificati di conformità urbanistica e catastale.

Le modalità procedurali, trattandosi di edilizia libera, sono stabilite dal regolamento edilizio del comune nel quale è ubicato l’immobile. La comunicazione deve avvenire attraverso la predisposizione della Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata), che deve essere presentata da un tecnico abilitato (architetto o geometra). Mentre se gli interventi riguardano il solaio o i muri portanti occorre la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Prima di procedere al frazionamento dell’appartamento, è bene assicurarsi di rispettare tutti i requisiti richiesti secondo norma di legge, a cominciare dalle condizioni igienico-sanitarie relative alle tubazioni di scarico. Se l’immobile è ubicato in un condominio, occorre considerare anche il regolamento condominiale.

I costi del frazionamento

Nel momento in cui si devono stimare i costi, occorre considerare due tipologie di spese: in primis ci sono quelle relative alla ristrutturazione, che possono variare da 600 a mille euro al metro in base alla tipologia di lavori (verso il range alto della forchetta quando c’è da abbattere muri, in basso per le attività più routinarie), alla località in cui è ubicato l’immobile (nelle grandi città, e più in generale al Nord, il costo del lavoro è sensibilmente più alto) e alle condizioni dell’immobile (ad esempio se si trova in un piano alto e non è presente un ascensore adeguato).

A queste cifre occorre poi aggiungere gli oneri di urbanizzazione, che ammontano a circa 50 euro per metro quadrato, l’allaccio delle nuove utenze (acqua, luce e gas) e gli attestati di prestazione energetica dei nuovi immobili (intorno ai 200 euro).

I benefici fiscali legati alla ristrutturazione

I lavori per il frazionamento rientrano tra quelli beneficiati dal bonus ristrutturazione e, laddove previsto, tra quelli che consentono di ottenere la detrazione per il risparmio energetico Ecobonus. Ricordando che quest’ultimo è compatibile solo con la realizzazione di un impianto termico centralizzato a servizio di una singola unità. Per il calcolo dell’importo massimo detraibile, nel caso di immobili frazionati, bisogna considerare il numero delle unità immobiliari presenti prima dell’inizio dei lavori. Quindi, in caso di frazionamento in due unità non raddoppia il massimale, mentre la documentazione finale da inviare all’Enea dovrà rispecchiare la situazione catastale post-intervento.

Inoltre è possibile accedere al bonus mobili, che per quest’anno prevede un massimale di 5 mila euro e rischia di non essere rifinanziato per il 2025. Prevede – al pari della ristrutturazione – una detrazione Irpef al 50% per l’acquisto di cucine, letti, armadi, cassettiere e così via, oltre a grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni), come frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici e lavastoviglie.

Per ottenere questi bonus mobili occorre effettuare i pagamenti con bonifici bancari, indicando l’apposita causale.