Tassi giù, crescono gli acquisti in nuda proprietà: quando vale il bonus prima casa

Crescono le compravendite di case in nuda proprietà. L’acquirente compra l’abitazione, ma il venditore (in tanti casi una persona anziana) mantiene il diritto di abitarci per tutta la vita, salvo altre scadenze fissate nell’atto notarile stipulato tra le due parti.

Questo fenomeno sta avanzando dal nord al sud Italia. Dal rapporto 2024 dell’OMI (Osservatorio mercato immobiliare di Agenzia delle Entrate e Associazione bancaria italiana) emerge che le compravendite del diritto di nuda proprietà sono in aumento del +1,7% nel nostro Paese, secondo gli ultimi dati disponibili e relativi al 2023.

La fotografia dell’OMI rivela che circa un terzo degli scambi (il 32,8%) in nuda proprietà è concentrato nel Nord Ovest, mentre la crescita maggiore (+5,8%) è nelle Isole e nel Nord Est (+4,8%). Inoltre, il tasso di variazione delle compravendite di nuda proprietà rispetto al 2022 è maggiore nei comuni capoluoghi (+2,9%), mentre nei comuni minori è pari a +1,2%.

Quattro motivi dietro questo fenomeno del mercato immobiliare

Come spiegare questo incremento delle compravendite in nuda proprietà? Ci sono quattro ragioni alla base di questa tendenza che continua ad avanzare, contrassegnando l’andamento del mercato immobiliare tricolore:

1. i tassi in discesa sui mutui casa. Con interessi più bassi calcolati sui prestiti ipotecari, il risparmio sulla rata mensile è maggiore rispetto al recente passato. Di conseguenza, più italiani si rivolgono alle banche per richiedere dei finanziamenti per l’acquisto di un’abitazione;
2. la spiccata convenienza sui mutui rilancia il mattone come forma di investimento sicuro su cui puntare quando si ha della liquidità da parte. Un immobile è al riparo dall’andamento altalenante a cui può andare incontro la Borsa, con il rischio di perdere il proprio capitale iniziale. Una casa rimane non solo un bene rifugio, ma può far leva anche su una potenziale rivalutazione nel corso del tempo;
3. nell’Italia che sta invecchiando, sono sempre più gli anziani che, a causa della pensione bassa e dei risparmi di una vita erosi dal carovita, hanno bisogno di avere dei soldi per assicurarsi una maggiore assistenza o per aiutare i figli in difficoltà economica. Il risultato? Vendono la nuda proprietà della propria casa, conservandone l’usufrutto;
4. numerose transazioni di nuda proprietà, pur essendo pienamente legittime, avvengono di fatto in ambito familiare per due motivi: da un lato, risparmiare sulle tasse; dall’altro, un riassetto patrimoniale tra eredi.

Nuda proprietà e agevolazione prima casa: come funziona

Alla luce di questa tendenza del mercato immobiliare che interessa una fetta crescente di italiani, l’Agenzia delle Entrate, sulla sua rivista online “FiscoOggi” ha chiarito alcune questioni fiscali sull’acquisto in nuda proprietà e agevolazioni previste sull’abitazione principale.

L’Agenzia tributaria spiega che le detrazioni prima casa spettano sia per l’acquisto pieno della proprietà di un’abitazione (a patto che non rientri nelle categorie catastale A1, A8 e A9), sia per la nuda proprietà. Per quest’ultimo caso, il Fisco precisa che l’acquirente può beneficiare delle agevolazioni se:

• abbia o stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile;
• dichiari di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• dichiari di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni prima casa. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.