Svolta in vista per l’immobiliare

Tassi dei mutui in discesa; ciclo economico che si va stabilizzando; domanda e offerta che mostrano maggiore disponibilità a venirsi incontro. Dopo un periodo difficile, il mercato immobiliare è pronto a riprendere la corsa, come emerso dall’ultimo rapporto di settore redatto da Nomisma.

La fase difficile è alle spalle

La società di ricerca rileva che nell’ultimo anno e mezzo il settore ha evidenziato segnali di appannamento con una flessione della domanda di acquisto che si è tradotta in una riduzione tendenziale del numero di compravendite di poco inferiore all’8%.

Lo studio segnala che l’interesse degli acquisti per l’investimento immobiliare resta prioritario, tuttavia nell’ultimo periodo si sono trovati a fare i conti con una drastica riduzione del potere d’acquisto a causa della corsa dell’inflazione che ha caratterizzato il biennio 2021-2023. Nel medesimo periodo (del resto i due fenomeni sono connessi) vi è stato un continuo rialzo dei tassi da parte della Banca centrale europea, che ha reso più costoso l’accesso ai mutui. L’elevato costo del denaro, evidenzia Nomisma, ha fatto sì che la copertura finanziaria delle compravendite sostenute da un mutuo si sia ridotta dal 51,9% del primo trimestre 2022 al 38,6% del primo trimestre del 2024. Nel complesso, lo studio stima in 300 mila il numero di famiglie che, nonostante fossero intenzionate ad acquistare casa con mutuo, non sono riuscite a concretizzare il proposito.

Fondamentali solidi, hanno pesato le condizioni del credito

Nomisma sottolinea che il calo delle compravendite registrato nel 2023 è imputabile esclusivamente al calo della domanda dovuta agli ostacoli di accesso al credito, mentre gli acquisti non assistiti da mutuo sono cresciuti del 4,8% su base annua e questo sta evidenziare che i fondamentali di mercato restano validi. “Nonostante l’ascesa dei valori, l’acquisto di immobili residenziali presenta ancora elementi di interesse per quella fetta di famiglie che dispone di risorse economiche sufficienti per operare senza la necessità del supporto bancario”, sottolineano gli analisti.

Prezzi ancora su

Intanto sul mercato è il momento della selezione, complice l’approvazione della direttiva europea Case Green, che nel medio termine richiederà la ristrutturazione degli immobili a bassa efficienza energetica. Nomisma segnala che i prezzi delle abitazioni in ottimo e buono stato continuano a crescere, con il primo semestre che si è chiuso rispettivamente a +1,6% e a +1,4%, a evidenziare un’accelerazione rispetto agli incrementi registrati nel primo semestre dello scorso anno. Questa tendenza, per altro, evidenzia la capacità del mattone di resistere più di altre asset class all’inflazione.

Quanto alle grandi e medio-grandi città, l’incremento maggiore ha riguardato Milano (+2,4%), mentre il passo è stato decisamente più lento per Torino (+0,2%). Il capoluogo lombardo detiene anche il primato della variazione dei prezzi per le abitazioni usate, +2% a fronte di una crescita dello 0,5% a Genova.

Intanto crescono anche i canoni di locazione (+2,5% semestrale) sia per il continuo boom degli affitti brevi, sia perché coloro che non hanno potuto avere accesso all’acquisto, hanno dovuto ripiegare sulla locazione. Il mercato di Torino e quello di Firenze hanno fatto segnare la maggiore crescita dei canoni (oltre il 3% semestrale). Considerando i prezzi medi praticati, sono Milano, Roma, Firenze e Bologna a esprimere i valori più elevati compresi tra 780-930 euro/mese per un appartamento con una metratura di circa 80 metri. All’estremo opposto si collocano i mercati di Catania, Palermo, Torino e Bari, piazze caratterizzate da canoni medi compresi tra 450-520 euro/mese.

Cambio di passo in atto

Dopo il ridimensionamento degli ultimi 18 mesi, si legge nel rapporto, il mercato immobiliare italiano sembra destinato a riprendere una traiettoria ascendente, anche se gli analisti sottolineano che, almeno inizialmente, il passo non sarà spedito.

Oltre alla stabilizzazione del ciclo economico, la spinta maggiore è attesa dalla dinamica dei tassi applicati sui mutui.

L’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it relativo a giugno segnala che l’Euribor e l’Irs, parametri di riferimento rispettivamente per i mutui a tasso variabile e a tasso fisso stanno proseguendo nel trend di discesa. E, per settembre, è probabile che la Bce tagli ancora i tassi ufficiali, dando così una spinta ulteriore al mercato.