Con il calo dei tassi, nuovo sprint in arrivo per le transazioni immobiliari

Il mercato immobiliare italiano è pronto a un nuovo sprint, complice il calo dei tassi relativi ai mutui casa. Secondo un’analisi condotta da Scenari Immobiliari e Abitare.Co, dopo un biennio segnato da incertezze macroeconomiche e da una contrazione dell’offerta, nel 2024 il numero di abitazioni scambiate è tornato a crescere, superando le 720 mila unità, di cui circa 55 mila nuove costruzioni. Rispetto al 2023, si tratta di un incremento di circa 10 mila unità, pari a una crescita dell’1,4%. Il Sud Italia si distingue per il maggior tasso di aumento, con un +2,6% trainato dal buon andamento dell’ultimo trimestre dell’anno.

Scambi immobiliari attesi in crescita anche quest’anno

Le previsioni per il 2025 sono ancora più ottimistiche: si stima che le compravendite possano raggiungere quota 770 mila, con circa 60 mila nuove abitazioni, segnando un balzo del 7% su base annua. Questo slancio è sostenuto da una domanda che resta elevata, nonostante la crescita dei prezzi e la ridotta disponibilità di immobili in linea con le esigenze delle famiglie italiane.

Compravendite: le città trainano la domanda, l’offerta resta rigida

Il fenomeno della crescita delle compravendite si concentra soprattutto nei grandi centri urbani, dove la domanda di abitazioni è alimentata da diversi fattori: la presenza di studenti, giovani lavoratori, professionisti e investitori stranieri. Milano, in particolare, si conferma il motore del mercato: nel 2024, nell’area metropolitana sono state registrate oltre 66 mila transazioni, di cui 25 mila nella sola città, con un rapporto di tre compravendite ogni cento unità immobiliari esistenti, ben al di sopra della media nazionale.

Le nuove costruzioni, tuttavia, rappresentano ancora una quota limitata dell’offerta: nelle principali città, la percentuale di immobili nuovi o assimilabili al nuovo oscilla tra l’8% di Bari e Bologna, il 10% di Milano (che sale al 13% includendo anche le soluzioni assimilabili al nuovo) e poco più del 12% a Roma. Nel resto d’Italia, la quota di nuove abitazioni disponibili raramente supera il 2-3%, con punte minime dell’1,5% a Palermo e del 2,9% a Napoli. La scarsità di nuove costruzioni e la progressiva riduzione dell’offerta di usato – anche a causa della crescita delle locazioni brevi – contribuiscono a mantenere alta la pressione sui prezzi, soprattutto nelle aree urbane più dinamiche.

Tipologie immobiliari: monolocali in ascesa, i bilocali dominano l’offerta

Un’ulteriore tendenza rilevata riguarda la tipologia degli immobili scambiati. Il monolocale torna protagonista nei mercati di Bologna, Milano e Venezia, con quote superiori al 7,5% delle nuove offerte, mentre bilocali e trilocali rappresentano insieme poco più del 60% dell’offerta complessiva nelle città analizzate (erano il 70% nella precedente rilevazione). Solo a Milano, la quota di bilocali e trilocali supera il 70%, mentre in città come Venezia scende sotto il 30%.

Il ruolo chiave rivestito dal calo dei tassi sui mutui

L’andamento delle compravendite è strettamente legato alle condizioni del mercato dei mutui, che nel corso degli ultimi dodici mesi ha beneficiato dell’allentamento della politica monetaria da parte della BCE.

Secondo le ultime rilevazioni di MutuiOnline.it, a maggio il TAN dei mutui a tasso variabile si è attestato al 2,83%, in netta diminuzione rispetto al 3,31% di aprile, segnando un risparmio consistente per i mutuatari su orizzonti pluridecennali. Il tasso fisso medio, invece, è stato del 2,99%, con una fase di assestamento dopo i precedenti aggiustamenti di mercato. Questo ribasso dei tassi è frutto degli otto tagli consecutivi al costo del denaro da parte della BCE e della maggiore propensione delle banche a sostenere il business del credito immobiliare.

La domanda di abitazioni si sposta verso l’hinterland e le aree collegate

La pressione della domanda, unita alla scarsità di offerta nelle grandi città, sta spingendo sempre più famiglie e giovani acquirenti verso i Comuni dell’hinterland, soprattutto nelle aree ben collegate con i capoluoghi tramite linee metropolitane e ferroviarie. Questo fenomeno è particolarmente evidente nell’area metropolitana di Milano, dove la ricerca di soluzioni abitative nuove, accessibili e sostenibili trova risposta nei progetti di sviluppo dei Comuni limitrofi.

Tuttavia, segnala la ricerca, la capacità del sistema di offrire nuove abitazioni resta limitata, sia in termini quantitativi che qualitativi e spesso non è sufficiente a soddisfare le reali necessità della domanda. La presenza di verde, sicurezza, scuole e servizi resta una priorità per chi cerca casa e la difficoltà di trovare queste caratteristiche a prezzi accessibili rappresenta una delle principali sfide del mercato attuale.