Rallentano le costruzioni nuove, prezzi ancora in alto

Il peso della congiuntura si fa sentire sugli sviluppi immobiliari, ma la “fame” di soluzioni ad alta efficienza resta sostenuta, spingendo in alto i prezzi. Si può sintetizzare così l’esito di uno studio di Abitare Co. su otto capoluoghi italiani, che induce all’ottimismo per la seconda metà di quest’anno.

L’offerta insufficiente crea pressione sulle quotazioni

A partire dalla pandemia, vi è stata una frenata degli sviluppi immobiliari, complice la crisi economica e – soprattutto – l’impennata dei prezzi delle materie prime che ha caratterizzato tutto il 2022 e buona parte del 2023. Senza trascurare l’impatto dei tassi elevati, che hanno contribuito alla frenata delle compravendite residenziali (-14% nel 2023 rispetto al 2022, per un ammontare di 670 mila transazioni circa) fra nuovo e usato. Mentre gli scambi relativi alle sole nuove abitazioni sono stati poco meno di 60 mila.

La carenza di offerta caratterizza i mercati di tutte le grandi città della Penisola, da Milano a Roma, da Firenze a Torino, fino a Napoli e Palermo.

Quanto all’incidenza del nuovo rispetto al totale delle transazioni, si va da un minimo del 4% a Genova, Napoli e Palermo, fino a un massimo del 13%, due punti in più rispetto a Milano, Roma e Bologna.

Per quanto concerne i prezzi, nel corso del 2023 sono cresciuti del 4% sull’anno precedente, proseguendo quindi il trend rialzista partito nel 2020, anche se il triennio precedente aveva registrato una crescita media annua del 7%.

Milano si conferma la città più cara d’Italia, con un prezzo medio di vendita che ha superato la barriera dei 7 mila euro al mq, mentre Roma si ferma a 6.700 euro al mq. Al terzo posto Firenze con 5.400 euro, mentre Torino è ferma a 4.500 euro al mq.

Prospettive di accelerazione nella seconda metà

Gli analisti si attendono che il mercato non darà segnali decisi di cambio di ciclo sia sul fronte dei prezzi, sia su quello degli scambi, almeno a breve, mentre è atteso il ritorno a un deciso trend rialzista nella seconda metà del 2024.

La stessa Abitare Co. ha realizzato un’analisi dei quartieri più amati dai residenti e frequentati dai visitatori, analizzando tra le altre cose quanto costa acquistare in questi quartieri cool un appartamento di 80 mq. Il più caro è Sheung Wan situato nel nord-ovest dell’isola di Hong Kong, dove per acquistare un appartamento di 80 mq nuovo, sono necessari oltre 2,6 milioni di euro, ben 33 mila euro al mq. Nel corso dell’ultimo anno le capitali europee hanno registrato una crescita media dei prezzi nell’ordine del 2%, negativa in termini reali, mentre negli Usa e in Colombia le cose sono andate anche peggio, con un calo del 3%. Tra le top ten internazionali, la zona Isola di Milano.

Vede un rallentamento nella realizzazione del nuovo anche l’ufficio studi di Tecnocasa. “I tassi di interesse, ancora elevati e per i quali si prevede un miglioramento per il 2024, unitamente alla prudenza delle banche, sono elementi che rendono l’accesso al credito ancora difficoltoso, soprattutto per chi ha necessità di ricorrere a finanziamenti importanti”, si legge nello studio. Alla luce di questo scenario, gli analisti stimano che la realizzazione di nuove costruzioni sarà più facile che avvenga nelle grandi città, mentre potrebbero rallentare nell’hinterland e nei capoluoghi di provincia laddove i costi di costruzione fossero troppo alti per garantire un buon assorbimento sul mercato. Previsioni di ribasso dei valori anche per le soluzioni da ristrutturare che richiedono lavori significativi. “Il gap tra le richieste dei proprietari e la diminuita disponibilità di spesa porterà a un allungamento dei tempi di vendita, fattore questo già avvertito nella seconda parte del 2023”, segnalano gli esperti.