Quali sono i punti da verificare prima di acquistare casa?

Le verifiche preliminari prima di comprare casa

La scelta della casa deve essere ponderata, nel rispetto delle normative e dei requisiti tecnici ed amministrativi. Infatti, comprare casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona poiché la impegnerà al livello finanziario per un periodo molto lungo. Per tale motivo è di fondamentale importanza conoscere quali sono i passaggi da fare prima di procedere all’acquisto di una casa. Prima di firmare l’atto di compravendita, è bene accertare determinate cose. Vediamole di seguito.

Accertamento del proprietario

La prima cosa da fare, al fine di accertarsi chi sia realmente il proprietario, è procedere con una visura catastale in cui sono indicati gli estremi dell’atto di provenienza in forza del quale il venditore ha titolo a vendere l’immobile. Questo poiché venditore e proprietario possono essere due persone diverse.

L’immobile potrebbe essere intestato in comunione dei beni anche al coniuge. Oppure potrebbe essere frutto di un’eredità e quindi di proprietà di diverse persone (fratelli, nipoti,..). L’atto di provenienza, infatti, potrà essere un rogito, una successione o una donazione. È opportuno verificare che l'ultimo atto di provenienza non sia un atto di donazione, e che non vi siano state donazioni negli ultimi 20 anni. Tale pratica porta il rischio che una persona esclusa dall’atto, anche dopo l’acquisto, potrebbe reclamare diritti reali sull’immobile ed entrarne in possesso.

Verificare se sono presenti ipoteche sull’immobile

Fondamentale è verificare se l’immobile che si intende acquistare è oggetto di ipoteche, pignoramenti o sequestri:

• in caso di ipoteche, se è presente un'ipoteca volontaria, ad esempio quella iscritta dalla banca che ha concesso il mutuo, si può fare senza rischi la proposta d'acquisto e il preliminare, ma è necessario prevedere che entro la data del rogito o contestualmente dovrà essere estinta a cura e spese del proprietario. Se è presente un'ipoteca legale o giudiziale sarà necessario un parere notarile su come impostare la trattativa per evitare situazioni spiacevoli;
• in caso di pignoramento: le situazioni meno difficoltose si possono risolvere con l'acquirente che paga i creditori per conto del proprietario, ma se il venditore è un soggetto fallibile non può escludersi in assoluto la possibilità che altri creditori facciano richiesta di revoca dell'atto.

Verifica di tutta la documentazione urbanistica

È importante accertarsi che tutti i documenti urbanistici siano in regola. In particolare bisogna verificare l'effettiva esistenza del permesso di costruire, e il certificato di regolarità urbanistica che dichiari la conformità dello stesso a quanto depositato nei pubblici registri, ovvero che l'immobile sia effettivamente accatastato e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto.

Inoltre, bisogna escludere eventuali abusi edilizi e, qualora esistessero piccole difformità sanabili tra lo stato di fatto e quanto depositato, sarà dovere del venditore provvedere ad eventuali sanatorie che ripristino la regolarità dell'immobile e all'aggiornamento catastale dello stesso, entro il giorno del rogito di compravendita.

Contestualmente è opportuno chiedere al venditore copia dei titoli abilitativi edilizi e di eventuali condoni edilizi, ed il certificato di agibilità, se rilasciato. Queste verifiche si possono fare tramite una visura catastale e metteranno al riparo dall’acquistare uno spazio in cui non potranno essere fatti gli allacci delle utenze, ma che sarà stato pagato come un appartamento vero.

La visura catastale viene rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, che individua l’esatta ubicazione di un bene immobile sito in Italia attraverso i dati identificativi catastali e contiene i dati anagrafici della ditta catastale o degli intestatari, l’ubicazione del bene immobile e i dati catastali identificativi (partita, foglio, particella o mappale, subalterno), la categoria e la superficie o il numero di vani, la rendita catastale o il reddito dominicale o agrario.

Le spese condominiali sono state pagate dal proprietario?

L’acquirente deve accertarsi che tutte le spese condominiali siano state pagate dal venditore. Nel caso qualcosa fosse rimasto in sospeso, l’acquirente sarà responsabile, insieme al venditore, per i debiti da questi lasciati per le spese di condominio relative all’anno in corso e a quello precedente. È sempre meglio, pertanto, chiedere all’amministratore una certificazione sullo stato dei pagamenti.

La classe energetica

Bisogna inoltre richiedere la classe energetica dell’immobile: il venditore, secondo le nuove regole sull’ape (attestato di prestazione energetica), è obbligato a fornire la documentazione che attesti la classe energetica e soprattutto per gli impianti realizzati dopo il 2008 dovrà essere fornita una certificazione di conformità, per quelli precedenti è sufficiente il certificato di rispondenza.

Altra questione importante è informarsi sulle condizioni di stabilità dell’edificio, se ci sono in programma lavori di manutenzione straordinaria: è meglio accertarsi sulle spese già deliberate (che spettano a chi vende) o quelle già programmate in futuro. Queste sono tutte eventualità che possono aiutare la compravendita a favore dell’acquirente per abbassare il prezzo dell’immobile.